對(duì)于萬科來說，煙臺(tái)市百潤置業(yè)有限公司是個(gè)“吹哨人”——其幾次三番地同行業(yè)帶頭大哥抗衡，把我們所無從了解的萬科的另一面無情地揭露出來，讓我們得以一窺冰山一角。

彼時(shí)，對(duì)于國資為萬科站臺(tái)的事，市場普遍解讀為萬科代表著行業(yè)的底線，所以萬科不能倒。

但煙臺(tái)市百潤置業(yè)有限公司卻將之形容為農(nóng)夫救了一條凍僵的蛇。

如今，對(duì)比萬科和深鐵的現(xiàn)狀，與其說蘇醒的蛇咬了農(nóng)夫一口，毋寧說救助溺水者卻被溺水者拖入了水底。

壹

煙臺(tái)市百潤置業(yè)有限公司的實(shí)名舉報(bào)信，多次將萬科推入輿論漩渦。

舉報(bào)方指控萬科存在稅務(wù)操作、資金管理及利益分配等方面的重大爭議。

根據(jù)舉報(bào)材料，萬科被指通過非公開交易轉(zhuǎn)移資產(chǎn)價(jià)值。

例如，部分項(xiàng)目車位、儲(chǔ)藏室等資產(chǎn)以顯著低于市場價(jià)的方式出售給特定關(guān)聯(lián)方，后期再通過二次流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，但相關(guān)差價(jià)未納入正規(guī)財(cái)務(wù)體系。

此外，舉報(bào)信提及某海外合作項(xiàng)目中，存在工程款結(jié)算與施工進(jìn)度不匹配的情況，合作方質(zhì)疑資金未被專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。

舉報(bào)方進(jìn)一步指出，萬科部分項(xiàng)目公司存在稅務(wù)申報(bào)價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格差異的現(xiàn)象。

例如，某商業(yè)地塊轉(zhuǎn)讓過程中，備案合同金額較真實(shí)交易金額低約40%，差額部分通過其他渠道流轉(zhuǎn)。此類操作被舉報(bào)方定義為“系統(tǒng)性規(guī)避稅務(wù)監(jiān)管”。

對(duì)于國資股東的角色，舉報(bào)信中隱晦提及“部分國有資本在風(fēng)險(xiǎn)處置中未能有效制衡”，暗指萬科利用混合所有制企業(yè)的特殊性，將政策支持資源向少數(shù)利益方傾斜。舉報(bào)方以“資源錯(cuò)配”形容此類操作，認(rèn)為其損害了中小股東權(quán)益。

爆款電視劇《隱秘的角落》和《沉默的真相》等的原著作者紫金陳，因?yàn)橹貍}萬科的股票，總虧損超過100萬，還曾揚(yáng)言要把萬科寫進(jìn)自己的小說。

至于國資救助萬科，舉報(bào)方則比喻為農(nóng)夫救了一條凍僵的蛇。

貳

自從于2023年出現(xiàn)危機(jī)以來，萬科一直在積極自救。

2024年3月底，郁亮、祝九勝和解凍自愿將月薪降至1萬元。

萬科發(fā)布了管理層增持計(jì)劃，在很多自媒體人的筆下，這種行為充滿了英雄主義的悲壯色彩，被稱為“1862人托舉萬科”。

郁亮曾表示萬科將堅(jiān)決不躺平,未來兩年目標(biāo)是削減1000億元債務(wù),以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為此萬科還制定了業(yè)務(wù)重整和化解風(fēng)險(xiǎn)的“一攬子方案”——除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外,萬科逐步退出其他業(yè)務(wù),清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。

但是，業(yè)績卻與口號(hào)背道而馳。

2024年的財(cái)報(bào)顯示，萬科營收3431.8億元，同比下降26.3%；凈利潤巨虧494.8億元，同比暴跌506.8%。

這是萬科自1991年上市以來的首次年度虧損，而這個(gè)虧損金額也刷新了A股的虧損紀(jì)錄。

回頭看，站在不同的時(shí)間線上，那些彼時(shí)稱得上絕地反擊的大動(dòng)作，也許只不過是苦苦掙扎。

叁

2017年，正值中國房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)之際。

深鐵以664億元總價(jià)從華潤置地、恒大集團(tuán)等10家股東手中收購了萬科29.38%股份，一舉成為萬科第一大股東。

彼時(shí)萬科股價(jià)正處于歷史峰值區(qū)間，機(jī)構(gòu)普遍看好行業(yè)帶頭大哥的發(fā)展前景。

這場"白衣騎士"式的注資也被視為混合所有制改革的標(biāo)志性事件。

深鐵和萬科的命運(yùn)從此緊緊地維系在一起，成為了異父異母的親兄弟，同生死，共患難，誰也掙脫不了誰的羈絆。

自萬科開始出現(xiàn)危機(jī)以來，深鐵就不斷地開始給萬科輸血。

萬科旗下中金印力消費(fèi)REITs在深交所上市之際，32.6億元的發(fā)行規(guī)模中，深鐵占了近三分之一。

萬科以22.35億元轉(zhuǎn)讓深圳灣超級(jí)總部基地T208-0053宗地的使用權(quán)、地上建筑物及附著物，也是由深鐵與深圳百碩投資聯(lián)合競得。

紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)，以及其他附屬權(quán)益的未來收益權(quán)作價(jià)12.92億元，也被轉(zhuǎn)讓給了深鐵集團(tuán)，同時(shí)把所持目標(biāo)項(xiàng)目管理經(jīng)營公司深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)，價(jià)格為人民幣5824.72萬元。

大筆一揮，深鐵集團(tuán)借給萬科28億元，用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券的本金與利息，期限為三年，利息顯著低于市場平均水平。

肆

深鐵集團(tuán)借給萬科這28億元，對(duì)深鐵意味著什么？

深鐵集團(tuán)在2023年的團(tuán)營收為251.54億元，凈利潤為7.89億元。

換言之，以2023年的水平來看，深鐵集團(tuán)一次性拿出了大約四年的凈利潤來為萬科輸血，說義薄云天也罷，說破釜沉舟也罷，其結(jié)果都不美妙。

當(dāng)深鐵集團(tuán)在萬科的持股比例從27.8%提升至42.5%，深鐵系高管全面接管戰(zhàn)略決策權(quán)，萬科進(jìn)入“深鐵時(shí)代”以來，我們所期望看到的雙贏局面并沒有出現(xiàn)。

在萬科的虧損金額刷新了A股虧損紀(jì)錄的同時(shí)，深鐵集團(tuán)的虧損也創(chuàng)下了中國地鐵行業(yè)的歷史紀(jì)錄——2024年全年虧損高達(dá)334.61億元，，相當(dāng)于深鐵2023年末凈資產(chǎn)的10.46%。

對(duì)于這一慘淡業(yè)績，深鐵也直言不諱，在公告中聲稱主因是萬科2024年業(yè)績虧損導(dǎo)致的長期股權(quán)投資損失及減值計(jì)提。

環(huán)環(huán)不止一次提過，萬科屹立不倒的大前提是能夠擁有穩(wěn)定的造血能力，減少對(duì)外部融資的依賴，通過自身的運(yùn)營活動(dòng)絕地重生，而不是靠持續(xù)輸血，甚至是器官移植而活著。