深圳灣，又有地賣了！

就在今天，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局?jǐn)M對[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY09單元進行規(guī)劃調(diào)整：

擬將一商業(yè)服務(wù)業(yè)用地改為二類居住用地，增加二類居住用地11835平；按容積率4.4，預(yù)計增加建面約52074平的住宅。

圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

地塊位置非常好！

深超總板塊，旁邊就是TCL、神舟數(shù)碼、天音通訊，一路之隔就是2023年的地王項目-中海深灣玖序。

雖然只增加約5.2萬平的住宅，遠不及當(dāng)年的深灣玖序，但好消息是，深超總住宅又上新了！

事實上，今年以來深圳一直在“釋放核心板塊”的居住用地。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅4月中下旬就通過調(diào)整13宗地塊，釋放約29萬平純二類居住用地，或加大新房住宅供應(yīng)量。

壹地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)：1、光明增加的宅地數(shù)量最多，2、有不少地塊位于區(qū)域核心，或臨近地鐵；具體情況一起來看看。

01.

離地鐵最近300米
光明、寶安將供應(yīng)15.7萬平宅地

先來看，深圳西部：光明&沙井。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近期光明、寶安調(diào)整的地塊，將供應(yīng)約15.7萬平的二類居住用地。其中有3處地塊位置非常好，分別位于光明中心區(qū)、光明公明中心地鐵旁、寶安沙井地鐵旁。

光明中心區(qū)

調(diào)整情況：由原來1宗一類工業(yè)用地調(diào)整為6宗地塊，其中3宗依舊為一類工業(yè)用地，2宗留白，1宗調(diào)整為二類居住用地，用地面積35000平，按容積率3.7算，建面約12.95萬平。

地塊現(xiàn)狀：外墻顯示“國有儲備用地”，內(nèi)部雜草叢生；靠近宅地處，有外示“特區(qū)建工”的簡易建筑。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

該地塊位于光明中心區(qū)板塊，周邊配套還不錯：一路之隔就是新湖街道國防主題教育公園，旁邊就是華夏中學(xué)、東周文化公園，步行到地鐵6號線光明大街站大概1.2公里（距離參考：百度步行測距），附近的光明星河COCO City已經(jīng)開始招商，據(jù)傳今年底開業(yè)。

目前周邊在售新房有安聯(lián)尚璟府、振業(yè)天境云庭、滿京華金碩華府、綠城桂語蘭亭，備案均價在4.6-5.2萬/平不等；二手房有樂府花園、金地峰境瑞府（一/二期）、星河天地等，掛牌均價4.3萬/平起。

光明公明中心區(qū)

調(diào)整情況：主要為建筑規(guī)劃的調(diào)整，宅地面積有進行微調(diào)，增加文體建面同時明確其中一宗地的容積率，調(diào)整后純二類居住用地29776平。

地塊現(xiàn)狀：現(xiàn)場可看到，地塊外部為綠色圍擋，內(nèi)部可見土地部分平整，蓋綠膜。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

該地塊臨近紅花山地鐵E2出口（距離大概300米），旁邊就是宏發(fā)美域，帶有較為豐富的底部商業(yè)，可以滿足日常需求。地塊對面就是紅花山體育公園，家門口的體育館。

項目周邊目前有兩個新盤在售，分別為宏發(fā)悅見公園里、華竣苑，備案均價4.2萬/平起；二手房宏發(fā)美域掛牌價約4.8萬/平。

寶安沙井

調(diào)整情況：為“公共綠地+商業(yè)”改為二類居住用地，直接增加19247平二類居住用地（按容積率4.0計算，新增建面76988平）。

地塊現(xiàn)狀：現(xiàn)場圍擋，高處拍照片顯示土地基本清理好，有部分雜草。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

沙井地鐵站D出口步行約550米即可到達，一路之隔是百佳華佳漾匯商業(yè)，且從區(qū)域劃分來看，目前位于深圳外國語寶安學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，可以說擁有“地鐵、學(xué)校、商業(yè)”三大件！

板塊內(nèi)目前暫無在售新房，二手房在售的有鴻榮源禧園，該樓盤高峰期成交價去到了8、9萬/平，如今即便市場進入“回調(diào)期”，依舊以6.4萬/平的掛牌價“穩(wěn)坐”片區(qū)房價標(biāo)桿。

據(jù)網(wǎng)傳：光明今年計劃出讓兩宗以上宅地，而某TOP10房企已組建專項小組研判沙井地塊。

光明這兩宗位于核心板塊的地塊，是否已上了今年光明待出讓清單，沙井這宗剛調(diào)整的宅地，是否會成為今年寶安“首拍”，值得期待。

02.

