文/子木

　　很多讀者留言，讓我聊聊樓市……

　　還有說(shuō)，關(guān)注子木老師，源于房子，但現(xiàn)在不講房子了，心里空落落的。也有說(shuō)，真的超想知道樓市接下來(lái)的走勢(shì)。

　　其實(shí)這段時(shí)間，我沒(méi)講房子，但講的其實(shí)都是房子，國(guó)際局勢(shì)、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、地緣政治博弈等等，都跟房子息息有關(guān)。

　　其實(shí)房地產(chǎn)硬著陸之后，它已經(jīng)結(jié)束了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛40年的歷史任務(wù)，轉(zhuǎn)而變成了最終的形態(tài)：

　　國(guó)運(yùn)資產(chǎn)。

　　這四個(gè)字非常重要，背后潛藏的含義是，宏觀決定一切。

　　我記得前幾年，樓市火爆的時(shí)候，很多人吐槽北上廣深的房?jī)r(jià)實(shí)在太貴了，比紐約、巴黎、倫敦、東京都貴不少，所以房?jī)r(jià)一定要打下來(lái)。

　　但現(xiàn)在想想，當(dāng)年房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候，何不是國(guó)運(yùn)最好的時(shí)候，即使房貸利率在5-6%之間，人們也會(huì)拼命擠進(jìn)銀行貸款。因?yàn)槿藗儗?duì)未來(lái)充滿希望，堅(jiān)信收入會(huì)不斷上漲，即使30年負(fù)債都算不了什么。

　　房?jī)r(jià)合理上漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)一定是好事。就像合理通脹，有益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)定律。

　　再看看現(xiàn)在，人們不愿意買房了，更不愿意花錢了，今年一季度，人民幣存款高達(dá)12.99萬(wàn)億元，再創(chuàng)歷史新高，居民在經(jīng)濟(jì)不確定性下，只剩下了防御性儲(chǔ)蓄傾向，投資極度謹(jǐn)慎。財(cái)富不流動(dòng)，樓市便會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的蕭條感。

　　5月份，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至9000元/平米的均價(jià)，跌回2016年，就連北上廣深也深度回調(diào)30%-40%，跑輸紐約、巴黎、倫敦、東京等國(guó)際一線城市房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)倒是便宜了，也合理了，那當(dāng)初說(shuō)房?jī)r(jià)太高的那些人，為啥沒(méi)買房呢？

　　因?yàn)椴幌胭I房的人，房?jī)r(jià)上漲下跌，他們都不會(huì)在乎，而鼓吹房?jī)r(jià)下跌的那些人，一直都想買房，但真正跌下來(lái)后，恰恰又買不起了。

　　很多人沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)背后代表著什么。

　　房地產(chǎn)牽連百業(yè)，是國(guó)民支柱型產(chǎn)業(yè)，更重要的是，它基本是幾百個(gè)低能級(jí)城市和縣城的財(cái)政收入來(lái)源，而這些財(cái)政又催生了地方消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)財(cái)富向下流動(dòng)。

　　而一旦房地產(chǎn)結(jié)束，這些小城市小縣城靠什么吃飯呢？有幾個(gè)是具備產(chǎn)業(yè)能力的？

　　支柱產(chǎn)業(yè)的邏輯，就是隨意斬?cái)鄷?huì)發(fā)生大事，就像美國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱是股市一樣，美股大跌30-40%，照樣會(huì)引發(fā)股災(zāi)，經(jīng)濟(jì)陷入困境。

　　當(dāng)然房?jī)r(jià)過(guò)分炒作，對(duì)經(jīng)濟(jì)也是不利的，那時(shí)候我也一直在寫文章警示房?jī)r(jià)的非理性上漲。最好的方式是降速，甚至軟著陸，與此同時(shí)，扶持鼓勵(lì)更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，接住房地產(chǎn)失去的GDP增速。

　　然而事實(shí)上，房地產(chǎn)一刀切，新興產(chǎn)業(yè)沒(méi)有很好的接住，再遇到三年大疫黑天鵝和中美貿(mào)易戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)就重重摔在水泥地上了。

　　所以說(shuō)房地產(chǎn)表現(xiàn)出現(xiàn)在的情況，并不是說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了問(wèn)題，而是在時(shí)代背景下，國(guó)運(yùn)出現(xiàn)了“巧合”。

　　當(dāng)人們都賺不到錢，收入預(yù)期大幅滑坡后，別說(shuō)房子，其他一切都支撐不住，也就是我們現(xiàn)在遇到的樣子。

　　那么這樣的趨勢(shì)，到底還會(huì)持續(xù)多久呢？很多人喜歡拿我們跟日本比，其實(shí)本質(zhì)上不具備可比性。

　　對(duì)內(nèi)。

　　日本當(dāng)初發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，整體工業(yè)能力衰退，日本制造業(yè)企業(yè)逐漸失去優(yōu)勢(shì)，如東芝退出筆記本電腦業(yè)務(wù)，松下出售三洋電視業(yè)務(wù)，夏普出售美洲電視機(jī)業(yè)務(wù)等，在這些 “下游產(chǎn)品” 賽道上，日本企業(yè)丟失了絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)和創(chuàng)新力。

　　其次日本勞動(dòng)力短缺問(wèn)題日益嚴(yán)重，日本人口老齡化加劇，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力日益短缺，企業(yè)成本壓力增大，也使得日本制造業(yè)企業(yè)的 “工匠精神” 有所褪色。

　　對(duì)外。

　　日本陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美國(guó)進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高速發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，股市繁榮，消費(fèi)支出旺盛，公司利潤(rùn)持續(xù)以兩位數(shù)速度攀升，投資活躍，出口強(qiáng)勁。

