本文來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

3月整體樓市迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”，各項(xiàng)房地產(chǎn)核心指標(biāo)也迎來(lái)積極信號(hào)。房企和購(gòu)房者預(yù)期正在持續(xù)轉(zhuǎn)好。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市一季度新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)1.2%和4.4%。核心城市交易趨于活躍，國(guó)房景氣指數(shù)延續(xù)回升，2025年初的房地產(chǎn)小陽(yáng)春如期而至。

克而瑞研究中心選擇了部分典型城市，以此了解各城市復(fù)蘇的差異，試圖解析在當(dāng)前市場(chǎng)邏輯下，二季度樓市成交是否還有放量空間，哪些城市存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度一二手房成交面積達(dá)8204萬(wàn)平方米，較2024年同期7000萬(wàn)平方米增長(zhǎng)17%，仍低于2023年一季度10370萬(wàn)平方米。

對(duì)比歷年一季度30個(gè)典型城市新房和二手房成交總量規(guī)模，可以看出2025年基本處于6年來(lái)中值水平。

聚焦到新房層面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，一季度115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5131萬(wàn)平方米，持平去年。從月度變化趨勢(shì)來(lái)看，自2024年2月以來(lái)，新房成交同比降幅持續(xù)收窄，至2025年3月新房成交單月同比持平去年，止跌企穩(wěn)征兆初顯。

究其緣由，主要得益于核心一線利好新政持續(xù)發(fā)酵，CRIC數(shù)據(jù)顯示，一線一季度累計(jì)同比正增26%，顯著好于二線5%，三、四線“返鄉(xiāng)置業(yè)”爽約，疊加居民購(gòu)買(mǎi)力疲軟，累計(jì)同比不增反降8%。

二手房方面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5353萬(wàn)平方米，累計(jì)同比持增22%。月度走勢(shì)來(lái)看，3月同比增長(zhǎng)22%，較2月同比增幅大幅下降，增幅出現(xiàn)一定放緩趨勢(shì)。

具體到城市來(lái)看，大體可以分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)為短期內(nèi)熱度較高城市，以北京、上海、杭州、成都為代表。第二類(lèi)為廣州、天津、武漢等弱復(fù)蘇類(lèi)城市，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，步入2025年3月以來(lái)，項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步回升，已修復(fù)至去年同期水平。第三類(lèi)為合肥、南京等增長(zhǎng)后勁略顯不足。

1、京滬杭蓉等熱點(diǎn)城市改善盤(pán)集中入市支撐市場(chǎng)高熱不退

首先看新房短期內(nèi)熱度較高的城市，以北京、上海、杭州、成都等核心一二線城市為主。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州、成都四城自2024年下半年以來(lái)開(kāi)盤(pán)去化率波動(dòng)上行，截至2025年3月月末，開(kāi)盤(pán)去化率均在六成以上，其中成都最高，達(dá)94%，北京第二，達(dá)80%，上海和杭州與北京和成都相比相對(duì)較低分別達(dá)63%和62%。

這主要是因?yàn)橐环矫?月以來(lái)四城均加快了推盤(pán)節(jié)奏并提升推盤(pán)質(zhì)量，適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)入市一定程度上提升了居民購(gòu)房積極性；另一方面京滬去年三季度末新政利好疊加項(xiàng)目促銷(xiāo)，也使得開(kāi)年以來(lái)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升。

2、廣州、天津、武漢等項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率修復(fù)至去年同期水平

其次是弱復(fù)蘇類(lèi)城市，如廣州、天津、武漢等這些城市在過(guò)去兩年市場(chǎng)基本都經(jīng)歷了深度調(diào)整，隨著購(gòu)買(mǎi)力逐步修復(fù)，市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)出止跌弱修復(fù)行情。

以武漢為例，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年武漢去化率基本都在三成以內(nèi)低位持穩(wěn)，進(jìn)入年底及2025年之后，整體去化率明顯上升，其中1月還一度飆升至78%，2-3月雖與1月相比略有回調(diào)但和2024年相比仍在相對(duì)高位。

這一點(diǎn)從武漢從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)來(lái)看同樣可以印證，CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，武漢節(jié)后來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，單盤(pán)周均來(lái)訪量基本持穩(wěn)60組，認(rèn)購(gòu)量也均在3組以上，客戶看房欲望有所回升，客戶轉(zhuǎn)化率攀升至5.6%。

再如天津，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，新房市場(chǎng)節(jié)后逐步修復(fù)，受房企折扣力度增強(qiáng)，推出特價(jià)房、工抵房等聚集人氣，吸引客戶，項(xiàng)目來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)中有增，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，單周平均來(lái)訪量持穩(wěn)60組，而反觀客戶轉(zhuǎn)化率，3月前3周持穩(wěn)6%-7%，月末沖高至9.7%。

3、合肥、南京等周來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)前升后降，增長(zhǎng)后勁不足

還有部分增長(zhǎng)后勁略顯不足的城市，如合肥、南京等。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，合肥3月前2周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤(pán)盤(pán)均來(lái)訪量跳增至130組以上，盤(pán)均認(rèn)購(gòu)套數(shù)基本維持在8套左右，而后2周開(kāi)始穩(wěn)步下降，使得客戶轉(zhuǎn)化率降至5%以下。

南京同樣如此，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月后兩周周均來(lái)訪量穩(wěn)步下行，第12周來(lái)訪量已不足8000組，較3月高點(diǎn)周下降15%，認(rèn)購(gòu)較來(lái)訪跌幅更為顯著，近乎腰斬，因而客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)走低，3月末已不足5%，整體水平仍不及去年四季度均值。

從2025年一季度重點(diǎn)城市熱銷(xiāo)項(xiàng)目特征來(lái)看主要是產(chǎn)品力較強(qiáng)、配套較優(yōu)等改善類(lèi)產(chǎn)品托舉市場(chǎng)熱度。

其中，四代宅等新規(guī)產(chǎn)品已在多個(gè)核心二線城市逐步落地，基本也成為區(qū)域銷(xiāo)量首位。譬如武漢，準(zhǔn)四代宅推貨節(jié)奏普遍加快，且多能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。從武漢2025年一季度開(kāi)盤(pán)的四代宅項(xiàng)目和傳統(tǒng)老規(guī)范項(xiàng)目對(duì)比來(lái)看，四代宅去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。

除了產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購(gòu)房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤(pán)和具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，也成為當(dāng)前撬動(dòng)銷(xiāo)量的不二法門(mén)。

而對(duì)于部分剛需項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，高折扣、強(qiáng)渠道營(yíng)銷(xiāo)等制造價(jià)格優(yōu)勢(shì)助力走量也成為了熱銷(xiāo)原因之一。

值得注意的是，熱銷(xiāo)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)原因并不單一，往往具備了以上一項(xiàng)或是多項(xiàng)特征。

整體來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)熱度主要依托于房企“提質(zhì)縮量”的推盤(pán)策略，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為開(kāi)盤(pán)去化率仍將延續(xù)高位波動(dòng)，各城市間分化還將持續(xù)加劇。

從4月新房供應(yīng)來(lái)看，雖然供給量穩(wěn)步回落，不過(guò)房企加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判4月新房成交還將延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，環(huán)比持平或小幅微降，同比持增。

部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽(yáng)春”：熱點(diǎn)城市滬深杭蓉等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，但是“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式下市場(chǎng)熱度預(yù)期延續(xù)高位。天津、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀。