近幾年，市場(chǎng)分化加劇，改善和高端改善樓盤(pán)熱銷(xiāo)，聯(lián)排、疊排等低密產(chǎn)品層出不窮。

特別是去年杭州“10.9新政”取消限價(jià)政策后，杭州市場(chǎng)上高層+聯(lián)排、高層+疊排等“高低配”的現(xiàn)象卷土重來(lái)。

在城市核心區(qū)域通常高端低密需求更多，相比于高層住宅，聯(lián)排、疊排等低密產(chǎn)品也能賣(mài)出更高價(jià)格。

沒(méi)有了限價(jià)的束縛，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“高低配”甚至極限“高低配”的規(guī)劃，拉高高層的容積率，利用低密產(chǎn)品提高溢價(jià)，以擴(kuò)大貨值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

但近期，杭州已出讓或正在掛牌的多宗宅地，在出讓條件中都出現(xiàn)了新規(guī)，極限“高低配”被叫停

01

一季度新盤(pán)公示：

高低配項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)

據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2025年一季度，杭州市區(qū)共出讓32宗涉宅地，總出讓建面約203.5萬(wàn)㎡，總成交金額約595.1億元

這32宗涉宅地中，已有17個(gè)項(xiàng)目完成公示。此外，今年一季度還公示了13個(gè)2024年拿地的項(xiàng)目。

因此，今年一季度合計(jì)有30個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)公示，其中規(guī)劃“高低配”的項(xiàng)目有13個(gè)，“高低配”項(xiàng)目占總量的比例達(dá)到約43%

這些高低配項(xiàng)目中，不乏容積率超過(guò)2.5的項(xiàng)目。例如，國(guó)泰世紀(jì)新街項(xiàng)目規(guī)劃2幢高層和10幢疊排，濱江房產(chǎn)市北項(xiàng)目規(guī)劃6幢高層和4幢疊排，英冠世紀(jì)城南項(xiàng)目規(guī)劃3幢20+1F高層和3幢5F聯(lián)排，濱江房產(chǎn)湖墅項(xiàng)目規(guī)劃7幢高層和6幢疊排。

容積率2.7的望闕南項(xiàng)目，也規(guī)劃了7幢高層和2幢疊排。

而金沙印象城南項(xiàng)目，雖然容積率為2.0，但可建面積僅約1.6萬(wàn)㎡，“硬生生”擠出了1幢4F聯(lián)排+2幢17F高層。

金沙印象城南項(xiàng)目

圖源：杭州規(guī)劃和自然資源局

02

杭州出臺(tái)新規(guī)：

極限“高低配”被叫停

近期，杭州運(yùn)河新城、三塘、大江東、湘湖新城、下沙工業(yè)區(qū)等已出讓或正在掛牌的多宗宅地，在其出讓時(shí)的規(guī)劃條件中都出現(xiàn)了一條新規(guī)定：

建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過(guò)3:1。”

按照3:1的要求，假設(shè)是容積率2.5的地塊，無(wú)法通過(guò)“極限規(guī)劃”出現(xiàn)落差極大的高層+聯(lián)排或高層+疊排這樣的搭配，最多能做到高層+洋房。

此外，杭州近期有不少宅地直接明確不得建設(shè)別墅類(lèi)（合院、雙拼）產(chǎn)品，或者規(guī)定層數(shù)不小于4層，大于（不包含）兩聯(lián)排。當(dāng)然，還可以開(kāi)發(fā)疊排，或者4層三聯(lián)排等。

也有不少地塊明確設(shè)置了最低建筑高度最高建筑高度。例如，4月1日出讓的寧波城建投資集團(tuán)三塘項(xiàng)目明確，建筑高度最低不小于12米且最高不超過(guò)27米；4月1日出讓的遠(yuǎn)東宏信大江東項(xiàng)目明確，建筑高度最低不小于12米最高不超過(guò)24米等。

03

極限“高低配”均好性差

或?qū)⒔^跡

極限“高低配”的項(xiàng)目顯得不倫不類(lèi)，最大的問(wèn)題就是破壞了均好性

如同在高鐵二等座車(chē)廂里擺了幾張商務(wù)的椅子，但還是按照商務(wù)艙的票價(jià)賣(mài)給你。

從居住品質(zhì)和舒適度來(lái)說(shuō)，極限“高低配”不僅不會(huì)提升居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)，反而會(huì)下降。

在容積率已經(jīng)確定的前提下，極限“高低配”的樓盤(pán)中，高層容積率被拔高、密度加大，影響居住舒適度，高層的部分“吃虧”是顯而易見(jiàn)的。

而低密區(qū)看似占了便宜，但由于純粹性低，感受同樣不好，面臨陽(yáng)光被遮擋私密性受到高層俯視影響等弊端。

高層業(yè)主與低密區(qū)業(yè)主在對(duì)小區(qū)公共設(shè)施、綠化維護(hù)、安保等級(jí)物業(yè)費(fèi)用等諸多方面，可能也存在較大分歧，甚至可能引發(fā)業(yè)主糾紛。

如果能在土地出讓時(shí)，就事先約定建筑高度最高部分與最低部分高度比例，或者規(guī)定建筑的最低高度和最高高度，可以有效規(guī)避極限“高低配”項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

高差≤3:1的排屋+洋房等組合的“高低配”還會(huì)存在，但極限“高低配”的項(xiàng)目將絕跡

這是一次購(gòu)房者價(jià)值觀的教育，以后人們可能也會(huì)更注重均衡性均好性