近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局海珠區(qū)分局發(fā)布了一則動(dòng)態(tài)《琶洲南區(qū)城市設(shè)計(jì)啟動(dòng)“雙總師制度”》。

文中提到，為保證片區(qū)整體規(guī)劃理念的延續(xù)性和空間形態(tài)的完整性，琶洲南區(qū)采用“規(guī)劃總師+建筑總師”雙總師制度。

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“雙總師制度”首創(chuàng)于深圳

“雙總師制度”作為城市規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域的創(chuàng)新機(jī)制，有助于發(fā)揮學(xué)科交叉的協(xié)同效應(yīng)。

即：規(guī)劃總師著眼于宏觀層面，關(guān)注空間結(jié)構(gòu)、功能布局與政策銜接等。建筑總師則聚焦于微觀層面，從建筑的形態(tài)設(shè)計(jì)、風(fēng)貌塑造，到建筑與周邊環(huán)境的空間、界面協(xié)調(diào)，進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)把控。

樓主翻閱材料，2019年落成的深圳國(guó)際會(huì)展中心片區(qū)是最早采用“雙總師制度”的重點(diǎn)地區(qū)之一，其建設(shè)過(guò)程中通過(guò)規(guī)劃與建筑領(lǐng)域的雙總師協(xié)同。

作為全球最大的會(huì)展中心，深圳國(guó)際會(huì)展中心一期工程投入運(yùn)營(yíng)后，成為全球創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的超級(jí)展示平臺(tái)，對(duì)周邊地區(qū)引起蝴蝶效應(yīng)，形成以會(huì)展為核心的經(jīng)濟(jì)群體，會(huì)展經(jīng)濟(jì)也將成為深圳經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

目前，琶洲南區(qū)地區(qū)城市總設(shè)計(jì)師及專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃咨詢(xún)技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目在2025年3月公開(kāi)招標(biāo)，并選定廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司為服務(wù)單位。

琶洲南區(qū)地區(qū)總師技術(shù)服務(wù)工作范圍西至赤沙涌，南至新滘東路，北至黃埔涌，總用地面積4.48平方公里（含跨黃埔涌橋梁）。就是下面這個(gè)圖的范圍。

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琶洲南的變與不變

其實(shí)，早在2023年1月，廣州批復(fù)同意的《琶洲南區(qū)城市設(shè)計(jì)深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃》就在這個(gè)范圍內(nèi)，只是少了條尾巴。

當(dāng)時(shí)的規(guī)劃總用地面積約367公頃，體量超過(guò)半個(gè)珠江新城。

規(guī)劃方案以塑造高品位城市形象，延續(xù)高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)格局，推動(dòng)高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展，營(yíng)造高品質(zhì)人居生活四個(gè)方面為亮點(diǎn)，這一片區(qū)將打造成琶洲地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展典范及大灣區(qū)“數(shù)字+”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)新高地。

該規(guī)劃在用地布局上，區(qū)域以商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公服市政設(shè)施用地為主，宅地主要集中在兩大片區(qū)，一個(gè)是赤沙車(chē)輛段地塊，另一個(gè)是赤沙村。

赤沙車(chē)輛段地塊已經(jīng)出讓?zhuān)褪桥弥弈蟃OD住宅項(xiàng)目，價(jià)格已經(jīng)去到10萬(wàn)+/㎡，而赤沙村附近的保利天悅二手房曾突破20萬(wàn)/㎡。

琶洲南區(qū)大量的居住用地主要集中在赤沙舊改片區(qū)。而赤沙舊改，屬于可繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)的項(xiàng)目，也就是說(shuō)，赤沙舊改不會(huì)停。

再把時(shí)間往前推進(jìn)一點(diǎn)點(diǎn)，2022年10月，廣東省人民政府批復(fù)設(shè)立廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。琶洲經(jīng)開(kāi)區(qū)實(shí)行現(xiàn)行省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政策，成為廣州第9個(gè)經(jīng)開(kāi)區(qū)。

然而，批復(fù)的內(nèi)容中最受關(guān)注的非它莫屬：嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

2022年《廣東省人民政府關(guān)于設(shè)立廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的批復(fù)》：

廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)必須嚴(yán)格實(shí)施國(guó)土空間規(guī)劃，按規(guī)定程序履行具體用地報(bào)批手續(xù)；必須依法供地，以產(chǎn)業(yè)用地為主，合理、集約、高效利用土地資源，嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)網(wǎng)絡(luò)討論熱烈的話題，在兩年后被啪啪打臉。

2024年8月，《海珠區(qū)新滘東路北側(cè)儲(chǔ)備地塊（AH0902、AH0904規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》審議通過(guò)。

琶洲南悄咪咪地釋放了6宗宅地。

2024年10月30日，保利成功以底價(jià)摘牌海珠區(qū)琶洲南區(qū)402、403、404地塊，三宗地總建面12.8萬(wàn)㎡，總價(jià)約59億元，樓面價(jià)為4.25-4.3萬(wàn)元/㎡，“琶洲南三兄弟”自此誕生，案名叫保利天奕。

來(lái)到2025年，琶洲南這次不裝了，直接來(lái)個(gè)更大的。根據(jù)2025年廣州供地藍(lán)皮書(shū)，保利天奕旁邊今年還有新土地供應(yīng)，包括443、451、455地塊。

三宗地塊總建筑面積約20萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)規(guī)模較保利琶洲南項(xiàng)目（約12.8萬(wàn)㎡）更大。規(guī)劃包含住宅，并引入商業(yè)商務(wù)配套設(shè)施。在三宗地塊的中心位置，還規(guī)劃了一處教育用地。

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廣州追趕深圳的腳步從沒(méi)停過(guò)

住宅地塊的釋放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有積極作用。

再者，“嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的描述令人感覺(jué)有些迷惑，到底商業(yè)房地產(chǎn)是單指住宅項(xiàng)目，還是包括了辦公樓、公寓、商業(yè)體？

官方當(dāng)時(shí)并沒(méi)有解釋?zhuān)@條界線是比較含糊的。后面在琶洲片區(qū)推出住宅用地，這就講得通了。

琶洲南區(qū)總用地面積4.48平方公里，土地儲(chǔ)備條件成熟，承擔(dān)了廣州琶洲試驗(yàn)區(qū)拓展“數(shù)字+”創(chuàng)新融合的發(fā)展使命，是“十四五”期間廣州高質(zhì)量發(fā)展、建設(shè)世界一流數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的核心引擎。

近年來(lái)，伴隨海珠區(qū)發(fā)展重心向東中部轉(zhuǎn)移、試驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)加速，琶洲地區(qū)人才流入趨勢(shì)明顯，人口結(jié)構(gòu)趨向年輕化、優(yōu)質(zhì)化。

根據(jù)規(guī)劃，琶洲未來(lái)將新增20萬(wàn)人到此辦公，對(duì)居住需求很大，這些人才的引入對(duì)整個(gè)琶洲都有帶動(dòng)作用。

目前，琶洲南城市設(shè)計(jì)采用“雙總師制度”，將著力解決實(shí)施難題，聚焦人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)精細(xì)化規(guī)劃和建設(shè)，保障片區(qū)規(guī)劃高質(zhì)量落地實(shí)施。

規(guī)劃借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)城市CBD地區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)節(jié)琶洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住用地供應(yīng)比例，有助于促進(jìn)功能復(fù)合、產(chǎn)城融合。

慶幸的是，廣州追趕深圳的腳步從來(lái)沒(méi)停過(guò)！