大家?guī)?025年數(shù)據(jù)版的第15篇推送

鑼鼓喧天真實(shí)存在，不溫不火也是客觀現(xiàn)象。

幾家歡喜幾家愁，這就是2025年的北京新房市場(chǎng)現(xiàn)狀。

2025年前4個(gè)月，海淀和樾望雲(yún)、和樾玉鳴、頤海澐頌三項(xiàng)目，以占全北京新房項(xiàng)目不到1%的量，貢獻(xiàn)了10.28%的成交量和18.44%的成交金。

北京1-4月新房成交金額前三

還有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，就是今年前4月北京新房成交金額TOP30一共成交4744套、464.24億，共占全北京329個(gè)項(xiàng)目全部成交成績(jī)的39.41%、50.32%。

北京新房“一九分化”中的“一”，占據(jù)了市場(chǎng)的半壁江山。

但即使是頂流海淀，我們?cè)跒槿值茇暙I(xiàn)全區(qū)90%的成交量而高興的同時(shí)，也要注意到余下17個(gè)項(xiàng)目只貢獻(xiàn)了10%，其中還有不少仍然有大量存量的新盤。

還是那句話，北京樓市是一個(gè)整體，我們?cè)跒?0%歡呼的時(shí)候，也要為90%保持冷靜。

上一次，咱們聊了昌平新房市場(chǎng)的真實(shí)成交現(xiàn)狀↓↓↓

今天，咱們繼續(xù)用真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，來(lái)還原一下北京樓市的真實(shí)成交現(xiàn)狀。

今兒咱們聊：豐臺(tái)。

關(guān)于豐臺(tái)樓市，你有什么想說(shuō)的，想聊的，都可以加包哥微信，咱們邊看邊聊。

豐臺(tái)新房真實(shí)庫(kù)存現(xiàn)狀

都在說(shuō)豐臺(tái)新房市場(chǎng)內(nèi)卷，但究竟內(nèi)卷成什么樣？

包哥和朋友一起，花了一下午時(shí)間統(tǒng)計(jì)了一組數(shù)據(jù)，截至2025年5月7日：

豐臺(tái)新房項(xiàng)目即將入市+網(wǎng)簽去化率不足100%的項(xiàng)目，一共有79個(gè)；

其中，剩余庫(kù)存在10套以上的新房項(xiàng)目有52個(gè)，庫(kù)存100套以上的有23個(gè)；

豐臺(tái)新房目前的庫(kù)存套數(shù)是10253套，庫(kù)存面積152.03萬(wàn)平。

10253這個(gè)數(shù)字是什么概念？

全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，豐臺(tái)一個(gè)區(qū)占全部17個(gè)區(qū)的14.44%。

這樣的庫(kù)存量，按照豐臺(tái)新房去化最好的2023年來(lái)算，需要消化將近兩年的時(shí)間，而如果按照2024年的3356套計(jì)算，則需要超過(guò)3年的去化時(shí)間。

2024年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

而如果按照今年豐臺(tái)新房市場(chǎng)的去化表現(xiàn)，1-4月豐臺(tái)成交1125套新房，排名全北京第6，大庫(kù)存量與低去化速度，形成強(qiáng)烈反差。

按照平均每月去化281套來(lái)計(jì)算，豐臺(tái)新房目前的庫(kù)存需要消化36個(gè)半月的時(shí)間。

而按照豐臺(tái)今年到目前為止，去化最好的3月份來(lái)看，月均去化427套的話，要用24個(gè)月的時(shí)間，如果月均去化5.86萬(wàn)平，需要26個(gè)月

仍然不樂(lè)觀。

北京1-4月各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

新房存量消化緩慢，豐臺(tái)還在不斷賣地增加新的庫(kù)存。

年初中海拿下西南郊冷庫(kù)地塊，命名為麗澤叁號(hào)院，為豐臺(tái)新房增添532套、6.91萬(wàn)平的庫(kù)存。

此后的2、3、4月，豐臺(tái)比較冷靜，沒(méi)有再增加新的庫(kù)存，但2025年第五批次供地，已經(jīng)公布名單。

其中，豐臺(tái)區(qū)南苑和北宮兩塊地，出現(xiàn)在名單中，預(yù)計(jì)今年還會(huì)為豐臺(tái)新房市場(chǎng)帶來(lái)近10萬(wàn)平的待售新房面積。

