過去的五月份，深圳樓市依舊是二手房市場(chǎng)扛大旗，但就后勁明顯不足，意味著新一輪穩(wěn)樓市刺激政策迫在眉睫。

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整個(gè)5月，深圳二手房住宅網(wǎng)簽4687套，4月份是5733套，環(huán)比下降18.2%；

至此，今年前5月，深圳二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽24729套，去年同期是17222套。

今年1-5月深圳二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比大增四成，是因?yàn)榻衲?、4份的小陽春行情好于去年同期表現(xiàn)。

到目前為止，深圳樓市最有效的救市措施，是去年9月29日推出的降首付、降利率、放寬限購(gòu)等一系列政策。這些新政一出臺(tái)，剛需、改善和投資客紛紛出手。

可等今年樓市小陽春一過，之前被刺激出的購(gòu)房需求消耗完，樓市熱度就難以為繼了。

5月成交量下滑，與之對(duì)應(yīng)的成交價(jià)也跟著松動(dòng)，近期那些快速被市場(chǎng)消化的二手房源，基本都是建立在業(yè)主調(diào)整價(jià)格的基礎(chǔ)上。

看幾個(gè)實(shí)際案例。

華潤(rùn)城潤(rùn)府一期89平3房戶型，今年3月份的成交價(jià)普遍1200萬以上，到了5月份，這個(gè)戶型中高層普遍在1020萬-1050萬左右，最便宜的一套低樓層以998萬成交。

百花片區(qū)長(zhǎng)城大廈104平3房戶型，今年3月份的成交價(jià)是745萬，同樣戶型在5月份的成交價(jià)是702萬。

寶中花樣年花郡38平小戶型，最新一套成交價(jià)260萬，相較于今年3月份的同戶型280萬，便宜了20萬。

那些自去年929新政以來房?jī)r(jià)要死不活的板塊就不用說了，房?jī)r(jià)上漲時(shí)沒它們的份，房?jī)r(jià)稍微一回調(diào)誰都跑不了。

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今年國(guó)家的態(tài)度，是堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

接下來要怎么做呢？之前高層會(huì)議上給出了幾個(gè)重點(diǎn)：

把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來，惠及更多人民群眾。

繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付。

努力實(shí)施城中村改造和危舊房改造。

推進(jìn)收購(gòu)存量商品房。

聚焦“好房子”建設(shè)。

一系列強(qiáng)有力的樓市刺激政策，或許會(huì)遲到，但不會(huì)缺席。

對(duì)大多數(shù)普通人來說，房產(chǎn)是最重要的資產(chǎn)，深圳的房子更是如此。

2021年到2024年，深圳房?jī)r(jià)大幅下跌，資產(chǎn)跟著縮水，財(cái)富效應(yīng)沒了，大家心里都留下了陰影。樓市要想發(fā)揮財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)就得漲。一直跌，財(cái)富越來越少，根本談不上什么財(cái)富效應(yīng)。

想讓大家重新信任房產(chǎn)，讓它變回靠譜的資產(chǎn)，房?jī)r(jià)必須漲起來。

只有房?jī)r(jià)漲了，深圳樓市才能穩(wěn)住。

要是一直降價(jià)，想救樓市就是空談，指望房?jī)r(jià)不漲不跌穩(wěn)住，更是不切實(shí)際。深圳房?jī)r(jià)要么漲，不漲就會(huì)跌，樓市也穩(wěn)不住。

03

在強(qiáng)有力的政策出臺(tái)之前，深圳樓市成交量都有下滑趨勢(shì)。

其實(shí)，每年6月份到8月份，樓市都比較冷淡，這段時(shí)間買房往往更劃算，賣房就不太好賣出好價(jià)格。

站在賣房人的角度——

當(dāng)前二手房掛牌量仍在7萬套徘徊，如果賣房的目的不是改善置換或者缺錢，大可不必在這個(gè)節(jié)骨眼上去湊熱鬧。

現(xiàn)在這個(gè)行情，最幸福的是中高端改善群體。為什么？大家都在降價(jià)，因?yàn)槟闶且粤訐Q優(yōu)，用差房子換好房子，手上舊房可能要降二三十萬才能賣掉，但你要換的好房子，若能遇到急賣的業(yè)主，降幅可能動(dòng)輒上百萬。市場(chǎng)行情一旦有起色，好房子帶頭領(lǐng)漲，差房子很難漲價(jià)，這就是「低賣低買」最大的魅力。

站在買房人的角度——

樓市平淡期進(jìn)場(chǎng)，好處是不用看賣房人的臉色，議價(jià)空間相對(duì)來說比較大，這意味著只要拋開情緒和跳出小巷思維，市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)。

這輪救市之路，是一場(chǎng)持久戰(zhàn)、漸進(jìn)戰(zhàn)。

一方面，深圳樓市已經(jīng)調(diào)整了4年，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤的上車門檻也大幅降低。

另一方面，進(jìn)入2025年以來，全國(guó)地王遍地花開，大領(lǐng)導(dǎo)說要“穩(wěn)住樓市”，住建部說要蓋“好房子”，財(cái)政部說要“加大超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)力度”、“提高赤字率”，這些都是強(qiáng)烈的信號(hào)：

一邊定調(diào)，一邊提高住房品質(zhì)；一邊造勢(shì)，一邊撒錢，四管齊下。

對(duì)深圳這樣的城市，總體而言，短期可能煎熬，長(zhǎng)期偏向樂觀。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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