“新規(guī)”，又來了！

近期，網(wǎng)傳廣州將出臺(tái)新規(guī)，嚴(yán)查“偷面積”，有可能將進(jìn)一步降低戶型使用率。

上周有業(yè)內(nèi)人士向媒體爆料，相關(guān)部門已基本完成政策制定，執(zhí)行方案很快就要來了，核心內(nèi)容有5點(diǎn)：

1、飄窗必須外挑，禁止內(nèi)凹變相增加室內(nèi)面積；

2、建筑外立面結(jié)構(gòu)柱需計(jì)入容積率面積，不允許作為“贈(zèng)送面積”；

3、40米以上樓層，不允許改動(dòng)花池；

4、建筑內(nèi)部天井寬度、高度必須符合消防規(guī)范，禁止壓縮尺寸；

5、尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的住宅項(xiàng)目，必須按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)建。

業(yè)內(nèi)人士表示，廣州新房按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，住房使用率或維持在100%內(nèi)。

據(jù)最新消息，相關(guān)文件已經(jīng)下發(fā)廣州天河、荔灣、海珠等區(qū)，但不會(huì)有正式文件發(fā)布，重點(diǎn)在收緊審批尺度。

基本上可以確定，廣州戶型“高贈(zèng)送”時(shí)代，要告一段落了！

廣州為何叫停住宅“新規(guī)”，對于市場影響如何？深圳戶型執(zhí)行“新規(guī)”的項(xiàng)目進(jìn)展如何，接下來是否會(huì)受到影響？一起來看看。

01.

廣州“高贈(zèng)送”戶型大變局

新規(guī)之下，市場或迎新一輪洗牌

每一次規(guī)定的調(diào)整，都將給市場帶來一場風(fēng)暴。

按照目前網(wǎng)傳的“住宅”新規(guī)，廣州接下來的產(chǎn)品以及市場將被重新洗牌。

首先，產(chǎn)品方面，使用率肯定會(huì)下降，但短期內(nèi)依舊會(huì)有使用率超100%的戶型出現(xiàn)。

廣州自2023年11月起，陸續(xù)放寬容積率規(guī)定：先是陽臺(tái)，占比從15%提升至50%，飄窗深度從60cm增加到80cm。

在這種前提下，部分開發(fā)商開啟各種花式“偷面積”，如直接把“飄窗”做成“內(nèi)凹”；將花池和陽臺(tái)合并報(bào)建，交付時(shí)封窗改為房間，直接把有的戶型使用率干到了140%，要知道此前這個(gè)數(shù)據(jù)普遍在80%左右。

此次新規(guī)，劍指花式“偷面積”，未來新戶型使用率會(huì)下降是必然。

但短期內(nèi)，不會(huì)下降太多，因?yàn)槿ツ陱V州出讓一些地塊，出讓文件中涉及到的建筑指標(biāo)，簡直“超新規(guī)”，按照傳統(tǒng)80%戶型使用率疊加來看，依舊會(huì)有高使用率戶型。

如：陽臺(tái)允許占比25%+空中花園允許占比40%的招商蛇口林嶼境，目前已知戶型的使用率去到了140%，即便在嚴(yán)格執(zhí)行最新規(guī)定之下，也能輕松過120%。

而市場方面，短期內(nèi)加速“高贈(zèng)送”戶型項(xiàng)目的去化，長期來看，有利于存量新房去化以及二手房價(jià)格回升。

一是，近年來，廣州得房率更高的新房明顯去化速度更高。

二是，自2020年開始，廣州新房使用率悄然“攀升”，在新房“高贈(zèng)送”的沖擊下，二手房價(jià)格略顯不堅(jiān)挺，尤其在2023年11月廣州官宣放開容積率規(guī)定之后價(jià)格持續(xù)下跌：截止4月廣州二手房價(jià)銷售價(jià)格環(huán)比0.0%，雖結(jié)束了長達(dá)23個(gè)月的下跌趨勢，但依舊非上漲，同比則下降了2.8%。（數(shù)據(jù)參考：國家統(tǒng)計(jì)局）

這波“新規(guī)”之后，廣州戶型使用率必然會(huì)縮水一波，新房、二手房之間戶型使用率差距縮小，大概率利好那些已經(jīng)拿到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的戶型“高贈(zèng)送”項(xiàng)目，以及二手房價(jià)格平穩(wěn)或回升。

02.

使用率最高108%

深圳新規(guī)項(xiàng)目20個(gè)

其實(shí)不只廣州，深圳也有不少戶型執(zhí)行“新規(guī)”的項(xiàng)目。

壹地產(chǎn)根據(jù)目前官方公布以及網(wǎng)上爆料的信息梳理，深圳戶型執(zhí)行“建筑新規(guī)”的項(xiàng)目有20個(gè)，其中已入市的13個(gè)，待入市的7個(gè)。（*實(shí)際深圳新規(guī)項(xiàng)目可能會(huì)更多，歡迎大家留言區(qū)補(bǔ)充。）

▲ 項(xiàng)目分布圖，圖源：釘圖，僅供參考

可以看出，同樣是“新規(guī)”，深圳的戶型使用率依舊沒有捅破110%的頂，和廣州動(dòng)輒120%，高則130%、140%使用率相比，簡直小巫見大巫。

但即便如此，深圳執(zhí)行“新規(guī)”的項(xiàng)目依舊備受買房人關(guān)注。

可以看到，部分已開盤項(xiàng)目，賣得都不錯(cuò)。

中建觀玥名邸，作為光明首個(gè)建筑新規(guī)新盤，去年10月首入市，開盤當(dāng)天就售罄；隨后11月底加推147套房，現(xiàn)如今去化100%；

