18年房?jī)r(jià)上漲10.6倍，直逼新天地！很多買(mǎi)房的朋友都在問(wèn)，到頂了嗎？我是不是最后的接棒選手？

說(shuō)一下最近大熱的徐匯濱江板塊，宇宙第二熱！

江湖地位一目了然。

5月17日，上海規(guī)劃和自然管理局官宣了徐匯區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示：徐匯濱江東安新村舊改項(xiàng)目的第二幅超級(jí)豪宅地塊，出讓成交價(jià)98.18億元，土地面積30189平米，容積率2.62，成交樓面價(jià)12.413萬(wàn)元/平米，差不多售價(jià)19萬(wàn)-20萬(wàn)元/平米！

拿地的是上海國(guó)企上海地產(chǎn)+徐匯城投共同成立的合資公司。

兩個(gè)月前，前灘跟虹口北外灘就開(kāi)始預(yù)感到徐匯濱江的講故事能力和地位了，楊浦濱江簡(jiǎn)直是望塵莫及了：

3月26日，還是在徐匯濱江，東安新村舊改項(xiàng)目的第一塊宅地出讓?zhuān)瑯佑伞吧虾５禺a(chǎn)+徐匯城投”拿的，總價(jià)83.5億元，土地面積25179.34平米，容積率2.63，成交樓面價(jià)約12.61萬(wàn)/平米。

這兩塊地挨著，看不到一線江景，但是屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)的地塊，距離上海體育館不遠(yuǎn)，只要在上海待了超過(guò)20年的牛馬，基本上就理解這個(gè)位置了：妥妥10萬(wàn)以上的房?jī)r(jià)，但是要賣(mài)20萬(wàn)，會(huì)有3秒鐘呆住。

首先，兩幅地塊都是"零中小套型+零公租房+全自持"的純豪宅配置，這在近幾年的上海土地市場(chǎng)上是罕見(jiàn)的。

沒(méi)有小戶(hù)型、沒(méi)有公租房，有錢(qián)人最喜歡的配方：圈層很統(tǒng)一。

賣(mài)車(chē)、賣(mài)豪宅、賣(mài)玉石都很喜歡講圈層，其他只有過(guò)年的時(shí)候，賣(mài)臘肉的也喜歡說(shuō)，這是正宗的兩頭烏。

徐匯區(qū)是懂得烘托市場(chǎng)氣氛的，徐匯濱江的熱度一波接一波，十多年房?jī)r(jià)上漲10.6倍，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)可以吊打老靜安，比肩新天地了！

徐匯濱江的故事有兩個(gè)抓手：靠江，有未來(lái)。

開(kāi)發(fā)商在這個(gè)基礎(chǔ)上接著講，比如綠城接受了雷軍不要的小米地塊，然后做了集30周年于大成的產(chǎn)品，就把120套房子賣(mài)出了電商一樣的速度。

5月11日，徐匯濱江的單價(jià)地王綠城潮鳴東方剛剛以19.5萬(wàn)/平米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，最高總價(jià)1.5億元，當(dāng)天120套房源全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額69.88億。

這個(gè)紀(jì)錄放在全國(guó)都是獨(dú)一份的存在。

19.5萬(wàn)元/平米的單價(jià)！是目前上海僅次于翠湖天地六期的第二高價(jià)！

這是突破徐匯濱江房?jī)r(jià)“天花板”的價(jià)格，這也代表徐匯濱江未來(lái)新房?jī)r(jià)格突破20萬(wàn)元/平米不再遙遠(yuǎn)。

十年前，這里的房?jī)r(jià)還不到8萬(wàn)元/平方米。放眼于全國(guó)，能比十年前價(jià)格翻倍的板塊多嗎？如果再加一個(gè)前置條件，十年前的單價(jià)在5萬(wàn)以上的，那除了徐匯濱江，還有嗎？