　　而歐洲，歐盟正式成立，一體化進(jìn)程發(fā)展迅速，歐元正式啟動(dòng)，促進(jìn)歐盟內(nèi)部貿(mào)易和投資，在國(guó)際中占有較高地位。

　　美國(guó)和歐洲的“如日中天”，瘋狂虹吸日本資本，瓦解了日本的金融體系，導(dǎo)致日本進(jìn)一步被榨干，陷入長(zhǎng)達(dá)二十多年的通縮。

　　再回頭來(lái)看中國(guó)。

　　對(duì)內(nèi)，制造業(yè)能力全球第一，稀土類高端能源全球第一，對(duì)外貿(mào)易全球第一，軍事能力全球第一，科技在很多領(lǐng)域均超越美國(guó)，比如5G通信、高鐵、量子計(jì)算、新能源汽車、無(wú)人機(jī)、光伏、衛(wèi)星導(dǎo)航等等。

　　現(xiàn)在各大龍頭企業(yè)，都在紛紛出海，搶占國(guó)外市場(chǎng)。華為、小米、TikTok、美團(tuán)、BYD、大疆、OPPO、老鋪黃金、泡泡馬特、蜜雪冰城、名創(chuàng)優(yōu)品、 SHEIN、傳音、寧德時(shí)代……

　　這還只是第一批已經(jīng)在國(guó)外嶄露頭角的企業(yè)，接下來(lái)還會(huì)有第二批、第三批、第四批……綿延不絕，而借助國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)以及數(shù)字化信息技術(shù)，國(guó)內(nèi)企業(yè)在國(guó)外基本都是降維打擊。

　　對(duì)外，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入“滯脹”，美債危機(jī)劍懸當(dāng)頭，川普認(rèn)慫，主動(dòng)求和。而歐盟一般散沙，通脹高企，科技能力衰退，被俄烏戰(zhàn)場(chǎng)牽制，陷于歐美貿(mào)易戰(zhàn)，主動(dòng)擁抱東大。

　　5年前，川普發(fā)起貿(mào)易戰(zhàn)，我們迫于形勢(shì)，只能忍，5年后的今天，主動(dòng)反擊，不留絲毫余地。這就是國(guó)力的進(jìn)步。

　　國(guó)運(yùn)=國(guó)力+勢(shì)。

　　國(guó)力，是由軍事、科技、人文、貿(mào)易、金融等元素推動(dòng)的綜合實(shí)力趨勢(shì)走向。由此可見，這些年，我們一直都處于國(guó)力向上的歷史周期之中。

　　接下來(lái)就要看勢(shì)。勢(shì)其實(shí)就是全球什么時(shí)候能真正進(jìn)入降息周期。

　　歷史上每一輪降息大周期，中國(guó)國(guó)運(yùn)指數(shù)都在上升，第一輪是2008 年，第二輪是2015年，第三輪是2020年。美聯(lián)儲(chǔ)主導(dǎo)，開啟全球?qū)捤芍芷诤?，全球?gòu)買力上升，貨幣流動(dòng)充沛，全球資本都在尋找強(qiáng)國(guó)力的硬資產(chǎn)，抵御通脹。

　　作為制造業(yè)出口大國(guó)，會(huì)迎來(lái)源源不斷的訂單，同時(shí)經(jīng)濟(jì)面，迎來(lái)流動(dòng)性補(bǔ)足，把經(jīng)濟(jì)從通縮沼澤中托出來(lái)。那時(shí)候資產(chǎn)就會(huì)迎來(lái)新一輪漲勢(shì)。

　　這幾天，資本市場(chǎng)發(fā)生了一件大事：

　　摩根士丹利、摩根大通、高盛、匯豐四大海外巨頭先后發(fā)布報(bào)告，唱多中國(guó)，從他們發(fā)布的觀點(diǎn)來(lái)看，主要在四個(gè)方面。

　　1、估值優(yōu)勢(shì)凸顯，MSCI香港指數(shù)本益比約9倍，接近歷史低點(diǎn)。

　　2、全球投資者目前在中國(guó)資產(chǎn)上的倉(cāng)位“嚴(yán)重偏低”，預(yù)計(jì)將吸引資金流入。

　　3、人民幣匯率獲得顯著支撐，人民幣資產(chǎn)吸引力也因此增強(qiáng)。

　　4、中美貿(mào)易釋出正面信息。

　　說(shuō)白了，就是在即將到來(lái)的全球大通脹新階段，中國(guó)資產(chǎn)凸顯出了性價(jià)比，是嚴(yán)重被低估的資產(chǎn)類型，人民幣看漲，股市看漲，其實(shí)就是對(duì)中國(guó)企業(yè)盈利能力的看多，而背后其實(shí)就是對(duì)東方國(guó)運(yùn)的看多。

　　所以作為國(guó)運(yùn)資產(chǎn)的房地產(chǎn)，不久后還會(huì)回來(lái)。當(dāng)然這種回歸，并不是由政策和貨幣推動(dòng)的炒作行情，而是由國(guó)運(yùn)背后，經(jīng)濟(jì)和真實(shí)購(gòu)買力驅(qū)動(dòng)的一種資產(chǎn)升值邏輯。

　　因?yàn)楫?dāng)人們賺到錢之后，很少有人不想著改善自己的生活，而好城市，好地段，好房子背后代表的生活質(zhì)量、環(huán)境氛圍、圈層屬性，以及城市稀缺資源便是人人追求的長(zhǎng)期結(jié)果。

　　投資是反人性的，堅(jiān)定價(jià)值，把握趨勢(shì)，在正確的道路上學(xué)會(huì)等待，一般都會(huì)帶來(lái)足夠的回報(bào)。