我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

段哥，現(xiàn)在新房不是說都卷得很嘛？為啥感覺熱度反而不高了呢？為什么說‘無序內(nèi)卷會讓所有人背刺’？我們買房的人該如何預(yù)判板塊是否存在無序內(nèi)卷？

房段子解答

內(nèi)卷作為一個中性偏貶義的詞，并不是什么好事。

放在職場上，作為牛馬都很反對內(nèi)卷，因?yàn)榈美氖琴Y本家，這個很好理解。放在樓市上，作為購房者又在為內(nèi)卷歡呼雀躍，本質(zhì)上是另一種買方市場的“資本家”。因此，立場不同，對待內(nèi)卷的態(tài)度也截然不同。

其實(shí)對資本家而言，短期的內(nèi)卷是利好的，長期的內(nèi)卷，依然會遭到市場反噬。無序的內(nèi)卷，最終會讓所有人都遭到背刺。

卷王此起彼伏的板塊，現(xiàn)在叫好聲一片，未來流入到二手市場的時候，說不定是另外一番景象。

適當(dāng)?shù)挠泄?jié)制的迭代才是理想狀態(tài)，一個樓盤最核心的價值，不只存在于內(nèi)部，而是要兼顧外部。

最終價值堅挺，但又根本沒卷起來的案例會有很多，像西派少城、寬窄學(xué)府、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說它卷不卷，你就說它價值幾何？

現(xiàn)在的人買房，都太關(guān)注于產(chǎn)品的迭代內(nèi)卷（不排除是輿論在刻意引導(dǎo)），但產(chǎn)品之外，外部的板塊價值、配套呈現(xiàn)、長期的競合關(guān)系，更值得關(guān)注。

粉絲提問

你好，我們想賣掉綠地468的房子，然后去南門換新房，春節(jié)就掛出去了，一直不好賣。后來不是降低了首付嗎？所以就先買了林家壩，但二手房還一直沒賣出去。想問問，目前我這套房，是繼續(xù)持有等風(fēng)口呢還是果斷早點(diǎn)賣掉呢？具體的房源情況發(fā)給您了哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

成都樓市的行情起起伏伏，從15年開始快速上漲到18、19年，然后疫情期間穩(wěn)步達(dá)到21、22年的頂峰，從23年開始出現(xiàn)了明顯的回落，截至24年底，已經(jīng)有大概1-2年的下行期。目前很多小區(qū)已經(jīng)跌落到18-19年的行情價。

什么時候觸底？除了經(jīng)濟(jì)層面的真實(shí)復(fù)蘇，還需要政策決策的明顯信號，自9月美國降息后引發(fā)的國內(nèi)政策放開，高層止跌回暖的口號就喊出來了，加之一二線城市的各種工具包引導(dǎo)，國慶是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市確實(shí)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。

但樓市是存在巨大慣性的，我們在最最好的情況下預(yù)估，成都二手房階段性的觸底企穩(wěn)，可能在****出現(xiàn)。接下來明年的金三銀四很關(guān)鍵，如果前期回穩(wěn)鋪墊工作做得好，那么房價就要開始緩慢爬升了，這里的速度，我估計是拉長周期的（相對18-22年的快速漲幅），大概要5-7年才能出現(xiàn)這樣的高度。

有了這樣的價格預(yù)期，我們就好來評判分析，什么時間節(jié)點(diǎn)是適合你賣出綠地的。

話說綠地468是三圣鄉(xiāng)非常代表性的一個大盤，是當(dāng)年紅極一時的熱門樓盤，目前來看，不僅有商業(yè)醫(yī)療和三圣鄉(xiāng)IP的加持，也有本身又東又南的區(qū)位優(yōu)勢。不過我們也要看到，它本質(zhì)上還是剛需樓盤，綠地468二期的87平小套三，作為單衛(wèi)，33F的T6高層，得房率也一般（大概86%），所以隨著當(dāng)前改善新房的發(fā)展趨勢，還是有越來越多人會賣房置換更好的產(chǎn)品，而能來接盤綠地的，基本上就是一些剛需家庭客群，而這些剛需的購買力有限，在單價總價上能給出來的溢價，又壓縮了它的漲價比例，所以我們以一個較保守的上漲幅度來對比當(dāng)前的月供壓力。

綠地468二期87平，目前行情來看，如果品相好無瑕疵，包車位大概是**萬左右的總價，如果3年期單價能漲到**萬的單價（按照6年回穩(wěn)到歷史最高點(diǎn)**來保守計算）。

那么你現(xiàn)在不賣的話（**提前還貸的利息成本），抵扣租金和房價的漲幅，整體是在緩慢上漲的，但表現(xiàn)并不明顯，在接下來3年內(nèi)，綜合的收入溢價大概是**萬。

這還是在保證有持續(xù)穩(wěn)定租金的情況下，房價在確實(shí)緩慢回穩(wěn)的角度下，推演3年后，實(shí)際的回報并不高。

所以我個人其實(shí)比較建議的是，趁著當(dāng)前行情回暖，看能否尋找個別的偶然的愿意**萬+買入的客戶，當(dāng)前租客還在就積極掛牌出來，等租客搬走后，盡快成交。