南山&龍華改了6處地塊

合計約14.5萬平二類居住用地

再來看，南山&龍華。

南山、龍華調(diào)整地塊有6宗，合計有約13.3萬平二類居住用地，結(jié)合已經(jīng)公示的容積率算，建面約49.5萬平。

雖然地塊不多，但位置都還不錯：龍華的兩宗，分別位于熱門板塊：梅林關(guān)民治&紅山上塘板塊，南山的除了剛剛調(diào)出來的“深超總”宅地外，還有一處位于西麗龍珠。

南山龍珠

調(diào)整情況：地塊為交通設(shè)施用地，改為二類居住用地，調(diào)整后增加了兩宗居住用地，最終地塊的二類居住用地面積約有6萬平，其中新調(diào)出來的二類居住用地有4.83萬平。（*前后均不將地面有建筑且只進行微調(diào)的02-04地塊統(tǒng)計在內(nèi)。）

地塊現(xiàn)狀：現(xiàn)場部分圍擋，宅地位置為軍休所，整體沒有拆除的跡象，為現(xiàn)狀保留。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&地塊法定圖則，4月28日（左右滑動）

該地塊屬于原來西麗車管所的范疇，靠近地鐵7號線龍井站，從B出口出來走路約1公里可達；周邊無在售新房，二手房歐陸經(jīng)典掛牌價8萬/平，悠然天地居掛牌均價6.7萬/平。

與其他地塊為“凈地”不同，這塊地調(diào)整控規(guī)前，是已有建筑的。據(jù)悉原來已有的宅地將做現(xiàn)狀保留，而新增的由交通設(shè)施用地調(diào)為二類居住用地的有可能會推翻重建。

龍華梅林關(guān)

調(diào)整情況：地塊為商業(yè)性辦公用地，調(diào)整為二類居住用地，相當(dāng)于增加了21820平宅地，按2.8的容積率算，建面約61096平。

地塊現(xiàn)狀：地塊圍擋，沒有動工。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，4月28日（左右滑動）

地塊旁邊就是書香門第大廈（寫字樓），斜對角就是白石龍音樂公園，周邊有上河坊港澳灣、龍光玖龍薈、星河COCOCity等商業(yè)配套，以及深外龍、玉龍學(xué)校、以及龍騰學(xué)校等學(xué)校，步行約800米可到地鐵4號線白石龍地鐵站C1出口，周邊“商業(yè)、生態(tài)、學(xué)校、地鐵”都有了。

周邊最近的新盤是天湖島；二手房方面，緊挨著地塊的書香門第掛牌價6萬/平；一路之隔是梅林關(guān)的標(biāo)桿樓盤-萬科金域華府，如今掛牌價8.1萬/平；再往北一些就是2014年龍華的地王項目，曾經(jīng)成交價超過10萬/平的龍光玖龍璽，如今掛牌價9萬/平。

龍華上塘

調(diào)整情況：將01-07地塊由二類居住用塊改為教育用地，將01-13地塊由醫(yī)療衛(wèi)生用地改為二類居住用地，調(diào)整后整體的二類居住用地由原來的22301平，變?yōu)?1328平。

地塊現(xiàn)狀：由醫(yī)療衛(wèi)生用地改為二類居住用地的地塊，現(xiàn)場土石堆的比較高，有挖掘機在作業(yè)。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，4月28日（左右滑動）

地塊位于福龍路和簡上路交匯處東北角，周邊有地鐵4號線-上塘站，步行約1.1公里可達。

周邊樓盤有卓越柏奕府，還有部分新盤在售，備案均價約7.5萬/平，二手房掛牌均價6.4萬/平，毗鄰地塊的長城里程家園，目前掛牌均價5.3萬/平。

值得注意的是，目前有消息透露，南山西麗龍珠地塊，或為遠期規(guī)劃。按照這個節(jié)奏來看的話，近期不太有招拍掛出讓的可能。

而龍華兩處地塊調(diào)整的公告中均提到：根據(jù)市政府工作部署，為加大居住用地供應(yīng)，擬對地塊進行規(guī)劃調(diào)整。

不排除此次龍華地塊的規(guī)劃調(diào)整，有可能是為接下來的“土拍上新”做準(zhǔn)備。

寫在最后。

前段時間，有新聞?wù)f深圳新房不夠賣了！

壹地產(chǎn)盤點了一波，發(fā)現(xiàn)截至4月28日，深圳新房庫存有27137套；按照近6個月深圳新房銷售速度算（月均約4593套），去化周期大概在5.9個月。

在不增加的情況下，深圳新房僅夠賣半年！

不過壹地產(chǎn)梳理了近期新調(diào)整的地塊，發(fā)現(xiàn)純二類居住用地有13宗，用地面積超過了29萬平，其中有10宗已公布容積率，已公布容積率的地塊建面超85.7萬平，未公布容積率的二類居住用地約6.5萬平，只要尚未公布容積率的三宗地綜合容積率超過2.21，整體建筑體量將超百萬平。

假如每套房子建面約為90平，按體量約100萬平算，這波二類居住用地至少能增加超萬套新房。（*這里計算僅為參考。）

不過要注意的是，目前這些地塊均只處于控規(guī)調(diào)整，部分還處于遠期規(guī)劃，比如南山龍珠地塊。而即便如龍華，調(diào)整宅地是為了加大住宅供應(yīng)，那地塊出讓也需要一點時間，畢竟土地還沒掛出來。且就算掛牌后成功出讓，那從出讓到入市最快也是1年，慢的兩年。

如果按照這個邏輯來看，短時間內(nèi)深圳新房大概率還是會比較緊俏。

你怎么看待接下來的新房市場供應(yīng)情況呢？

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