1，又開(kāi)始有傳言，四月底會(huì)有樓市相關(guān)政策，如，LPR會(huì)降、稅費(fèi)還會(huì)相應(yīng)優(yōu)化、限購(gòu)政策繼續(xù)放松等。

　　這幾天我們陪跑的會(huì)員也在有些平臺(tái)上刷到了這類(lèi)消息，問(wèn)我該怎么看接下來(lái)的政策，及市場(chǎng)走勢(shì)，我簡(jiǎn)單說(shuō)下我的看法。

　　1）目前的房貸利率，已經(jīng)是比較低的水平，繼續(xù)降的可能性還會(huì)有，但空間不大，即使出臺(tái)了降利率政策，單單這個(gè)政策對(duì)于樓市的提振效果也不會(huì)太大。

　　但好處是，購(gòu)房者確實(shí)能拿到實(shí)惠，月供少還一點(diǎn)是一點(diǎn)。

　　為啥說(shuō)這個(gè)政策對(duì)于樓市的提振效果不會(huì)太大呢？

　　首先是目前本身就是低利率狀態(tài)，3.15%的首套房利率，是史上最低的，貸款100萬(wàn)，月供4300左右，這種利率狀態(tài)下，大家買(mǎi)房的積極性也沒(méi)有那么強(qiáng)；

　　其次是大家對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，更多的是關(guān)注價(jià)格是否會(huì)跌或漲，漲跌才是大頭，降了利率后，雖然買(mǎi)房月供降低了，但如果樓市預(yù)期一般，那大家買(mǎi)房的積極性還是不行。

　　現(xiàn)在貸款比例最高的是剛需群體，改善群體的貸款比例不算高，很多都是全款買(mǎi)的。

　　2）稅費(fèi)也有優(yōu)化的空間，但是對(duì)于樓市的影響也馬馬虎虎，稅費(fèi)優(yōu)化后，會(huì)提高房產(chǎn)的流動(dòng)性，比如北京的個(gè)稅減免政策，就會(huì)增加部分家庭置換的積極性。

　　3）放松限購(gòu)政策，這是個(gè)主要因素，因?yàn)榉潘上拶?gòu)，會(huì)增加很大一部分的購(gòu)買(mǎi)需求。以前不能買(mǎi)北京房子的，現(xiàn)在能買(mǎi)了，交易量會(huì)有短期的提升。從2024年的930政策就能看出來(lái)，但是，這種放限購(gòu)政策，也是階段性提升市場(chǎng)熱度，等這一波需求被消化掉了，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入新的常態(tài)階段。

　　注意，大家綜合以上的這些分析，可以仔細(xì)想一想，如果北京房?jī)r(jià)漲，會(huì)有多大的后勁？

　　很多人買(mǎi)房焦慮的點(diǎn)，就在于，擔(dān)心房?jī)r(jià)漲，自己吃虧，這實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不足。

　　北京房?jī)r(jià)有可能漲，但是釋放購(gòu)房需求的這種上漲，一般都是漲一點(diǎn)點(diǎn)，如果再?zèng)]有后勁，價(jià)格還會(huì)往下跌。（這就是930政策之后的市場(chǎng)描述）

　　2，小道消息細(xì)節(jié)越多，越精確，基本上可以判斷為假。

　　3，出政策的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題：根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，以及一些基本的市場(chǎng)判斷，出政策的節(jié)點(diǎn)往往是市場(chǎng)最差的階段，北京三月份還在小陽(yáng)春，四月的成交剛開(kāi)始下滑，四月底就出政策的可能性不大。

　　4，現(xiàn)在北京的樓市特別復(fù)雜，新房降價(jià)的項(xiàng)目非常多，而且今年還會(huì)有大批的二手房入市，第一批限競(jìng)房馬上就要掛出來(lái)了，所以市場(chǎng)的供需關(guān)系需要重新調(diào)整……房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)，大家自行判斷一下

　　5，可以肯定的是，在今年接下來(lái)的時(shí)間里，肯定會(huì)有政策來(lái)讓市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，至于政策效果——市場(chǎng)不會(huì)有大的波動(dòng)，小的情緒性波動(dòng)是正?，F(xiàn)象?；揪褪沁@樣。

　　關(guān)于北京樓市，翻來(lái)覆去我的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單，中短期來(lái)看，北京的房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)啥上漲的可能，大漲可能性為零，小波動(dòng)在任何階段都有，算是正?，F(xiàn)象，大家買(mǎi)房的時(shí)候，按需購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)需不包含你想投資的這種需求，也不要把對(duì)于市場(chǎng)的恐懼疊加進(jìn)來(lái)，影響決策，另外就是要理性消費(fèi)，在自己能力范圍內(nèi)買(mǎi)房，超出自己能力范圍內(nèi)的房子，它再好，你住得都不踏實(shí)。賣(mài)房同樣如此，房子成了累贅就果斷賣(mài)掉（這部分人很多），房子自住無(wú)壓力，那就踏踏實(shí)實(shí)住，不要想太多，一旦想太多，人的精神就有負(fù)擔(dān)，徒增煩惱。