文/十一弟

湖南，不是一個(gè)盛產(chǎn)大型開發(fā)商的地方。

掰著手指頭數(shù)一下全國性房企，沒有一家出自湖南。

在省會(huì)長沙，哪怕樓市最瘋狂的時(shí)候，這里也被稱作是一個(gè)讓炒房客有去無回的城市。

2020年，全國房價(jià)一片大漲，很多城市的房地產(chǎn)調(diào)控壓力很大。

而長沙，卻被住建部樹立成了范本，將其在房地產(chǎn)市場的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，向全國其他城市推廣。

當(dāng)時(shí)，長沙的一系列調(diào)控政策，甚至還總結(jié)了一個(gè)專有名詞來指代——

長沙模式。

房價(jià)上漲壓力最大的深圳、東莞，都先后跑去長沙調(diào)研，學(xué)習(xí)長沙的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)。

2017年，長沙進(jìn)入萬億GDP城市俱樂部。

到2020年，當(dāng)?shù)胤績r(jià)的平均水平，仍然徘徊在萬元大關(guān)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，有一個(gè)指標(biāo)，用來衡量房價(jià)水平的高低——

房價(jià)收入比。

它的含義，是一套房子總價(jià)，與居民家庭年收入的比值。

這個(gè)指標(biāo)越高，說明買房的難度越大。

有人做過統(tǒng)計(jì)，房價(jià)收入比最高的城市是深圳，高達(dá)35.2；房價(jià)收入比最低的城市是長沙，僅為6.4。

也就是說，在長沙，買下一套房，全家人需要奮斗打拼六年多時(shí)間。

邁入萬億GDP城市俱樂部之后，長沙就實(shí)施了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，堵死了炒房路。

2018年，長沙正式打響反炒房斗爭，對房地產(chǎn)市場矛盾，作了定性——

“當(dāng)前的主要矛盾，不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。”

于是，長沙打出了一套調(diào)控組合拳——

限購、限地價(jià)、限房價(jià)、限離婚買房、土地拍賣熔斷、搖號等各種政策措施，陸續(xù)出臺(tái)。

長沙的房地產(chǎn)調(diào)控，有人稱之為最嚴(yán)調(diào)控。

2019年，長沙發(fā)改委出臺(tái)了一個(gè)政策——

規(guī)定商品房價(jià)格由成本、利潤、稅金三部分組成，利潤率需要控制在6%-8%之間。

這個(gè)政策，其實(shí)就是直接卡住了開發(fā)商的利潤空間。

如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下，長沙的房價(jià)相對穩(wěn)定，并長年保持在低位水平。

湖南的開發(fā)商，始終被有形的調(diào)控之手拿捏，很難肆無忌憚地賺取暴利，做大規(guī)模。

在樓市最瘋狂的那些年，湖南本土開發(fā)商也沒能走出去，進(jìn)行全國化擴(kuò)張。

現(xiàn)在，樓市下行，包括長沙在內(nèi)，各大城市對房地產(chǎn)調(diào)控的條條框框，都已經(jīng)松綁了。

去年，在百強(qiáng)房企榜單上，唯一來自湖南長沙的本土開發(fā)商，是一家央企——

中建信和。

它是央企中建五局旗下的開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中建五局的總部，就設(shè)在湖南長沙。

中建集團(tuán)有八大局公司，被稱之為中建八子。

按照資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)收入計(jì)算，中建五局排行第四。

中建八子在規(guī)模體量上有差距，但主營業(yè)務(wù)大同小異——

主要是房屋建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資、房地產(chǎn)開發(fā)。

這幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大幅萎縮，房屋建筑工程業(yè)務(wù)受影響很大。

于是，中建八子都加大了開發(fā)業(yè)務(wù)投入，親自下場搞起了房地產(chǎn)。

外部訂單少了，索性自己拿地、自己建房子，自己創(chuàng)造訂單。

去年，百強(qiáng)房企榜單上——

中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建東孚，中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和，都已經(jīng)榜上有名。

