新聞源:阿里拍賣 鹽大力yandali.com以及互聯(lián)網(wǎng)其他分析

鹽城市亭湖區(qū)建軍路北側(cè)、環(huán)城西路東側(cè)一宗優(yōu)質(zhì)商住用地近日被掛上阿里法拍網(wǎng)，引發(fā)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。這宗位于同曦鳴城板塊核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊市場(chǎng)價(jià)高達(dá)3.04億元，而起拍價(jià)僅為2.13億元，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折，保證金2000萬(wàn)元，加價(jià)幅度50萬(wàn)元，由南京市建鄴區(qū)人民法院查封后進(jìn)行司法拍賣。作為鹽城老城區(qū)核心地段的稀缺土地資源，此次拍賣無(wú)疑為開發(fā)商和投資者提供了難得的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

地塊基本信息與拍賣詳情

此次拍賣的地塊位于鹽城市亭湖區(qū)建軍路北側(cè)、環(huán)城西路東側(cè)，屬于同曦鳴城板塊核心區(qū)域。地塊宗地面積為11040平方米（約16.56畝），土地用途為商住混合用地，容積率等具體規(guī)劃指標(biāo)尚未在拍賣公告中詳細(xì)披露。

拍賣關(guān)鍵數(shù)據(jù)顯示：該地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為3.042804億元，而起拍價(jià)定為2.1299628億元，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折，為競(jìng)買人預(yù)留了較大的溢價(jià)空間。

值得注意的是，該地塊目前處于被南京市建鄴區(qū)人民法院查封狀態(tài)。根據(jù)拍賣公告，南京市建鄴區(qū)人民法院將于2025年6月5日10時(shí)至2025年6月6日10時(shí)止（延時(shí)的除外）在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行公開拍賣活動(dòng)。這種跨區(qū)域司法處置在鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)中并不常見，可能與該地塊原所有權(quán)人涉及的跨區(qū)域金融糾紛有關(guān)。

區(qū)位價(jià)值與商圈優(yōu)勢(shì)

此次拍賣地塊所在的同曦鳴城板塊是鹽城市中心最具商業(yè)價(jià)值的區(qū)域之一。根據(jù)公開資料，同曦鳴城項(xiàng)目總占地面積約21萬(wàn)平方米，總建筑面積約80萬(wàn)平方米，是一個(gè)集購(gòu)物休閑、餐飲娛樂、生態(tài)景觀、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體的大型綜合性商業(yè)中心。項(xiàng)目東起劇場(chǎng)路、西臨串場(chǎng)河、北至毓龍路、南接市區(qū)最繁華的建軍中路，地理位置極為優(yōu)越；

該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃包括：

• 兩幢200米超高層建筑，將成為建軍中路的新地標(biāo)。
• 超過7萬(wàn)平方米的主力商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積
• 商務(wù)式酒店、辦公樓、步行街街區(qū)及酒吧風(fēng)情街等多元化業(yè)態(tài)。
• 17幢高層公寓，采用公建外立面設(shè)計(jì)，與商業(yè)圈融合一體。

市場(chǎng)分析與投資價(jià)值

此次拍賣的建軍路北側(cè)地塊位于鹽城老城區(qū)核心位置，屬于稀缺的城市中心區(qū)可開發(fā)土地資源。參考2017年鹽城市鹽紡路20號(hào)及規(guī)劃雙元路南人民路東西側(cè)土地使用權(quán)（同樣位于老城區(qū)）的司法拍賣情況，當(dāng)時(shí)4塊土地總面積21萬(wàn)多平方米以26.328億元成交，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)司法網(wǎng)拍單筆成交最高記錄。對(duì)比之下，本次拍賣地塊面積較小，但區(qū)位價(jià)值同樣突出。

從價(jià)格優(yōu)勢(shì)角度看，該地塊2.13億元的起拍價(jià)較3.04億元的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)有近30%的折讓空間。參考?xì)v史案例，2017年鹽城老城區(qū)土地司法拍賣最終成交價(jià)雖較起拍價(jià)溢價(jià)9.66億元，但26.33億元的價(jià)格仍被當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認(rèn)為"非常劃算"，按照成交價(jià)計(jì)算每畝平均價(jià)格約828萬(wàn)元，樓面價(jià)約5000多元/平方米。這種司法拍賣帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期尤為珍貴。

值得注意的是，近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)已成為開發(fā)商獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要渠道。正如中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，包括萬(wàn)科在內(nèi)的大中型地產(chǎn)開發(fā)商都表現(xiàn)出通過司法拍賣平臺(tái)"淘地"的濃厚興趣。這種趨勢(shì)在土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)高企的背景下尤為明顯。

鹽城樓市正經(jīng)歷“冰火兩重天”：一方面，政策“組合拳”刺激下，核心區(qū)如仁恒公園世紀(jì)等改善盤熱銷，人才購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等政策帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。另一方面，同曦鳴城等項(xiàng)目的法拍房頻現(xiàn)，商住地塊及住宅以7折起拍，折射出部分開發(fā)商資金鏈斷裂或債務(wù)違約的困境。老城區(qū)雖配套成熟，但房?jī)r(jià)下行壓力明顯，城南板塊虹吸效應(yīng)加劇分化。鹽城房地產(chǎn)的惋惜在于，即便政策暖風(fēng)頻吹，部分項(xiàng)目仍難逃司法處置命運(yùn)，市場(chǎng)洗牌加速，能否真正企穩(wěn)仍需觀察。粉絲盆友們?nèi)绻脑摰囟芜€請(qǐng)慎重考慮

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