不要只看到賣價不高，但也要看到回升的房價不多，租金的收益風(fēng)險，而且大頭是持續(xù)的貸款利息成本。

支持你早點(diǎn)賣掉。

粉絲提問

段老師好，我目前在房產(chǎn)處置上遇困擾想請教：
2018 年全款購入**180㎡精裝房（總價約 377 萬，現(xiàn)含 20 + 萬增值稅），因無經(jīng)驗(yàn)未看樓層，收房時遇開發(fā)商破產(chǎn)維權(quán)、強(qiáng)迫收房，2023 年 7 月才拿證。房屋存在朝向差、視野遮擋、裝修老舊、面積過大（一人居住不便）等問題，愛人不愿入住，嘗試出售時報價從 410 萬跌至 380 萬，心態(tài)受挫。
周邊配套滯后：產(chǎn)業(yè)空置、商業(yè)爛尾、生活不便（無菜市 / 超市），學(xué)區(qū)**后優(yōu)勢流失，同小區(qū)清水期房性價比更高?，F(xiàn)面臨是否繼續(xù)出售的糾結(jié)：賣房款保值難、家庭意見分歧，持有則因改善型房源受眾挑剔、品質(zhì)競爭力弱，不知如何抉擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前你380萬，自己給稅費(fèi)5.3%，中介費(fèi)1.75%的話，也就是摩擦成本達(dá)到了26萬之多，最終拿到手的是354萬，折合約1.92萬的單價，這個不僅對你來說是破發(fā)虧本，買入價虧本，稅費(fèi)中介費(fèi)虧本，利息虧本，純粹大虧本。

我是不同意你賤賣的，你們純粹是被市場的超跌，跌過頭了的情緒給包裹其中了，對板塊預(yù)期，對房價走勢沒有信心。現(xiàn)在你不到2萬的單價賣出去，再過幾年回頭看，那就是賣在最低點(diǎn)。就像黎明前的黑夜，你支撐不下去了，多少是太虧了的。

最最關(guān)鍵的是，你們并非高杠桿的投資客，并非家庭實(shí)力太差，無法繼續(xù)持有的情況，所以比起很多其他的純投資客割肉跑路來說，你們是有底氣的，和他們不一樣。你們完全就是被情緒裹挾了而已，當(dāng)局者迷旁觀者清，當(dāng)前**2萬多的成交，一次次沖擊你們的心理防線，但不要被誤導(dǎo)了。

1、**板塊是沒問題的，**雖然前期有一些泡沫，但擠泡沫之后，整體的很穩(wěn)健的，房產(chǎn)在發(fā)展，人口在入住，產(chǎn)業(yè)在跟上（連你也是在這邊上班的，好些其他單位也要陸續(xù)搬入，就快多點(diǎn)開花了，一些雜音，會快速消失在歷史長河里），教育商業(yè)交通也在穩(wěn)步發(fā)展，作為一個**板塊，其穩(wěn)健程度，我覺得在成都是非常好的狀態(tài)，只不過遇到樓市下行期的幾年，是停止了一點(diǎn)，但不會爛尾下去，而是向著好的方向在發(fā)展，要看得到未來的大趨勢。

2、**的樓盤是好的，本身來說可以認(rèn)為是**品質(zhì)最高的二手房，地段，外立面，梯戶比，都是很好的狀態(tài)，未來對標(biāo)的是周邊改善新房，而非淪落去對比剛需二手房。

周邊改善新房買入成本多少了？**這些基本上是3.3-3.5w甚至以上的，這群人大多也是自住為主，而非純粹的投資客，所以長期穩(wěn)定后的二手房市場，讓他們接受大額破發(fā)賣出，是很難的，也就是說，周邊改善新房能基于此穩(wěn)住在3萬多的行情上。

你的房子唯一的缺點(diǎn)就只是朝北+得房率的問題，按照10%+10%的折價計算，我認(rèn)為最最差的價值也應(yīng)該在2.5萬以上。對應(yīng)的總價是460萬，尤其是在熬1年，就能免增值稅了，可以說變相的又提升了不少總價。

3、所以我認(rèn)為，當(dāng)前你們是受到了不正常的超跌的樓市行情影響情緒，而真實(shí)的長期的朗基價值評估。這段時間我其實(shí)一直不太愿意在網(wǎng)上公開討論這個樓盤，因?yàn)椴徽５膬r格，對應(yīng)的是不正常的市場，加之現(xiàn)在看跌的人瞎起哄，輿論情緒是很差的，但不代表是正確的。

只有選擇性忽視這黎明前的黑暗，好好睡一覺，等睡醒了，就是天朗氣清，回復(fù)到正常行情之上的做法。我認(rèn)為它接下來1-2年是可以恢復(fù)到正常2.5萬價值的，長期來看，往3萬方向也是沒問題的，就看你們能持有多久了。

如果有資金需求（比如見好就收，比如需要置換，那么我建議再熬1-2年到正常化了出手），如果沒有資金需求，也沒自住需求（你氣也不開，軟裝也不弄，自住體驗(yàn)當(dāng)然差，而且買菜可以網(wǎng)上喊，也可以周末超市采購，你愛人在**通勤也不是什么很大的問題，只不過孩子讀書的話，需要考慮下怎么接送的問題），那么我建議可以清水出租，不管租多少，都是適當(dāng)回血，我們要耐得住寂寞，看中長期價值。

當(dāng)然，你們給了10萬定金，這個真的是太可惜了，是沖動的后果（盲目相信市場，看衰未來，家庭吵架），如果按照這個價格出售，虧大了。但不賣的話，也要損失10萬，挺可惜，最好的情況就是互相協(xié)商，能盡量少賠點(diǎn)錢吧。

整體意見就是這樣，你們不要被外部情緒裹挾，在迷霧中看不清真相，這房子持有壓力不大的，耐心一點(diǎn)，回報并不差，但前提是控制好家庭成員的情緒，達(dá)成一致的思想，不要再繼續(xù)內(nèi)耗下去了，不然再過5年10年，會發(fā)現(xiàn)當(dāng)初這些事都做得非常沖動，非常后悔。