關(guān)于房價未來走勢，最近有一些新的思考，記錄一下。

2021年，國內(nèi)房價見頂，至今已經(jīng)調(diào)整4年。

此前，國際清算銀行（BIS）做過一個統(tǒng)計(jì)。

那些經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破裂的國家，多數(shù)國家都在6年以內(nèi)實(shí)現(xiàn)觸底，之后走“V”型反轉(zhuǎn)，唯有日本經(jīng)歷了長達(dá)30年的時間。

中國房價會走概率上更占優(yōu)的“V”型反轉(zhuǎn)，還是日本這種比較另類的“L型復(fù)蘇”呢？

先說結(jié)論，過去房價暴漲的模式可能一去不復(fù)返了。

接下來，從橫、縱兩個角度來分析這件事。

第一，縱向分析。

過去20年，中國的“房價奇跡”，本質(zhì)上是把房地產(chǎn)當(dāng)成了創(chuàng)造衍生貨幣的蓄水池。

開發(fā)商花1億拿地，通過抵押在建工程貸出來5億，市場瞬間多出來4個億的流動性。

購房者這邊，30%首付+70%房貸的模式，又將6個錢包和未來30年的收入折現(xiàn)為當(dāng)下的貨幣。

土地-房子-信貸，這套模型讓中國的廣義貨幣M2在十余年間增長了超500%、近300萬億。

這其中，近一半的貨幣增量通過債務(wù)的方式流入了房地產(chǎn)。

與其說是房價在漲，不如說房子其實(shí)是工具人，它是貨幣超發(fā)需要的價值錨定物。

過去房價上漲的本質(zhì)，是貨幣購買力在房子的計(jì)價單位里持續(xù)縮水，類似美元和黃金的邏輯。

房地產(chǎn)創(chuàng)造信用，信用產(chǎn)生債務(wù)，債務(wù)產(chǎn)生貨幣，貨幣拉動經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)最后一環(huán)的——“居民債務(wù)空間”被透支時，房價自然就很難再上漲了。

下面這張圖，是全國二手房出售掛牌價指數(shù)和中國居民杠桿率的一個走勢圖。

2008年4萬億、2015年棚改貨幣化，兩次房價大漲，都伴隨著新增貸款的大漲，居民杠桿率從彼時的不到20%，一路狂飆到60%+。

直到2021年，居民債務(wù)上漲乏力，房價也開始急轉(zhuǎn)掉頭向下。

房價見頂?shù)臅r間，剛好是居民債務(wù)見頂?shù)臅r間。

未來，居民債務(wù)還有繼續(xù)上漲的空間嗎？

坦白說，難。

中國62%的居民杠桿率，在全球主要國家中處于中游，排在我們前面的，無一例外都是發(fā)達(dá)國家。

債務(wù)的持續(xù)上漲，需要收入作為支撐，否則就沒有還款來源。

北上廣深的“房價收入比”，普遍在20多，相當(dāng)于不吃不喝工作20多年才能買得起一套房子，這還是從高點(diǎn)跌了接近一半的結(jié)果。

反觀這些發(fā)達(dá)國家，基本都在10以內(nèi)...

說難聽點(diǎn)，我們所謂的購買力，其實(shí)是建立在6個錢包和透支未來30年勞動的基礎(chǔ)上的。

從某種意義上講，我們的居民負(fù)債空間基本已經(jīng)在上一輪周期耗盡了，債務(wù)加不動，樓市的購買力自然會枯竭。

在可預(yù)見的很長一段時間內(nèi)，中國仍會處于債務(wù)出清階段，這個出清可能需要一代人的時間去完成。

最近這4年，我們的居民債務(wù)并沒有真正的出清，而是在60%左右的水平震蕩。

什么時候居民杠桿率降至50%以下了，就業(yè)和收入持續(xù)好轉(zhuǎn)了，房價才可能企穩(wěn)回升！

即便如此，考慮到疤痕效應(yīng)的影響（參考日本），過去的暴漲模式，恐怕也很難復(fù)制了...

第二，橫向?qū)Ρ取?/strong>

再來看這張圖。

中國是典型的生產(chǎn)型社會，這種模式導(dǎo)致三個問題：

1.勞動報(bào)酬占GDP比重過低；

國外GDP很大比例流入居民收入，加上高福利保障，讓他們的自我修復(fù)能力很強(qiáng)。

2.快速大幅度降息刺激經(jīng)濟(jì)受到掣肘；

歐美一旦遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)，往往會采取快速把利率降到0的手段拉動經(jīng)濟(jì)。

借錢沒利息，很容易刺激人們買房，房價自然被拉起來。

中國為什么學(xué)不來？

和西方人不愛存錢的習(xí)慣不同，中國居民儲蓄率長期處于全球高位（約45%），如果利率快速下降，可能引發(fā)存款外流，這就是為什么我們每次降息要盯著美聯(lián)儲的原因。

另外，中國的商業(yè)銀行高度依賴存貸款利差，利率快速下降會影響到銀行的凈息差，又因?yàn)閲鴥?nèi)銀行多為國資，一旦出問題容易牽扯出系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，歐美國家以直接融資（如債券、股市）為主，銀行體系對利率敏感度低得多，加上銀行多為私人擁有，對金融體系影響可控。

3.稅收制度。

國外以消費(fèi)稅為主，我們以生產(chǎn)端的增值稅為主，包括土地財(cái)政本質(zhì)上其實(shí)也是生產(chǎn)端的稅收。

這種稅收模式注定了國外的刺激經(jīng)濟(jì)手段會傾向于直接發(fā)錢給民眾，主要民眾有錢了，消費(fèi)起來了，財(cái)政也會跟著有錢，一榮俱榮。

國內(nèi)的生產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)模型決定了，我們的一切要為生產(chǎn)開路，只要工廠甩開膀子干，就會有稅收。

所以，除非我們可以實(shí)現(xiàn)從生產(chǎn)型社會向消費(fèi)型社會的轉(zhuǎn)變，企業(yè)不再內(nèi)卷， 居民收入的分配占比提高， 房價上漲這件事才有討論的空間。

否則，未富先老、未強(qiáng)先卷，這種格局如若不能改變，房價上漲就是空談。

所以，目前房地產(chǎn)的困境，本質(zhì)上是生產(chǎn)型社會向消費(fèi)型轉(zhuǎn)型的“難產(chǎn)”：

我們既背負(fù)著土地財(cái)政的歷史債務(wù)，又缺乏福利社會的安全網(wǎng)，還積壓了高達(dá)7.8億平的商品房庫存。

未來，中國樓市可能會走出一場中國特色的“帶枷之舞”——在財(cái)政、債務(wù)與轉(zhuǎn)型的三重鐐銬下，尋找新的平衡點(diǎn)。