大家?guī)?025年北京土地的第16篇推送

自從去年解除“雙限”，通州加快了供地節(jié)奏。

尤其是副中心板塊，各種好地被搬上貨架，一塊接著一塊。

剛剛，副中心一下子又打包賣(mài)了8塊地，還是一線河景資源的好地。

至此，北京2025年宅地?cái)?shù)量來(lái)到17組，854.16億。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱(chēng)：北京城市副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地塊

拿地房企：中建玖合；

成交金額：74.91億（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：3.23萬(wàn)/平。

副中心地塊具體位置

今兒副中心出讓的這組打包地塊，總建筑面積接近26.2萬(wàn)平，接近75億的總起拍價(jià)，著實(shí)屬于巨無(wú)霸級(jí)別的存在。

關(guān)于副中心這塊地，你有什么想說(shuō)的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們邊看邊聊。

它絕對(duì)是通州近些年素質(zhì)最好的地塊之一。

交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、河景、公園，全都能夠著北京城市副中心最好。

副中心0101街區(qū)地塊周邊配套

首先地塊東側(cè)緊鄰已經(jīng)建成的運(yùn)通隧道，直連廣渠快速路，快且不堵車(chē)。

地塊往北直線不到400米是6號(hào)線北運(yùn)河?xùn)|站，北側(cè)直線200米是在建的22號(hào)線城市副中心站，再往北就是全亞洲最大的交通樞紐北京城市副中心綜合交通樞紐，預(yù)計(jì)今年底就具備通車(chē)條件了。

地塊南側(cè)就是北運(yùn)河，周邊的運(yùn)河生態(tài)公園、運(yùn)河奧體公園、城市綠心公園等保證了新地塊絕佳的自然環(huán)境條件。

地塊東側(cè)直線400米左右就是北京東六環(huán)，這個(gè)六環(huán)與其它的六環(huán)完全是兩個(gè)概念，包哥愿意稱(chēng)它為“世界級(jí)東六環(huán)”。

東六環(huán)也是北京城市副中心的創(chuàng)新發(fā)展軸。

而新地塊東側(cè)的六環(huán)路部分已完成入地工作，原來(lái)的地上東六環(huán)將建成世界級(jí)的高線公園，是 個(gè)大工程，因?yàn)槟媳笨傞L(zhǎng)就有14公里，建筑面積23.1萬(wàn)平方米，總占地面積5.4平方公里。

1個(gè)北京副中心高線公園=1.6個(gè)紐約曼哈頓中央公園。

這個(gè)東六環(huán)，不僅有世界級(jí)的高線公園在建，發(fā)展軸兩側(cè)幾乎聚集了副中心建設(shè)9年來(lái)的所有頂級(jí)資源。

2021年，北京環(huán)球影城開(kāi)園，2022年，北京市第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校建成并投入使用；2023年北京藝術(shù)中心、北京城市圖書(shū)館、北京大運(yùn)河博物館三大館建成開(kāi)放。

2024年，中國(guó)人民大學(xué)通州校區(qū)區(qū)一期投入使用，三甲醫(yī)院安貞醫(yī)院開(kāi)診，首開(kāi)通州萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)。

2025年，副中心還沒(méi)有放緩建設(shè)和投資的步伐，投資規(guī)模將繼續(xù)維持在千億級(jí)別。推進(jìn)包括六環(huán)高線公園、軌道交通M101線、山姆會(huì)員超市等在內(nèi)的456個(gè)重大項(xiàng)目建設(shè)?。

而副中心這些配套，可以說(shuō)是中建玖合新地塊直接享用配套。

包哥不少同行說(shuō)，這是通州亮家底的寶藏地塊，這么看還真沒(méi)夸張。

要說(shuō)有什么缺點(diǎn)，就是地塊西側(cè)直線400米左右有鐵路線，大風(fēng)天遇到運(yùn)煤車(chē)，可能會(huì)有揚(yáng)塵和噪音影響。

再就是地塊附近有高壓線。

新地塊圖鐵路位置

瑕不掩瑜，搭著副中心建設(shè)的快車(chē)，今兒拍的新地塊顯然也“子憑母貴”。

接下來(lái)，咱們看看地塊本身。

這組打包地塊是由7宗住宅用地和1宗其他類(lèi)多功能綜合用地組成，其中0708、0810、0811三塊宅地和0707多功能綜合用地處于臨河的位置。

后期這組地塊項(xiàng)目交付，會(huì)形成約800米連續(xù)水岸線，可以說(shuō)是近年來(lái)最具開(kāi)發(fā)價(jià)值的濱水住區(qū)。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

7宗住宅地塊中，容積率在2.1-2.4之間，不過(guò)在容積率方面因?yàn)槭谴虬鲎專(zhuān)缘貕K容積率要求沒(méi)有那么嚴(yán)格，強(qiáng)調(diào)：

