我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

問個我一直以來的問題，就是現(xiàn)在這么多所謂的迭代的改善新房，未來進入到二手房市場的話，會比周邊的剛需房價格貴很多嗎？我先現(xiàn)在有些房價都是旁邊樓盤的2倍了，這種也值得沖嗎？

房段子解答

這是一個很有意思的問題，也就是剛需次新和改善新盤的價差問題

成都購房者應(yīng)該是好奇的，T4T6剛需剛改次新高層和目前的板式T2迭代改善盤，未來進入到二手市場后，單價差異到底是多少？

尤其是同一板塊同一配套，類似的面積段（如130-150平），在穩(wěn)健的二手房市場上，價差到底多少？

搞清楚這個問題，有助于買房時的站崗分析。

其實無外乎數(shù)據(jù)的整理，案例的分析。

讓DS找了點一線和強二線的數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)論是1.5倍以內(nèi)。

熟悉外地城市的可以多找找案例，今天休假我在外面也沒找具體的成都案例，后面可以續(xù)上。

也就是說，在成都同一板塊，如果一個次新盤成交單價2萬的話，旁邊的迭代新房未來二手上市后單價不宜超過3萬。

反過來說，如果當(dāng)前一個新盤賣3.5萬，那么先去看看旁邊的剛改二手房可以賣2.3萬嗎？

個別特殊、極致的板塊可能不符合這樣的規(guī)律。但絕大多數(shù)都逃不過這樣的規(guī)律。

二手市場是成都新房的照妖鏡。

粉絲提問

你好，進入國慶節(jié)了，1、您對政策后成都樓市后邊的走向預(yù)測？2、我們現(xiàn)在還要再買一些（對的，是一些）我9月和朋友一起合伙買了一個桐梓林地鐵口收現(xiàn)金流水的房子。然后周邊幾個親戚就說可以采用這種模式再買一些。3、現(xiàn)在就是不知道該買哪一些，盡量能租售比好一些，然后未來也增值的房產(chǎn)。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

租金回報率，是越來越多購房者考慮的重點，尤其是二手房，不僅需要在地段配套，產(chǎn)品性質(zhì)，性價比等角度讓人滿意，更需要有實打?qū)嵉氖袌鲋危热缱饨鹁褪呛芎玫闹笜酥弧?/p>

年租金/買入總價≈租金回報率（為什么是≈？因為有空租、有翻新維修，有稅費中介費），這個數(shù)字放在成都應(yīng)該在2%以上，越高越好。但是也要考慮房屋本身的地段品質(zhì)問題，所以兼顧下來的話，有個2.5%左右就算很好了。

這里的買入總價，是指你現(xiàn)在買入的總價或者它現(xiàn)在的市場總價，而非多年前買入的總價。

極致高的也有，比如4%-10%，但是你就要擔(dān)心本金安全了，要么是一些商業(yè)公寓，要么是一些老房子，這個要具體而論，不是一桿子打死。

現(xiàn)在市面上還沒有一家工具可以直接按照租金回報率來排序計算，否則很多小區(qū)是要現(xiàn)原形的，更多的還是依靠大家手動計算，平時積累。

拋磚引玉幾個盤，希望有更多朋友來持續(xù)挖掘這種品相不錯，租金回報又高的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。

1、**，可以買75平套二，大概180萬買得到，租金3500左右，租金回報率2.3%，表現(xiàn)尚可（在及格線2%以上）。

**，73平套二， 總價170萬，租金3000左右，租金回報率2.1%。

**，70平的130多萬，95平的大概200萬，租金分別有2500、4000左右，租金回報率2.3%，2.4%。

旁邊的**差一點，75平190萬，租金3200左右，租金回報率2%剛好及格。

2、高新可以看**比較次新地段友好的**，70平套二，200萬，租金3500+，回報率2.1%；

**的**，70平左右套二，成交價180多萬，190萬左右，租金3500+，回報率2.2%。

**，也很典型，87-95平大概成交170-200萬，租金是3500+，回報率2.1-2.4%。

套三雙衛(wèi)套四的這種，在成都二手房市場也算是比較剛改改善的了，還是要耐心尋找，逐一對數(shù)據(jù)進行評判。

至于新房市場沒有經(jīng)過二手的檢驗，再加上當(dāng)前基本是沒有網(wǎng)紅盤的了，所以考慮到價差，交房限售周期，所以還不如耐心等待下即買即租的二手撿漏。

這次行情我覺得還是比較明顯的變化，新房是起來了，普遍都火熱了一遍，但持續(xù)與否還要觀察整體的政策、資金傳導(dǎo)和預(yù)期轉(zhuǎn)變。二手房的話，一般是輪動的，所以會慢半拍，當(dāng)前很多房東并不是急于提高價格（北上廣深才已經(jīng)這樣），而還是主要尋求出貨，并非高價。

所以我們預(yù)計這一輪二手房的下降，是存在慣性的，最好的情況（樓市徹底止跌回穩(wěn)）下，大概今年底，12-1月份能階段性觸底。

所以再回來看，尋求套三雙衛(wèi)+套四，能夠看得到綜合性價比的，我們還是來找找。樓盤實在是太多太多了，不一一舉例哈，拋磚引玉。

粉絲提問

段哥，成都金融城也跌了，中海城南一號才賣3.7萬，你怎么看這種核心地段的老產(chǎn)品呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

成都人骨子里還是患有新房癌的，尤其是外立面、會所、戶型等全面迭代后的新房，可以說吊打同價格段的二手。

成都人對地段的忠誠度也很低，只要能稍微平替，即便地段能級差一點，配套界面還要熬，也愿意以舊換新。

前兩年剛需二手哀鴻遍野，今年核中核開始補跌。

隨著城市化發(fā)展，大家對配套，對距離，對學(xué)區(qū)的要求沒那么高了。接下來一些中等板塊或?qū)⑨绕?，但打鐵還需自身硬，要么產(chǎn)品硬，要么性價比硬。

除非片區(qū)話事人，獨一無二的塔尖般存在，那么是可以保值的。