房貸壓力“瘦身計(jì)劃”：公積金利率下調(diào)，買房人的“意外紅包”來了！

　　又一場(chǎng)救市紅包雨來了！

　　最近，公積金貸款利率迎來了“兩連跳”。根據(jù)央行最新政策，2025年5月8日起，首套房5年以上公積金貸款利率從2.85%降至2.6%，相當(dāng)于給100萬房貸的月供“砍掉”了133元。而二套房利率也同步下調(diào)，5年以上利率從3.325%降至3.075%。

　　這樣的下調(diào)，對(duì)于購(gòu)房者的影響有多大呢？

　　十一郎給大家算個(gè)賬。舉個(gè)栗子，小張去年貸款100萬買房，月供4136元，總利息48.9萬；現(xiàn)在同樣條件下，月供僅需4003元，30年利息直降4.8萬——相當(dāng)于省出一輛五菱宏光MINI EV！

　　這樣的操作，堪稱銀行在偷偷給買房人發(fā)“超市滿減券”——“滿100萬減4.8萬，30年有效！”

　　01

　　DICHAN SHIYIYAN

　　政策背后的“小心機(jī)”：

　　國(guó)家在下一盤什么棋？

　　這次利率下調(diào)并非偶然，而是“政策組合拳”的一環(huán)。什么樣的正常組合拳呢？

　　第一，穩(wěn)樓市。2024年LPR多次下降，商貸利率一度跌破3%，公積金利率若“原地踏步”，吸引力必然下降。此時(shí)下調(diào)，既保持公積金優(yōu)勢(shì)，又刺激購(gòu)房需求。

　　第二，降成本。按央行測(cè)算，全國(guó)存量公積金貸款約5萬億，利率降0.25%，每年為購(gòu)房者減負(fù)超120億——相當(dāng)于給每個(gè)有房貸的家庭發(fā)了個(gè)“年終獎(jiǎng)”。

　　第三，促消費(fèi)。月供減少的錢，可能流向裝修、家電甚至旅游市場(chǎng)。專家調(diào)侃：“這是讓買房人一邊還貸，一邊為GDP做貢獻(xiàn)?！?/p>

　　公積金貸款跟商業(yè)貸款有所不同，于整個(gè)購(gòu)房者而言，公積金的利率就像樓市“油門”，踩得越輕，購(gòu)房者的車（買房計(jì)劃）跑得越快。

　　02

　　DICHAN SHIYIYAN

　　誰受益最大？

　　算算你的“紅包”有多大

　　公積金利率下調(diào)，誰是最大的受益群體呢？

　　于購(gòu)買新房的群體而言，受益是最明顯的，直接享受最低利率，100萬貸款月供省133元，相當(dāng)于每月多喝30杯奶茶（按均價(jià)4.5元計(jì)算）。

　　那對(duì)于購(gòu)買存量房的朋友來說，2024年5月18日前放款的，2025年1月1日自動(dòng)調(diào)降；此后放款的，按原合同執(zhí)行。值得注意的是，部分地區(qū)如鄭州規(guī)定存量利率2026年調(diào)整，不同城市的具體情況建議查詢當(dāng)?shù)卣摺?/p>

　　于購(gòu)買改善型住房的購(gòu)房人也有利好，此次政策中，二套房利率同步下調(diào)，加上多地降低首付比例（如廈門二套首付20%），換房門檻再降。

　　這次公積金利率的下調(diào)，與商業(yè)貸款進(jìn)一步拉開了差距，2.6%的公積金利率和平均3.2%的商業(yè)貸款，按100萬貸款30年時(shí)長(zhǎng)來算，利息差約18萬。

　　嗯，有網(wǎng)友就評(píng)論說，“公積金是親媽，商貸是后媽——親媽總在關(guān)鍵時(shí)刻給糖吃?！?/p>

　　也有評(píng)論文章表示，此次公積金貸款利率的下調(diào)，為商業(yè)貸款利率的進(jìn)一步調(diào)整釋放了空間，本月有望迎來降息！

　　03

　　DICHAN SHIYIYYAN

　　小心“餡餅”變“陷阱”：

　　這些坑別踩！

　　任何事情不可能只有好處沒有壞處。這樣的“餡餅”一不小心也會(huì)變成了“陷阱”。以下這幾種坑，千萬不要踩。

　　1.根據(jù)不同的地區(qū)，有些許差異。部分城市可微調(diào)利率，比如福州對(duì)困難企業(yè)允許公積金繳存比例降至1%。買房前務(wù)必咨詢當(dāng)?shù)毓e金中心。

　　2.貸款條件仍然是硬指標(biāo)。利率低了，但門檻沒松！連續(xù)繳存年限、賬戶余額、征信記錄仍是硬指標(biāo)。

　　3.注意未來變數(shù)。央行強(qiáng)調(diào)利率“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，未來可能隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化。專家建議：“趁低上車，別等反彈?！?/p>

　　公積金政策像“暖風(fēng)機(jī)”，能讓市場(chǎng)局部升溫，但難改“大氣候”。

　　房貸利率降到如此程度，到底是不是買房的好時(shí)機(jī)？這是十一郎再次收到的后臺(tái)留言。對(duì)此類問題，我還是想表達(dá)一下自己的態(tài)度：買房是一件大事，當(dāng)下的市場(chǎng)買房尤其要思考清楚，一定要從自己的需求出發(fā)，而外界市場(chǎng)的變化只能做一個(gè)參考。

　　就外部環(huán)境而言，十一郎針對(duì)不同需求會(huì)有以下幾個(gè)建議：

　　剛需族：抓緊申請(qǐng)，鎖定低利率窗口期。

　　改善族：利用二套房政策寬松，置換升級(jí)。

　　投資者：關(guān)注公積金政策靈活的城市（如廈門、鄭州），挖掘區(qū)域機(jī)會(huì)。

　　另外，對(duì)于很多人問我的“公積金取不出來怎么辦？”的問題，也來普及一個(gè)公積金的“冷知識(shí)”：某些城市公積金還能用來加裝電梯、治大病，別讓賬戶里的錢“躺平”！具體可以咨詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門。

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