接著講，徐匯濱江的房?jī)r(jià)是怎么一步步地漲到19.5萬(wàn)元/平米，成為大上海僅次于黃浦新天地的一個(gè)網(wǎng)紅板塊的？

直接上一波回憶殺！

2007年，這里才賣(mài)1.68萬(wàn)/平方米。

百匯園，一個(gè)真正見(jiàn)證了徐匯濱江從規(guī)劃圖紙階段到逐漸開(kāi)發(fā)落地整個(gè)過(guò)程的典型項(xiàng)目。這個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)近二十年的社區(qū)，距離黃浦江直線距離僅200米，比現(xiàn)在的綠城潮鳴東方位置還要好一點(diǎn)。

誰(shuí)能想到，百匯園一期首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格，只有1.68萬(wàn)/平米，請(qǐng)記住，2007年！當(dāng)時(shí)股市正從2786 點(diǎn)爬向6124點(diǎn)！

不到2萬(wàn)元的單價(jià)，比當(dāng)時(shí)南翔一手房的價(jià)格略高。

現(xiàn)在再看，真的是重生劇情式的房?jī)r(jià)上漲。

在2019年之前，百匯園后來(lái)陸續(xù)推出多個(gè)批次的房源，價(jià)格逐漸上漲至?3.8萬(wàn)-5.4萬(wàn)/平米不等。

這個(gè)漲幅，南翔板塊也有，上海南站附近也有，前灘也有。

后來(lái)就逐漸離譜了。轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2019年。

當(dāng)年8月，百匯園二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)9.7萬(wàn)元/平米；

2022年2月，百匯園三期首批房源開(kāi)盤(pán)，均價(jià)12.78萬(wàn)元/平米；

2023年3月，百匯園三期二批次房源開(kāi)盤(pán)，13.2萬(wàn)元/平米，收官。

2007年到2023年，歷時(shí)16年，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)685%，接近七倍！

這十六年內(nèi)在徐匯濱江買(mǎi)房的朋友，現(xiàn)在還是比較幸運(yùn)的。

徐匯濱江另一個(gè)神級(jí)項(xiàng)目是云錦東方。

2004年，東方航空公司以1000元/平左右單價(jià)摘得了徐匯龍華一塊地。地塊總面積50多萬(wàn)平，原計(jì)劃是東方航空配套工廠的生產(chǎn)用地。

沒(méi)有意外的話，這塊地建成后就是東方航空下屬的一片廠房。

為配合徐匯濱江地帶改造，東航龍華這塊地改成了商住用地，其中，住宅33萬(wàn)平米，辦公17萬(wàn)平米。

云錦東方從此啟動(dòng)：

2013年3月，云錦東方一期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)6.5萬(wàn)元/平米；

2015年6月底，二期分批次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)10萬(wàn)元/平米；

2021年，云錦東方推出95套405-480平米大戶(hù)型，均價(jià)13.2萬(wàn)元/平米；

2023年5月，云錦東方三期，備案均價(jià)近16.5萬(wàn)元/平米。

2023年，三期開(kāi)盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目二期的二手房成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到20-26萬(wàn)元/平米。

這就意味著，新房和二手房之間存在3.5-9.5萬(wàn)元/平米的價(jià)差，一套云錦東方240平米的新房，一二手房的倒掛至少在840萬(wàn)元，大戶(hù)型的價(jià)差更為可觀！

買(mǎi)到就賺到的心理讓很多人趨之若鶩。

2500萬(wàn)元起的總價(jià)，500萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金，首套900萬(wàn)元、二套2900萬(wàn)元的凍資，12個(gè)月的銀行流水，在這么嚴(yán)苛的購(gòu)房條件下，云錦東方三期105套房源還是獲得超過(guò)700組的總認(rèn)購(gòu)數(shù)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)667%。

簡(jiǎn)單計(jì)算，云錦東方當(dāng)期收到認(rèn)購(gòu)金至少35億元，認(rèn)購(gòu)凍結(jié)資金至少63億元。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)充斥了“結(jié)婚黃牛”、“資金黃?！币约啊按贮S?！钡鹊雀黝?lèi)黃牛，導(dǎo)致部分一二手價(jià)差較大的“高倒掛”紅盤(pán)都被要求暫停取證，直到厘清相關(guān)問(wèn)題再銷(xiāo)售。

云錦東方三期的第一次認(rèn)籌也暫停搖號(hào)、退款，在擱置了數(shù)月后再度重啟，最終250多組有效認(rèn)籌、搖號(hào)，項(xiàng)目才得以收官。

僅僅從新房的售價(jià)變化看，云錦東方歷時(shí)十年的開(kāi)盤(pán)歷程，價(jià)格漲幅近154%，相當(dāng)可觀！

再看看徐匯濱江2019年至今每年有代表性的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)：

2019年8月，百匯園二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)9.7萬(wàn)元/平米；

2020年，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)11.8萬(wàn)元/平米

2021年，云錦東方二期，13.2萬(wàn)元/平米

2022年，御江廷開(kāi)盤(pán)，13.1萬(wàn)元/平米

2023年，保利濱江天珺，12.3萬(wàn)元/平米；匯元璽開(kāi)盤(pán)，13.1萬(wàn)元/平米；

2024年，4月，香港置地啟元，均價(jià)17.8萬(wàn)元/平米；8月，中海領(lǐng)邸玖章，聯(lián)動(dòng)價(jià)14.2萬(wàn)元/平米；

2025年5月，綠城潮鳴東方，均價(jià)19.5萬(wàn)元/平米。

從百匯園二期到綠城潮鳴東方，徐匯濱江的房?jī)r(jià)從9.5萬(wàn)元/平米到19.5萬(wàn)元/平米，不到六年的時(shí)間，成功翻倍！

如果以百匯園2007年一期開(kāi)盤(pán)價(jià)1.68萬(wàn)元/平米，到今年綠城潮鳴東方的19.5萬(wàn)元/平米，18年間，房?jī)r(jià)上漲超10.6倍。

最牛的新天地也就差不多這個(gè)成績(jī)，2002年翠湖天地一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)16000元/平米，到2024年六期開(kāi)盤(pán)均價(jià)21萬(wàn)元/平米，23年間，翠湖天地的價(jià)格上漲超過(guò)12倍。

對(duì)比之后，就明白了徐匯濱江為什么這么火。

徐匯濱江的房?jī)r(jià)漲幅，與黃浦新天地已經(jīng)不相上下了！

這真是一個(gè)經(jīng)典案例。從2008年開(kāi)始啟動(dòng)，歷時(shí)15年，以土地收儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共環(huán)境建設(shè)為主要切入點(diǎn)的城市更新大力度、大手筆投入。

百匯園第一期2007年開(kāi)盤(pán)，時(shí)間點(diǎn)上，卡得剛剛好！

2010年世博會(huì)結(jié)束后，徐匯濱江緊接著又迎來(lái)一波好運(yùn)氣——“一江一河”成為上海城市開(kāi)發(fā)的核心戰(zhàn)略，徐匯濱江恰好又是核心江段。

2011年，徐匯區(qū)對(duì)標(biāo)倫敦泰晤士河南岸，巴黎塞納河左岸等蜚聲國(guó)際的濱水地區(qū)，以"上海西岸"命名徐匯濱江地區(qū)。

到2016年底，徐匯濱江地區(qū)累計(jì)完成土地收儲(chǔ)約390公頃，占該地區(qū)總收儲(chǔ)面積的75%。出讓土地33幅，出讓土地面積約77公頃。

西岸鳳巢、西岸龍華會(huì)、西岸傳媒港、西岸夢(mèng)中心以及濱江城開(kāi)中心等商業(yè)配套項(xiàng)目也將在今年內(nèi)全部竣工，總面積超過(guò)45萬(wàn)平方米。

徐匯濱江可以抵得上三個(gè)前灘的體量。

價(jià)格，比北京三里屯還貴！比廣州珠江新城貴，比杭州錢(qián)江新城貴，快趕得上黃浦新天地，那個(gè)傳說(shuō)中明星云集的地方。

把未來(lái)講好又是那么難！這也是億萬(wàn)富豪最近扎堆徐匯濱江的原因。在黃浦新天地和老靜安之間選擇了徐匯濱江。

上海徐匯濱江，憑什么有這樣的號(hào)召力？哪些人在買(mǎi)？他們不考慮誰(shuí)接盤(pán)嗎？18年漲了10.6倍，難道20萬(wàn)/平米的房?jī)r(jià)還有想象空間嗎？

——“更年輕的富豪”。