2025年第四輪供地名單豐臺(tái)地塊

豐臺(tái)接下來(lái)，或許要想想辦法，怎么把百萬(wàn)方的庫(kù)存消化掉。

豐臺(tái)新房真實(shí)成交現(xiàn)狀

2025年，豐臺(tái)新房真實(shí)成交現(xiàn)狀如何？

前4個(gè)月，北京各區(qū)域新房成交套數(shù)銷冠中，森與天成以104套成交成為豐臺(tái)區(qū)代表，在17區(qū)的銷冠項(xiàng)目中，排名第9。

豐臺(tái)森與天成104套的成交量，放在全北京的套數(shù)榜單中，只排名第25位。

北京1-4月17區(qū)新房銷冠

整個(gè)1-4月份，豐臺(tái)不像海淀、朝陽(yáng)甚至門頭溝那樣，擁有現(xiàn)象級(jí)的明星項(xiàng)目出現(xiàn)，反而各個(gè)項(xiàng)目都表現(xiàn)得比較平均，甚至說(shuō)比較平庸。

4個(gè)月時(shí)間，豐臺(tái)只有森與天成和招商臻園，成交量突破了100套。

其中，森與天成是2023年11月入市的項(xiàng)目，項(xiàng)目共計(jì)1094套房源，今年1-4月共網(wǎng)簽104套，開盤18個(gè)月時(shí)間總共網(wǎng)簽406套，網(wǎng)簽去化率只有37%。

還有今年前4個(gè)月網(wǎng)簽101套的招商臻園，比森與天成早一個(gè)月入市，項(xiàng)目總共649套房源，截至目前302套房源成功網(wǎng)簽，網(wǎng)簽率46.53%，成績(jī)?cè)谪S臺(tái)的一眾新房項(xiàng)目中還算不錯(cuò)。

招商臻園網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)截至5.7）

臻園的網(wǎng)簽均價(jià)是5.77萬(wàn)/平，而項(xiàng)目住宅指導(dǎo)價(jià)是7.2萬(wàn)/平。

在豐臺(tái)，像森與天成去化速度緩慢，像臻園的“以價(jià)換量”的項(xiàng)目，普遍存在。

1-4月豐臺(tái)新房項(xiàng)目金額套數(shù)排行榜

一個(gè)新房項(xiàng)目能把銷售周期拉多長(zhǎng)？豐臺(tái)能顛覆你的想象。

比如園博園板塊的熙悅晴翠，2021年12月入市的項(xiàng)目，2024年6月就交房了，1207套房到今年5月7日還有436套，超5.5萬(wàn)平現(xiàn)房庫(kù)存在售。

與熙悅晴翠同一時(shí)間入市的西山金茂府，到現(xiàn)在也還有將近200套的庫(kù)存。

再比如長(zhǎng)辛店板塊的中建國(guó)望府，還有3個(gè)月就開盤5年了，92套疊拼、別墅產(chǎn)品，到現(xiàn)在還有53套未網(wǎng)簽。

這樣的銷售周期，也是豐臺(tái)新房庫(kù)存超過(guò)10000套的直接原因。

而被媒體詬病的“豐臺(tái)新房?jī)r(jià)格體系崩壞”，包哥也找到了足夠的數(shù)據(jù)支撐。

比如招商臻園旁邊的中建壹品花香壹號(hào)，開盤1年時(shí)間網(wǎng)簽率接近41%，7.2萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)網(wǎng)簽均價(jià)只有5.42萬(wàn)/平，價(jià)差每平接近1.8萬(wàn)

