終于！房地產(chǎn)又一重大變革來了！

眾人翹首期盼的現(xiàn)房銷售

它正在大踏步飛奔而來!

昨天（5月13日）

河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

發(fā)布了重磅文件

《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》

文件提出了六項措施，包含：

嚴控預(yù)售許可條件，嚴格預(yù)售資金繳存，規(guī)范預(yù)售資金使用，嚴格實行項目開發(fā)公司制，合理把握工程進度，準確界定新出讓土地。

其中最受關(guān)注的一條是，“文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預(yù)售許可。

即“新出讓土地，一律實行現(xiàn)房銷售！”并且是文件印發(fā)之后，立刻執(zhí)行！

這么大張旗鼓的、正兒八經(jīng)的把現(xiàn)房現(xiàn)房銷售寫進政策文件、并且還要求即刻執(zhí)行的城市，

信陽算是排頭兵！

來了，來了，現(xiàn)房限售真的來了！

無有獨偶，就在前幾天，網(wǎng)上瘋傳外網(wǎng)小作文，說“我國正考慮對全國住房銷售方式進行重大改革”，即將“要在全國推行現(xiàn)房銷售”，

這樣的“傳言”并非空穴來風，事實上，有數(shù)據(jù)指出，自從2022年末到現(xiàn)在，

全國各地已經(jīng)有超30個省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策：

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點

四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，將進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，

如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點，并且，北上深等一二線已有超30省市推進試點，

另外還有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策：

如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。

根據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，

2024年我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達到30.84%。

不知不覺，現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)在快速增長！

總之，現(xiàn)房銷售的快速推進，甚至可以說的勢在必得！

當然，現(xiàn)房限售的推進，同樣也會帶來一些列的問題，

短期來看，推進現(xiàn)房銷售對企業(yè)的凈利率產(chǎn)生影響；房價波動走勢背景下，企業(yè)回報周期變長或一定程度影響土地投資積極性和土地財政收入。

但從長期視角看，

現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)銷售模式的重要改革方向，其核心優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、降低購房風險，保障消費者權(quán)益

避免爛尾風險

現(xiàn)房銷售要求房屋竣工后交付，從根本上杜絕了預(yù)售制下因開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾問題。例如河南信陽推行新政后，新出讓土地項目一律實行現(xiàn)房銷售，減少了購房者對項目爛尾的擔憂。

所見即所得

購房者可以實地查驗房屋質(zhì)量、戶型、采光等細節(jié)，減少貨不對板或虛假宣傳引發(fā)的糾紛。海南作為首個省級推行現(xiàn)房銷售的省份，2023年現(xiàn)房銷售占比達39%，購房者反饋普遍更滿意。

簡化交易流程

現(xiàn)房銷售通常伴隨“交房即交證”，無需經(jīng)歷期房預(yù)售中的預(yù)告登記環(huán)節(jié)，縮短了產(chǎn)權(quán)辦理周期。深圳、合肥等城市試點項目已實現(xiàn)驗收后快速辦理房產(chǎn)證。

二、倒逼行業(yè)質(zhì)量提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化

推動房企注重產(chǎn)品力

現(xiàn)房模式下，開發(fā)商需通過實物品質(zhì)吸引購房者，倒逼其優(yōu)化設(shè)計、建材和配套。例如北京、深圳試點地塊要求全裝修交付，直接促進建筑質(zhì)量提升。

加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰

現(xiàn)房銷售延長了房企資金回籠周期，對資金實力弱的房企形成淘汰壓力。2024年頭部房企權(quán)益拿地占比超40%，中小企業(yè)逐步退出核心城市競爭。

減少交付后糾紛

傳統(tǒng)期房交付維權(quán)問題頻發(fā)，現(xiàn)房銷售使開發(fā)商在建設(shè)階段更注重驗收標準，如杭州、鄭州試點項目交付投訴率下降60%以上。

三、促進市場供需平衡與長期穩(wěn)定

優(yōu)化土地資源配置

現(xiàn)房銷售地塊往往設(shè)置嚴格開發(fā)條件，例如深圳寶安區(qū)地塊要求全部現(xiàn)房銷售，倒逼開發(fā)商理性拿地，避免市場過熱期非理性擴張。

緩解短期供應(yīng)過剩

現(xiàn)房銷售周期延長（通常3-4年），短期內(nèi)減少新房供應(yīng)量，有助于消化庫存。2024年全國現(xiàn)房銷售面積同比增長19.1%，而同期期房供應(yīng)量下降12%。

穩(wěn)定房價預(yù)期

現(xiàn)房銷售項目因品質(zhì)提升和資金成本增加，價格通常高于期房，但購房者更愿為確定性買單。合肥、南京等城市現(xiàn)房項目售價較周邊期房溢價10%-30%，形成市場分層。

四、政策配套與社會效益

中央與地方協(xié)同推進

住建部2025年工作重點明確“有力有序推行現(xiàn)房銷售”，地方通過延長土地出讓金繳納期限（贛州）、契稅補貼（九江）等政策降低轉(zhuǎn)型壓力。

降低金融系統(tǒng)性風險

現(xiàn)房銷售減少了預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，2024年房企無息負債規(guī)模同比下降25%，銀行開發(fā)貸不良率下降至1.2%，金融風險顯著降低。

提升城市發(fā)展質(zhì)量

現(xiàn)房銷售推動開發(fā)商更關(guān)注社區(qū)配套成熟度，如海南試點項目要求教育、醫(yī)療設(shè)施同步竣工，加速城市功能完善。