去年，中建信和的銷售規(guī)模將近146億，行業(yè)排名第69位。

最近幾年，除了湖南、重慶、天津、南寧、山東等早前布局的城市，中建信和還出現(xiàn)在了北京、南京、廣州的土地市場。

2023年底，中建信和以將近20億的代價(jià)，在廣州海珠區(qū)拍下了一塊地。

這塊地規(guī)模不大，計(jì)容面積不到5.4萬平米。

折算下來，平均樓面地價(jià)大約3.7萬塊錢/平米。

中建信和把這塊地開發(fā)成了中建·天鈺，今年二月份已經(jīng)開盤入市。

中建·天鈺的戶型面積，從89平米的三居室到134平米的四居室。

中建信和把開盤價(jià)定得很高，均價(jià)在6萬/平米左右——

最便宜的需要5.8萬/平米，最貴的賣到了6.5萬/平米。

從拿地到開盤，中建信和整整拖了一年多時(shí)間。

它沒能等來廣州樓市的大面積回暖、房價(jià)的大幅度回調(diào)，反而等到了競爭項(xiàng)目的集中入市，貼身肉搏。

今年，廣州海珠區(qū)的新盤，卷得很厲害——

綠城·馥香園、保利·燕語堂悅、越秀·熙悅江灣、中交·天翠。

有人算過，今年海珠區(qū)至少有9個(gè)新盤上架，另外還有25個(gè)存量項(xiàng)目在售。

最近剛剛開盤的綠城·馥香園，單價(jià)最低只賣5.2萬/平米，最高定價(jià)5.8萬/平米。

在價(jià)格上，綠城·馥香園把中建·天鈺按在地上摩擦。

今年二月份，中建·天鈺取證入市，推出了一棟樓，總共148套房。

賣了兩個(gè)多月，網(wǎng)簽備案了4套，業(yè)績相當(dāng)慘淡。

而綠城·馥香園，在十天前取證入市，也是推出了一棟樓，總共122套房。

到現(xiàn)在，已經(jīng)網(wǎng)簽備案了41套，去化率三分之一。

海珠區(qū)的新盤扎堆競爭，貨多客少。

定價(jià)6萬/平米賣不動(dòng)，中建·天鈺就只能自砍一刀，割肉降價(jià)了。

最近，中建信和推出了一批特價(jià)房——

“五一提前炸場，398萬買海珠新規(guī)三房”。

“5萬/平米任選”。

這意味著，中建·天鈺的單價(jià)，已經(jīng)從6萬/平米，下調(diào)到了5萬/平米。

其中，有一套面積89平米的三居室，特價(jià)398萬出頭，折合單價(jià)不到4.5萬/平米。

開盤時(shí)，最低單價(jià)需要5.8萬/平米，現(xiàn)在每平米便宜了一萬多塊錢，相當(dāng)于打了八折。

十一弟查了下，當(dāng)初拿地時(shí)，中建信和花了將近20億地價(jià)。

中建·天鈺總投資，超過了27億，每平米開發(fā)成本大約5萬塊錢。

兩個(gè)月前開盤時(shí)，銷售均價(jià)定在6萬/平米，中建·天鈺每平米有上萬塊錢的利潤。

現(xiàn)在推出的一批特價(jià)房，單價(jià)降到了5萬/平米，其實(shí)就是保本在賣了。

從前樓市暴漲時(shí)，死守湖南的中建信和，政府一頭卡住地價(jià)，一頭卡住房價(jià)，開發(fā)利潤被算得死死的。

如今走出了湖南，逆市殺進(jìn)廣州這樣的大城市，本來還想著小賺一點(diǎn)。

結(jié)果，開盤剛賣了兩個(gè)月，就得割肉降價(jià)，保本出貨。

果然是調(diào)控模范城市出來的開發(fā)商，不管走到哪里，骨子里都拒絕靠房地產(chǎn)賺大錢。