4月江蘇樓市呈現(xiàn) “核心堅挺、外圍調(diào)整” 的分化格局，預(yù)計未來市場將延續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，剛需與改善需求向核心區(qū)域集中，外圍板塊以價換量態(tài)勢持續(xù)。政策持續(xù)放松，多維激發(fā)市場活力；企業(yè)意愿提升，致使地市熱度攀高；供應(yīng)明顯回升，需求依舊低位徘徊。

PART.1

全國動態(tài)

中央延續(xù)“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、降風(fēng)險”工作主線

2025年4月，我國房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期增強。中央層面，政治局會議強調(diào)，加大實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢；金融監(jiān)管總局發(fā)文支持受困房企項目紓困風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

PART.2

政策變動

熱點城市支持性政策持續(xù)加碼，樓市調(diào)控寬松預(yù)期增強

2025年4月，省內(nèi)城市常州、無錫、南京等均發(fā)布寬松新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)布頻次為60次，內(nèi)容涉及全面優(yōu)化政策，公積金等等，均旨在激發(fā)市場需求，去化存量房源。

• 《常州市支持住房困難工薪群體購買自住新建商品住房現(xiàn)房公告》：

1.申請條件:申請人在我市無商品住房，或在我市擁有商品住房建筑面積總計不超過75㎡(有房屋權(quán)屬證明的以房屋權(quán)4月3日常州市:《常州市支持住房困難工薪群體購買自住新建商品住房現(xiàn)房公告屬證明為準(zhǔn)，沒有房屋權(quán)屬證明的以備案的商品房買賣合同為準(zhǔn));申請人已婚的，其配偶須作為共同申請人。2.符合購房資助條件的申請人，在市購房資助專項房源庫內(nèi)新選購一套建筑面積140㎡及以下(以新建商品住房備案合同所載為準(zhǔn))新建商品住房現(xiàn)房，并在購房資助資格憑證有效期內(nèi)完成商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，可獲得購房款(以新建商品住房備案合同所載為準(zhǔn))的15%但不超過20萬元的購房資助。

• 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》：

1.全面取消限售。自2025年4月14日起，無錫全市范圍內(nèi)取消限售，商品住房在取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易2.加大公積金對高品質(zhì)住宅貸款力度。對于新購高品質(zhì)(改善型)住宅，適當(dāng)提高公積金貸款額度，滿足購房人多樣化改善性住房需求。3.延長相關(guān)購房補貼優(yōu)惠政策。對2023年1月1日至2025年6月30日期間，在市區(qū)范圍內(nèi)出售自有住房，并在2025年1月1日至6月30日期間購買新建商品住房的家庭，給予“賣舊買新”契稅補貼。補貼標(biāo)準(zhǔn):給予新房所繳納契稅30%的補貼;建筑面積在144平方米(含)以上的，再給予30%的補貼。上述補貼標(biāo)準(zhǔn)，單套補貼總額最高不超過5萬元。在2025年4月1日至6月30日期間，老年家庭(家庭中有年滿60周歲的老人)購買市區(qū)指定的新建商品住宅，或是參與全市相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房“以舊換新”活動(舊房屬于老年家庭，新房不論是給老年家庭還是子女)，支持鼓勵相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按每套發(fā)放不低于5萬元的消費券。4.給予多子女家庭購房補貼。對全面兩孩政策實施后新增的本市戶籍多子女家庭，購買市區(qū)新建商品住房，在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，由新購商品住房所在地政府給予3萬元的一次性購房補貼;對多子女家庭首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房且符合貸款條件的，適當(dāng)提高公積金貸款額度。支持金融機構(gòu)對青年群體推行“低首付、低利息、低月供5.寬期限”的特色化個人住房金融產(chǎn)品，更好地滿足青年群體多元化信貸需求。暫停市區(qū)新建商品住房銷售價格備案:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明前，不再向價格管理部門辦理價格備案手續(xù)，由企業(yè)根據(jù)市場自主確定“一房一價”，并對外公布。

• 《南京市住宅房屋征收房票安置辦法(試行) 》

1.房票為江北新區(qū)管理機構(gòu)、各區(qū)人民政府出具給被征收人用于購置本市安置房、商品房、公寓、儲藏室、車位、商辦等的結(jié)算憑證，使用范圍較以往有所擴展。市民可通過“房幫寧一房票超市”系統(tǒng)使用房票購房，該系統(tǒng)由市住房保障和房產(chǎn)部門建立，實現(xiàn)房源公示、兌換等相關(guān)工作。2.房票采用實名制，被征收人及其近親屬可使用，有效期為12個月。若在有效期內(nèi)未使用或放棄，將按照原補償安置協(xié)議執(zhí)行。購房時，成交價格未超出房票票面金額的部分免征契稅，超出部分按規(guī)定征收。國有土地上征收的房票使用后有余額，可申請兌付現(xiàn)金;集體土地設(shè)計的被征收人使用房票票面金額超過90%的，購房后的房票余額也可申請兌付現(xiàn)金。3.持房票申購安置房和購買商品房的被征收人，可給予購房獎勵，獎勵政策所需資金納入征收項目成本?？鐓^(qū)購房的獎勵，則由房源所屬區(qū)兌付房票購房獎勵。

PART.3

土地市場

供給側(cè)提量顯著，土地成交環(huán)比大漲

4月江蘇省涉宅類土地成交248.23萬㎡，環(huán)比上漲1025.76%，受南京3月集中供地影響，土地成交環(huán)比大幅回升；成交樓面價9401元/㎡，環(huán)比下滑68.07%，4月江蘇13城中南京土地成交占全省82%，其中涉及到溧水11幅，浦口10幅，六合4幅，均為遠郊地塊，因此拉低了江蘇省整體價格。

4月江蘇省涉宅類土地成交248.23萬㎡，環(huán)比上漲1025.76%，受南京3月集中供地影響，土地成交環(huán)比大幅回升；成交樓面價9401元/㎡，環(huán)比下滑68.07%，4月江蘇13城中南京土地成交占全省82%，其中涉及到溧水11幅，浦口10幅，六合4幅，均為遠郊地塊，因此拉低了江蘇省整體價格。

PART.4

住宅市場

全省成交環(huán)比下滑，蘇北跌幅略高于蘇南

4月省內(nèi)新房成交面積123.26萬㎡，環(huán)比下滑23.65%。本月各城市中除徐州、常州與南通環(huán)比上漲外，其余各城市成交環(huán)比均不同程度下滑，市場并未延續(xù)3月“小陽春”的熱度。展望后市，隨著降準(zhǔn)降息落地，部分城市或可帶起一波新的購房需求。

25年4月江蘇省住宅均價20781元/平，環(huán)比下滑8.32%。 12個城市中，6城均價環(huán)比上漲，其中徐州因中高端項目的集中備案，價格環(huán)比漲幅最大。

南京：4月新房市場成交量價齊跌，本月成交30.36萬㎡，環(huán)比下滑14.09%，成交均價28148元/㎡，環(huán)比下滑0.64%，4月綠城金基·沁百合等優(yōu)質(zhì)低密改善項目熱銷，南京重磅推出“房七條”新政，“以舊換新”是核心亮點之一，各房企積極響應(yīng)擴圍房源，政策優(yōu)惠讓購房者得實惠，在“好房子”理念引導(dǎo)下，房企聚焦核心區(qū)打造高品質(zhì)住宅，激發(fā)市場消費活力。

蘇南：25年4月蘇南各城市成交量除常州外，其余城市環(huán)比均下滑，主要源于政策調(diào)整、供需失衡、信心分化及外部環(huán)境等多重因素共振的結(jié)果。價格方面，除常州外均價均有回落，主要受主力成交項目的影響。

蘇中：蘇中各城市成交量除南通外其余均有明顯的回落，其中揚州的跌幅最大，達到27%；價格方面，南通與鎮(zhèn)江受主力成交項目影響有升。

蘇北：蘇北市場中核心城市大部分成交下滑，而徐州整體成交明顯回升；而價格方面，除鹽城外，其余各城市均有明顯的上漲，月度價格易受熱銷項目影響產(chǎn)生波動。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價能力更強

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達到70%以上，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對穩(wěn)定。從各面積段的價格來看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品溢價能力最為突出。

PART.6

開盤監(jiān)測

蘇中蘇北出清周期延長，剛需剛改類產(chǎn)品出清周期最短

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比接近70%，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對穩(wěn)定。從各面積段的價格來看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品溢價能力最為突出。

PART.7

房企動態(tài)

TOP3房企排名穩(wěn)定，TOP10房企市占率達27%

2025年4月招商蛇口、華發(fā)股份與綠城中國穩(wěn)居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計市占率達27%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻超33億元，TOP10房企入榜門檻突破24億元，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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