正文

前幾天，我們寫了一篇駁斥“人口房價(jià)論”的文章，反響還不錯(cuò)。

今天，從另外一個(gè)角度，再聊聊這件事。

先說結(jié)論：人口越少，房價(jià)非但不會(huì)越低，反而會(huì)越貴。

當(dāng)然，這里的房價(jià)指的是核心城市。

先別著急開噴，讀完這篇文章，你就會(huì)明白我說的什么意思。

01

為什么我說人口越跌，核心城市的房價(jià)越貴呢？

原因就在于，人口下跌后，小城市的公共資源服務(wù)會(huì)出現(xiàn)“塌陷”，人口會(huì)被迫前往資源更集中的大城市，從而推升大城市房價(jià)上漲。

我會(huì)從國內(nèi)、國外和背后的經(jīng)濟(jì)原理三個(gè)維度來說明這一點(diǎn)。

放眼中國過去幾十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，本質(zhì)上就是人口、資源向大城市集聚的過程。

中國城市的資源集中度有多高呢？

看數(shù)據(jù)。

全中國14.1億人，293個(gè)地級(jí)市，4個(gè)直轄市，可是大家知道嗎？

僅20個(gè)超特大城市，就有2.9億的常住人口！創(chuàng)造了42萬億的GDP！蘊(yùn)藏了133萬億的資金總量！

換句話說，中國前6%的城市，容納了全國20%的人口，創(chuàng)造了全國34%的GDP！蘊(yùn)藏了全國44%的資金總量！

教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)的資源集中度更加不必多說，北京上海的這些資源幾乎超過全國其他城市的總和。

注：1、僅統(tǒng)計(jì)20個(gè)超特大城市，寧波、無錫、南通、福州、泉州等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市因城區(qū)人口不滿足特大城市標(biāo)準(zhǔn)未列入統(tǒng)計(jì)；2、資金總量數(shù)據(jù)來自于各城市統(tǒng)計(jì)局，不同城市的數(shù)據(jù)更新進(jìn)度有差異。

這些被資源深度稟賦的城市，其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格理應(yīng)與其價(jià)值和稀缺性相匹配，說難聽點(diǎn)，貴有貴的道理。

中國如此，全世界也一樣，資源向超級(jí)城市集中，帶動(dòng)超級(jí)城市房價(jià)上漲，是普遍適用的規(guī)律。

說起人口減少、老齡化，大家最熟悉的國家當(dāng)屬日本。

日本的人口問題有多觸目驚心呢？

截至2024年9月，日本65歲及以上老年人口為3625萬人，占全國人口比例為29.3%！

只看這個(gè)數(shù)字大家可能沒有概念，這么說吧，大家不是經(jīng)常擔(dān)憂中國的老齡化問題嗎？

事實(shí)上，跟日本的老齡化相比，中國絕對(duì)是小巫見大巫。

根據(jù)人社部公布的最新數(shù)據(jù)，中國65歲及以上老年人口占比為15.4%，日本幾乎是中國的2倍！

在如此嚴(yán)峻的老齡化背景下，日本的人口總數(shù)已經(jīng)連續(xù)15年減少，今年更是創(chuàng)下了1968年有統(tǒng)計(jì)以來的最大跌幅！

可是，大家知道嗎？

即便是在全國人口持續(xù)減少的背景下，日本核心城市圈的人口卻是增加的！

整個(gè)2023年，日本首都圈“一都三縣”的人口凈流入達(dá)到了12.6萬人，同比增加了27%！

相比之下，其它40個(gè)都道府縣的人口都是凈流出的！

大家看下面這張圖，日本的人口密度已經(jīng)集中到了變態(tài)的程度！

盡管日本政府不斷鼓勵(lì)民眾離開大都市，并拿出各種補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)刺激，但依然架不住小地方的人口在持續(xù)流失，而大城市的人口則越來越密集！

比較反常識(shí)的是，哪怕是老年人也更愿意在大城市生活，而不是我們想象中的歸隱山林，過與世無爭(zhēng)的生活。

一來，因?yàn)槔淆g化的背景下，法定退休年齡不斷延后，只有大城市才能提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；

二來，因?yàn)榇蟪鞘杏懈玫酿B(yǎng)老資源和圈層文化，對(duì)老年人的身心健康和認(rèn)同感，都有巨大吸引力。

人口不斷涌入大的都市圈之后，自然也帶來了房價(jià)的上漲。

今年8月，東京都新建住宅的價(jià)格上漲了4.9%，漲幅刷新了自2014年4月以來調(diào)查開始以來的歷史最高紀(jì)錄。

東京23個(gè)核心區(qū)域中，漲幅更是達(dá)到了8.1%，連續(xù)四個(gè)月呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。

所以，從來沒有什么“人口下跌，房價(jià)跌成白菜價(jià)”這種事，人口下跌，只會(huì)帶來城市的分化，資源和人口進(jìn)一步向大城市集中，從而推升大城市的房價(jià)節(jié)節(jié)走高。