卓越前海未來城，去年11月首次開盤入市，推出600套房源，開盤當(dāng)天線上+線下去化約86.3%；

金光華溪山禾璽，去年開盤狂賣300+套，今年5月25日加推開盤賣了291套；

潤宏城·潤臻園，5月24日開盤推出144套房源，最終銷售超百套，去化超8成；

壹品文旅鵬宸云筑，6月7日，開盤推出244套房源，開盤當(dāng)天賣了約220套，去化約90%；

中海云啟源境，同為6月7日開盤，備案207套，開盤當(dāng)天賣了165套，去化約80%。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

已拿證，尚未開盤的項(xiàng)目，近期市場熱度很高。

翰熙典居，上周6月6日拿證，推334套，拿證首天，累計(jì)接待超1000批。

該項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月22日開盤，作為南山粵海街道時(shí)隔十年再上新的綜合體項(xiàng)目，翰熙典居這一次上新可謂“來勢洶洶”，折后只要8字頭。要知道同為科技園板塊的華潤城一期，近幾個(gè)月成交單價(jià)普遍在11萬以上。（成交價(jià)參考自：行舟深房）

▲圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

尚未入市的“新規(guī)”項(xiàng)目，市場關(guān)注度也很高。

有3個(gè)項(xiàng)目，或于近期入市。

保利瑧譽(yù)府，位于前海寶中，臨近企鵝島+前海三灣，向西可看海景，產(chǎn)品為純4房大戶型，網(wǎng)傳最高使用率達(dá)108%。目前已經(jīng)開放展廳，官方戶型也已出爐，最新消息：預(yù)計(jì)7月入市。

戶型圖，僅供參考，左右滑動(dòng)查看更多

灣啟紫荊府（2棟），位于真正的前海板塊，最新消息本周將取證入市。

盛合天瑞家園，位于寶安航城街道，目前已經(jīng)開放展廳以及樣板間；據(jù)傳該項(xiàng)目已經(jīng)在蓄客且啟動(dòng)了轉(zhuǎn)接對外推廣渠道，此前預(yù)計(jì)二季度將入市，但截至發(fā)稿尚未拿證。

有1個(gè)項(xiàng)目，雖尚未入市，但市場關(guān)注度非常高：新世界香蜜四季家園。

位于福田香蜜湖，4月下旬按照新版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》申請工規(guī)變更：總建筑面積由466896㎡改為481888㎡。目前該項(xiàng)目已出地面多層，有消息指出，項(xiàng)目6月份中下旬會(huì)開放營銷中心，預(yù)計(jì)三季度入市。而據(jù)壹地產(chǎn)掌握的消息，已有不少人準(zhǔn)備出手。

此外，龍崗大運(yùn)板塊的閏悅藍(lán)灣公館，有消息稱其為新規(guī)項(xiàng)目，而中糧祥云悅章里和中海大運(yùn)玖章花園，均為新規(guī)執(zhí)行后的項(xiàng)目，如無意外戶型也將按“新規(guī)”執(zhí)行。

總的來說，深圳戶型執(zhí)行“新規(guī)”的項(xiàng)目，分布于南山、福田、寶安、龍華、光明以及坪山等區(qū)，折后單價(jià)從2萬+/平到8萬+/平不等，剛需、改善片區(qū)全線覆蓋。

03.

買房人聚焦新規(guī)項(xiàng)目

二手房成交價(jià)持續(xù)縮水

當(dāng)購房者，把眼光聚焦在“新規(guī)”的新盤項(xiàng)目上時(shí)，近兩年來深圳二手房出現(xiàn)了哪些變化？

數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交價(jià)正在縮水。

把時(shí)間拉長來看，過去20余年來，深圳二手房成交均價(jià)從0.6萬/平一路飆至6.3萬/平，漲幅高達(dá)950%。

但聚焦最近幾年，可以看到深圳二手房成交均價(jià)最高時(shí)在2021年，去到了8萬/平，而2024年僅6.3萬/平，環(huán)比-3.08%，與高峰期2021年相比更是縮水約18.8%。

而5月，深圳二手房成交價(jià)，最新報(bào)6.12萬/平，環(huán)比縮水約2.86%，同比縮水約2.39%。

▲圖源：每日樓市早讀（樂有家研究中心），僅供參考

可怕的是，接下來的成交預(yù)期還在降低。

6月86個(gè)二手房片區(qū)中，業(yè)主報(bào)價(jià)下跌的片區(qū)有62個(gè)，占比72.1%，較5月提升10.3%，這意味著二手房業(yè)主的內(nèi)心成交價(jià)預(yù)期降低了。（數(shù)據(jù)參考自：大咖深房團(tuán)，僅供參考）

▲圖源：大咖深房團(tuán)，僅供參考

越來越多的人想賣房，掛牌量同比上漲17.7%。

截至今年6月2日，深圳公開平臺(tái)在售二手房源約7.18萬套，和去年同期（6.10萬套）相比，同比上漲17.7%。（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)）舉個(gè)例子，如果去年是100個(gè)人想賣房，那今天想賣房的人數(shù)上升到了177人。

▲圖源：深房中協(xié)，僅供參考

二手房成交價(jià)下降，業(yè)主掛牌價(jià)預(yù)期不斷走低，想賣房的人越來越多，這些種種，和深圳建筑“新規(guī)”關(guān)聯(lián)性多大？

回到“新規(guī)”本身來看，如果說廣州叫停“高贈(zèng)送”是信號的話，那將利好已獲批的新規(guī)項(xiàng)目，對于買房人而言，新規(guī)戶型窗口期將再度縮短。

如今廣州已然叫停“高贈(zèng)送”戶型，你覺得深圳會(huì)跟進(jìn)嗎？

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