居住用地在建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。

同時(shí)，7塊宅地的限高都是100米，這項(xiàng)特殊政策為打造超高層河景住宅創(chuàng)造了條件。

地塊數(shù)據(jù)信息

還有，多規(guī)合一意見(jiàn)中明確提到，城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì) 充分落實(shí)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)(試行)》 要求，進(jìn)一步加大技術(shù)創(chuàng)新，推動(dòng)住房品質(zhì)提升。

從文件的要求中可以 看出，上面對(duì)這塊組 合地抱有很高的期望↓↓↓

1.居住用地鼓勵(lì)采用圍合式建筑布局，鼓勵(lì)高層住宅在保障良好的日照條件前提下，形成更均好的觀景朝向，避免大片同一方向的立面朝向；

2.規(guī)劃居住地塊之間、居住地塊與濱水空間之間及居住地塊與樞紐區(qū)域之間應(yīng)設(shè)置二層連廊，塑造便捷通暢、立體生態(tài)、完整連續(xù)的慢行空間；

3.設(shè)置開(kāi)敞式的風(fēng)雨連廊，在不影響居民日常生活的前提下，將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園等公共空間相互連接；

4.為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補(bǔ)充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會(huì)客交流等基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，可結(jié)合小區(qū)入口、入戶(hù)大堂或依托沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間；

5.鼓勵(lì)強(qiáng)化建筑群組第五立面設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)各類(lèi)建筑屋頂形式比例，采用簡(jiǎn)潔線條和幾何形體，勾勒屋頂設(shè)計(jì)的層次感和韻律感，形成錯(cuò)落有致、簡(jiǎn)潔明快、創(chuàng)新風(fēng)尚的第五立面形象；

6.鼓勵(lì)地塊內(nèi)風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接，設(shè)置可上人屋頂花園、觀景平臺(tái)等，打造共享、生態(tài)的公共活動(dòng)空間，構(gòu)成社區(qū)開(kāi)放空間系統(tǒng)的重要組成部分；

7.休閑街道包括紫旭東路、潞濱一二三街，對(duì)公共空間要求較高，規(guī)劃布置零售商店、休閑公共場(chǎng)所、社區(qū)活動(dòng)和服務(wù)設(shè)施，可適當(dāng)設(shè)置小汽車(chē)及貨運(yùn)出入口；

8.鼓勵(lì)0706、0708地塊沿潞濱一街東側(cè)整體設(shè)置1條商業(yè)內(nèi)街，并適當(dāng)擴(kuò)大建筑退線，預(yù)留臨時(shí)停車(chē)、沿街景觀和商業(yè)外擺空間，提升沿街界面活力。

9.對(duì)紫運(yùn)西路周邊地塊的建筑立面、建筑退線、人行道和道路綠地進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)建筑首層設(shè)置零售、文化、康體、娛樂(lè)等公共功能并靈活布置廣場(chǎng)景觀、小微綠地以及外擺經(jīng)營(yíng)設(shè)施，提升濱水界面的活力。

10.濱水地區(qū)住宅建筑尺度及高度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免高度過(guò)于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設(shè)計(jì)，形成舒緩有序的濱水天際線。

11.鼓勵(lì)設(shè)置跨紫運(yùn)西路二層連廊，連廊跨過(guò)紫運(yùn)西路將住宅底層架空空間與運(yùn)河濱水區(qū)域無(wú)縫連接。

看出來(lái)了嗎？想要吃掉這塊大餅，必須要有超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力。

還有還有，住宅地塊許統(tǒng)籌配建1.38萬(wàn)平米家園中心，涵蓋醫(yī)療、養(yǎng)老、文體等8類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施，建成后無(wú)償交付政府。

因?yàn)楦邏壕€的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商還需承擔(dān)近4億元的高壓線入地改造成本。

而這些都在無(wú)形中加大開(kāi)發(fā)商的成本，那些看似光鮮的開(kāi)發(fā)條件背后，實(shí)則隱藏著嚴(yán)苛配套要求的硬骨頭。

最后，今天副中心這塊組合地，去除掉各種配建后的住宅建筑面積是221480.5平方米，按照住宅地塊71.569億的成交價(jià)來(lái)計(jì)算，住宅樓面價(jià)3.23萬(wàn)/平。

而通州今年入市的幾個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目，他們的樓面價(jià)分別是，招商八里橋朝棠攬閱的3.14萬(wàn)/平，招商梨園云璟攬閱的2.86萬(wàn)/平，中鐵建梨園花語(yǔ)璟云的3.58萬(wàn)/平。

不過(guò)中建玖合今天拿下的新地塊，算是副中心核心中的核心了，如果把產(chǎn)品做好，不愁賣(mài)。

以上。

最后，關(guān)于副中心0101街區(qū)新地塊，關(guān)于通州新房嗎，你還有什么想聊的，加包哥微信，咱們私下聊去。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考