日本已經(jīng)深度老齡化，而中國正處于老齡化的中期。

日本這片土地上正在發(fā)生的事，可以給到我們很好的借鑒。

人口從來都不是決定房價(jià)的關(guān)鍵性因素。

拉長時(shí)間看，核心城市的房價(jià)不但不會(huì)因?yàn)榭側(cè)丝谙陆刀碌?，反而?huì)因?yàn)橘Y源和人口的集中化而上漲。

在城市分化加劇的今天，哪些城市可以買，哪些城市不能買？我們基于居民杠桿率和庫存等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對(duì)20個(gè)超特大城市進(jìn)行了梳理，具體可以看文章

02

為什么人口下跌會(huì)迫使人口和資源往大城市集中？

其實(shí)，這背后是有經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。

原因就在于——“規(guī)模效應(yīng)”。

什么是規(guī)模效應(yīng)？

簡(jiǎn)單來說，就是成本不變的情況下，規(guī)模越大，服務(wù)的人越多，產(chǎn)生的效益越多，資源的利用效率越高。

規(guī)模效應(yīng)反映到人口與資源的關(guān)系，就是人口減少的大背景下，公共資源只有越集中才越經(jīng)濟(jì)。

舉個(gè)例子，如果一個(gè)村里只剩下兩三戶人家，那這個(gè)村還有必要修路、建學(xué)校、建醫(yī)院、建養(yǎng)老院?jiǎn)幔?/p>

答案顯然是否定的。

因?yàn)檫@樣的投入是不經(jīng)濟(jì)的，不經(jīng)濟(jì)就是不長久的，不長久就是不成立的。

與其耗費(fèi)財(cái)力、物力，在人少的地方建設(shè)公共資源，還不如拆遷補(bǔ)償，再將人員安置到城市享受城市的公共資源，這樣才更能最大程度上避免資源的浪費(fèi)。

全球降息潮下，通脹正在醞釀，中產(chǎn)階層如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

再舉個(gè)例子。

假設(shè)一個(gè)縣城有一個(gè)知名的外科醫(yī)生，滿負(fù)荷狀態(tài)下，每個(gè)月可以做20次手術(shù)，他的經(jīng)營成本是固定的，來自于診所的租金、助理的工資。

考慮到這些固定成本，每個(gè)月需要至少做10次手術(shù)才能保證不虧錢。

但如果他每月只來了5個(gè)病人做手術(shù)，固定成本還是那么多，那就會(huì)面臨虧損。

在病人數(shù)量達(dá)到20人之前，他的病人越多越賺錢，這就是“規(guī)模效應(yīng)”。

現(xiàn)在，變化來了，伴隨著生育率的下降和老齡化的問題，醫(yī)生所在的縣城人口迅速下降。

醫(yī)生很快發(fā)現(xiàn)，每個(gè)月來的病人經(jīng)常不到10個(gè)人，診所開始虧損，入不敷出。

于是，他決定遷移到人多的大城市。

而隨著這位名醫(yī)的離開，這個(gè)縣城的其他人，覺得小縣城醫(yī)療服務(wù)水平下降，也會(huì)跟著遷移到大都市去。

同樣，其他各式各樣的人，醫(yī)生、教師、商人…都發(fā)覺去大都市會(huì)有更好的發(fā)展。

這個(gè)故事就是人口減少后，人流動(dòng)線的一個(gè)縮影。

全國人口數(shù)量下滑，只會(huì)迫使人們更急切地逃離三四線城市，往大城市集中，導(dǎo)致大城市人口密集。

人口整體萎縮的情況下，只有人口越集中，資源的利用率才越高。人口越零散，公共資源就會(huì)慢慢消亡和塌陷，放眼全球任何國家，幾乎都是如此。

絕大部分人買房都會(huì)做按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》

03

最后，簡(jiǎn)單說幾句。

雖然“房地產(chǎn)長期看人口”是業(yè)內(nèi)最廣為流傳的樓市分析框架，也經(jīng)常被普通大眾掛于嘴邊，但混知的老粉都知道，我們一直以來是反對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)的。

我們認(rèn)為，人口從來不是決定房價(jià)的主要因素，真正的決定因素只有兩個(gè)：貨幣和城市基本面。

貨幣決定了通貨膨脹速度，在通貨膨脹之下，物價(jià)、收入、房價(jià)都會(huì)上漲，這些東西和人口沒有半毛錢關(guān)系。

而城市基本面，也就是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)能級(jí)、地理氣候條件等等，決定了貨幣能否高效率的流通和聚集，創(chuàng)造更多價(jià)值，帶來城市和家庭財(cái)富的增長。

從這個(gè)角度上講，即使中國的人口再減少個(gè)30%、40%，來到10億、8億，甚至是更少，也絲毫不影響核心城市房價(jià)的上漲。

因?yàn)?，放眼全球來講，趨勢(shì)都是想通的，那就是貨幣一定會(huì)持續(xù)投放，錢一定會(huì)流向聚集優(yōu)質(zhì)資源的核心城市。

而全國的核心城市，永遠(yuǎn)是稀缺的。

此背景下，房子到底應(yīng)不應(yīng)該買？怎么買？我會(huì)在私域直播中給大家解讀，大家添加我的微信，我會(huì)在私域直播時(shí)告訴大家，我看好哪些城市的房產(chǎn)。

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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