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城事 第246期

本文首發(fā)于“今日閔行”

日前，位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘福路288號的美莘商業(yè)廣場正式宣布更換管理團隊。據悉，該項目將由徐匯日月光中心全面接管，并升級為“閔行日月光中心”。被高架、高速公路和鐵路環(huán)繞的閔行日月光中心未來要做出特色，天袁地訪認為，幾個方面的問題需要引起重視。

一、高架與高速匝道方向單一：

城市“陰影區(qū)”效應凸顯

位于莘福路的閔行日月光中心雖被嘉閔高架、G60高速環(huán)繞，看似高架、高速很近，實則匝道布局存在結構性缺陷，導致可達性單一：

嘉閔高架僅設南向北的上匝道與北向南的下匝道，缺乏南向的出入匝道。北側的七寶、大虹橋地區(qū)商業(yè)能級顯然更高，九亭也有了金地廣場等立足當?shù)氐木C合體，項目難以虹吸北向的客流；而南向顓橋、莘莊工業(yè)區(qū)、馬橋等區(qū)域因南向匝道缺失，客流導入能力受限，周邊中春路等其他道路往來南部則需要通過瓶頸路段。

嘉閔高架路

G60高速莘磚公路匝道建成后，新橋鎮(zhèn)區(qū)、科創(chuàng)云廊方向的車輛可快速直達蓮花路商圈或上海南站地區(qū)，分流了潛在消費人群。莘松路向西3公里不到還有12號線場東路、場西路之間的亞繁亞樂城等商業(yè)綜合體，沿著G60則有龍湖上海云廊天街，競爭壓力不可謂不小。

交通的“半盲區(qū)”導致該項目輻射范圍被壓縮，主要依賴3公里內社區(qū)客群，跨區(qū)域吸引力不足是一個先天性的短板。

二、軌交“近而不達”：

集聚人氣的致命短板

閔行日月光中心項目東西兩側密集分布鐵路與軌交廊道，卻無站點銜接：

東側緊貼滬杭鐵路、滬昆高鐵、滬蘇湖高鐵等鐵路廊道，與人氣旺盛的莘莊老鎮(zhèn)地區(qū)形成物理隔離；機場聯(lián)絡線在東側地下通過無站點，與同樣處于類似交通陰影區(qū)的中春路地鐵站相比，錯失區(qū)域躍升的機會。

西側北竹港沿線的在建軌交12號線在此處未設站點，與項目直線距離近但同樣無法步行直達。

與日月光在上海的其他項目對比在軌交方面的劣勢十分明顯：上海日月光（9號線打浦橋站上蓋）、徐匯日月光（1/12號線漕寶路站上蓋）均享受軌交流量紅利，而莘福路的項目缺乏此優(yōu)勢。

三、社區(qū)定位與小交通割裂：

“最后一公里”的困境

盡管定位社區(qū)商業(yè)，但周邊步行與微循環(huán)連通性差：

西側的上海康城小區(qū)（上海最大居住社區(qū)）居民需跨北竹港、穿越被嘉閔高架與高壓走廊割裂的莘福路，步行阻力大；

東側西環(huán)新村、西湖苑等小區(qū)居民需繞行鐵路廊道，依賴莘松路、莘北路擁堵地道或僅限人非通行的莘瀝路涵洞；

該項目的優(yōu)勢是停車場面積大，停車位一般不緊張，自駕依賴度高，但周邊莘松路地道、莘北路地道的交通狀況周邊居民也是有目共睹的。

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四、教培需求與公共交通死角錯配

相關新聞里提到兒童教培和游樂設施也是閔行日月光中心項目的重點布局方向。若以教培為核心業(yè)態(tài)，學校與商圈的公共交通銜接幾乎真空：

目標學校（康城實驗學校、莘莊實驗小學、莘松中學以及諸多幼兒園等）均位于1—3公里范圍內，但無直達公交線路，學生與銀齡接送群體主要依賴非機動車；

結合上文第三條所述的小交通瓶頸，步行與騎行體驗不佳，可能削弱高頻次教培消費意愿。

五、銀齡經濟潛力與適老化短板并存

上海老齡化加速，銀齡群體是社區(qū)商業(yè)工作日客流的關鍵支撐，無論是上海市區(qū)還是近郊區(qū)都出現(xiàn)了銀齡群體消費增長的趨勢，項目需要注重適老化的商業(yè)場景。

優(yōu)勢：周邊大型社區(qū)老齡人口基數(shù)大，“百元一日聚”等銀發(fā)社交模式在長三角正快速普及，諸如七莘路地鐵站的維璟廣場、莘莊站附近的仲盛世界商城、七寶站附近的領展廣場等均有典型的銀發(fā)消費場景。

風險：公共交通的缺失制約無車老年群體抵達，跨高架/鐵路的步行障礙對老年人尤為突出，這些都是先天性的短板。同時，也不是所有的老人都舍得出行打車。

破局需強化“社區(qū)黏性”與“縫隙修補”

閔行日月光中心身處交通陰影區(qū)，需以差異化社區(qū)服務破局：

強化目的地屬性：利用寵物友好、兒童托管等特色鎖定家庭剛需，降低交通劣勢影響，諸如閔行日月光中心北側的某日系大型溫泉浴場開業(yè)迄今近十年，人氣依然不減，主要依托其強大的目的地屬性，把這一整棟樓當作是一艘可以消費閉環(huán)的陸地郵輪。

打通交通微循環(huán)：考慮優(yōu)化康城東側跨北竹港的步行橋，優(yōu)化項目下穿鐵路廊道的通道與莘莊老鎮(zhèn)的連通，在客流穩(wěn)定的前提下可以開通定制接駁班車，優(yōu)化目標客群的出行條件。

重視銀發(fā)經濟：引入類似“一日聚”類社交業(yè)態(tài)，聯(lián)合KTV、休閑餐飲、體檢康養(yǎng)機構等開發(fā)“社交+康檢”套餐，激活工作日的銀齡客流。

預留市域鐵路南何支線軌道站位：考慮到《虹橋國際中央商務區(qū)綜合交通專項規(guī)劃（2021-2035 年）》明確提出在南何支線設立國家會展中心的市域鐵路站點的設想，天袁地訪認為，同樣位于南何支線市域鐵路西側的閔行日月光廣場地塊也同樣適宜預留市域鐵路站位，無論未來是否可以實現(xiàn)都應該長遠考慮，彌補該地塊“近鐵而無軌”的短板，為該孤島、陰影區(qū)的大運量公共交通問題治本，同時提升該地塊及周邊地區(qū)未來發(fā)展前景的預期，形成“莘莊西”樞紐。

閔行日月光中心效果預覽圖

若閔行日月光中心補齊小交通的短板、做好定位規(guī)劃，以高黏性民生業(yè)態(tài)對沖區(qū)位硬傷，而非復制周邊傳統(tǒng)購物中心路徑，該項目有望成為閔行與松江交界處的“社區(qū)服務樞紐”新亮點。

您認為閔行日月光在未來的運營過程中，還需要注意哪些問題呢？歡迎留下您的評論！

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