花香壹號(hào)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)截至5.7）

比如豐臺(tái)南苑的中海公元里，官方指導(dǎo)價(jià)7.8萬(wàn)/平，4月份最新的成交價(jià)6.4萬(wàn)/平。

還有大瓦窯板塊的中建和頌九里，今年前四月的網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到6.3萬(wàn)/平，最近的4月單月網(wǎng)簽均價(jià)只有6萬(wàn)/平。

但你知道它的指導(dǎo)價(jià)是多少嗎？8.3萬(wàn)/平，價(jià)差每平干脆直接突破兩萬(wàn)大關(guān)。

所以用“價(jià)格體系崩壞”形容豐臺(tái)新房市場(chǎng)，包哥覺(jué)得一點(diǎn)都不過(guò)分。

但他們降價(jià)，包哥不覺(jué)得是一個(gè)壞現(xiàn)象，也是他們積極自救的一種方式。

豐臺(tái)新房也有新氣象

困境中，總有人敢于突破，掙扎出一片生機(jī)。

其實(shí)今年豐臺(tái)入市的新房項(xiàng)目，不管從位置還是配套，從品質(zhì)到價(jià)格，都給足豐臺(tái)買房人誠(chéng)意。

比如今年前4月豐臺(tái)成交金額排名前2的新房項(xiàng)目，都不是存量項(xiàng)目，金茂璞逸豐宜今年1月底開盤，而建發(fā)金茂觀宸則是3月底開盤。

二者合體為豐臺(tái)新房貢獻(xiàn)178套，超20億的網(wǎng)簽成績(jī)。

1-4月豐臺(tái)新房項(xiàng)目金額排行榜

他們能在超級(jí)內(nèi)卷的豐臺(tái)新房市場(chǎng)，突出重圍，很大一部分原因是敬畏市場(chǎng)。

這種敬畏市場(chǎng)，一是適應(yīng)好房子政策，做出更注重居住體驗(yàn)的好房子；而是根據(jù)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，做出價(jià)格方面的相對(duì)讓步；三是品牌效應(yīng)，無(wú)論建發(fā)還是金茂在北京都擁有很好的市場(chǎng)口碑。

畢竟，北京樓市現(xiàn)在仍處于買方市場(chǎng)，這就需要你開發(fā)商拿出十足的誠(chéng)意。

此外，豐臺(tái)還不斷有好房子項(xiàng)目出現(xiàn)。

無(wú)論是豐科園的北京隅西頌，還是馬上入市中海二環(huán)雙子星，中海麗金府、麗澤叁號(hào)院，都會(huì)給目前的豐臺(tái)新房市場(chǎng)注入更多的活力，不出意外也會(huì)成為豐臺(tái)接下來(lái)成交數(shù)據(jù)中的主力項(xiàng)目。

當(dāng)然，豐臺(tái)今年入市的好房子項(xiàng)目，給了已經(jīng)舉步維艱的存量新房項(xiàng)目一記響亮的耳光。

不過(guò)，包哥不覺(jué)得今年豐臺(tái)這些存量新房項(xiàng)目沒(méi)有機(jī)會(huì)，無(wú)論是現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，還是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是目前新入市的好房子項(xiàng)目都是沒(méi)有的。

因此，存量項(xiàng)目應(yīng)該抓住這個(gè)周期，找準(zhǔn)自己的定位，抓緊出貨。

因?yàn)榭赡苓^(guò)了今年，好房子項(xiàng)目變成存量新房后，那些“非好房子存量新房”項(xiàng)目就沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)了。

關(guān)于豐臺(tái)新房，超10000套庫(kù)存是真，價(jià)格體系崩壞是真，好房子項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異也是真，如今的市場(chǎng)環(huán)境更難賣更是真。

難，大家都難，豐臺(tái)各大新房項(xiàng)目要做的，是正視現(xiàn)狀，做出改變。

以上。

關(guān)于豐臺(tái)新房現(xiàn)狀，關(guān)于存量項(xiàng)目庫(kù)存完整名單，歡迎加包哥微信，咱們私聊去。

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