可生活就是生活，柴米油鹽醬醋，父母姑侄還有娃。

對(duì)于絕大多數(shù)人而言，買(mǎi)房都是選擇題而不是對(duì)錯(cuò)題。

在2025年的第二季度，在宏觀大背景相互博弈的狀態(tài)下，樓市買(mǎi)房、賣房這件事有太多的故事了。

今天我想和大家聊會(huì)天，說(shuō)說(shuō)現(xiàn)在這種下行周期，房子，選房事情。

01

大家要明白，樓市周期不同，房子的漲跌狀態(tài)也不同。

上行周期，房子的行情屬于普漲。

——即，一個(gè)城市會(huì)在短期內(nèi)一二手房源全部快速上漲；

但是，下行周期，房子的行情并不是普跌，而是部分下跌，部分堅(jiān)挺。

打個(gè)比喻，上行周期，屬于大浪淘金，你的目標(biāo)是找到“金子”，找到漲幅最快的房子。

而下行周期，是大浪淘沙，你的目標(biāo)是區(qū)分什么是“沙子“并避開(kāi)他。

從時(shí)間維度看，大多數(shù)人買(mǎi)房都是為了孩子上學(xué)、自住，一般購(gòu)買(mǎi)房子居住10年到20年都是常態(tài)。

按照中國(guó)樓市這些年樓市漲跌的行情看，10年到20年大概率會(huì)經(jīng)歷兩輪到三輪的樓市周期。

那么，如何在一輪輪的周期中，看清楚房子價(jià)值，不因?yàn)樯蠞q而狂喜，也不因?yàn)橄碌只拍兀?

說(shuō)一些買(mǎi)房的大原則，僅供參考。

樓市上行周期，新區(qū)的房子增值速度最快，為什么？

因?yàn)樾聟^(qū)的房子屬于預(yù)期兌現(xiàn)，也就是未來(lái)兌現(xiàn)。?

所謂的新區(qū)，就是一會(huì)告訴你通地鐵、一會(huì)告訴建公園，大師們指著規(guī)劃圖紙闡述著“美好未來(lái)“的區(qū)域。

換句話說(shuō)，新區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃那叫一個(gè)高端大氣上檔次啊。????

也正因?yàn)槿绱?，基于?guī)劃，新區(qū)域拍地也最多，漲價(jià)最快。?

在這種情況下，一方面是”圖紙規(guī)劃的未來(lái)“；另外一方面”土拍一塊貴過(guò)一塊“，所以，購(gòu)房者就感覺(jué)“美好生活”能“做夢(mèng)數(shù)錢(qián)”了 。

就像你相親時(shí)，看到照片中的女孩神似劉亦菲，你對(duì)未來(lái)生活的美好度瞬間爆表，忘記了劉亦菲樣貌的女孩，是不會(huì)出現(xiàn)在相親隊(duì)伍中的。

但沒(méi)有關(guān)系，這種想象就足以讓人興奮。

大家要明白，新區(qū)賣的不是房子，而是區(qū)域的規(guī)劃，以及新區(qū)規(guī)劃的承諾。

換句話說(shuō)，新區(qū)對(duì)規(guī)劃的兌現(xiàn)力。??????

而你買(mǎi)的也不是房子，而是未來(lái)5年、或者10年后的生活場(chǎng)景。

但是，正因?yàn)橐?guī)劃落地需要周期，未來(lái)發(fā)展需要時(shí)間，新區(qū)的房?jī)r(jià)在下行周期中也是最先，最快暴跌的

新區(qū)暴跌的原因很簡(jiǎn)單：

1、因?yàn)榈貎r(jià)、房?jī)r(jià)漲得速度快，總價(jià)又低，所以吸引的小投資客也很多，一旦行情變化，小投資客就會(huì)最先割肉，帶崩整個(gè)行情。

2、區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)慢，下跌階段無(wú)法支撐價(jià)格體系。

所以，這輪下跌周期中，之前購(gòu)買(mǎi)新區(qū)房子的伙伴，最先感受到了什么叫做“割肉”。

其實(shí)，如果自住，大可不必。

在新區(qū)買(mǎi)房，你要明白：你是站在當(dāng)下，花著未來(lái)的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了未來(lái)的新區(qū)。

換句話說(shuō)，你支付的價(jià)格，是未來(lái)5到10年后的價(jià)格。

當(dāng)然，這一輪下跌最猛的，也不局限于新區(qū)，很多核心區(qū)透支了未來(lái)發(fā)展和價(jià)格的房子，都在跌。

面對(duì)這種情況，只要自住，真不用慌。就算是投資，控制好負(fù)債率和現(xiàn)金流也沒(méi)必要割肉。

因?yàn)椋?/strong>只要購(gòu)買(mǎi)的房子建筑品質(zhì)過(guò)關(guān)，挺住5到15年，建筑折舊度不高，樓市周期輪動(dòng)，規(guī)劃和利好不斷的兌現(xiàn)，價(jià)格也能漲回來(lái)了。

只是人性使然，新房?jī)r(jià)格折扣不斷，二手房“割肉見(jiàn)血”，在這種跌跌不休的氛圍中，大家心態(tài)都受影響而已。

從周期和樓市現(xiàn)存問(wèn)題看，大家可以再等等，但好項(xiàng)目，好品質(zhì)的樓盤(pán)“可遇而不可求”

那么，什么是好品質(zhì)的樓盤(pán)呢？來(lái)，接著看

關(guān)于2024年樓市行情，可以看文章《全面救市開(kāi)啟，2》

02

浪淘沙。

我一直認(rèn)為，如果能踩準(zhǔn)周期，樓市下跌不是壞事，因?yàn)橄碌倪^(guò)程，能讓大家看清楚“誰(shuí)在裸泳”。

換句話說(shuō)，下跌周期，才能凸顯“什么項(xiàng)目可以購(gòu)買(mǎi)”。

我以深圳為例，給大家舉幾個(gè)例子。

——比如，

龍崗布吉的桂芳園，項(xiàng)目分7期開(kāi)發(fā)，如果你去看房，會(huì)發(fā)現(xiàn)樓與樓的距離很舒服（低密度），綠化率非常高（綠化率），小區(qū)物業(yè)管理也比較到位，時(shí)至今日，也是布吉片區(qū)價(jià)格最堅(jiān)挺的樓盤(pán)；

——再比如，

福田的綠景藍(lán)灣半島，分三期開(kāi)發(fā)，綠化、樓棟也都很舒服，物業(yè)管理尚可，價(jià)格也是福榮路片區(qū)價(jià)格較為堅(jiān)挺的小區(qū)。

我今天舉的例子，都不是新盤(pán)，都是樓齡在15年以上的“老舊”小區(qū)，舊肯定是舊的。

但是，你去看房，沒(méi)有感受到破敗和臟亂的。反而能感受是生機(jī)和舒服，而這就是品質(zhì)樓盤(pán)的關(guān)鍵：折舊率。

現(xiàn)在很多人喜歡用時(shí)間一刀切，來(lái)劃分什么房子可以買(mǎi)，什么房子不可以買(mǎi)，這種邏輯就是“地?cái)偹洝边€要吃地產(chǎn)飯的“胡扯”。

如果按時(shí)間一刀切，那國(guó)外的古堡、上海的老洋房、廣州磚混騎樓都成了垃圾了。

可事實(shí)上，這些房子都是越來(lái)越貴。

所以，年限僅僅是一方面，另外一個(gè)方面是與年限相對(duì)應(yīng)的折舊率。

價(jià)格堅(jiān)挺的房子，不一定是區(qū)域內(nèi)最貴的房子，而是整個(gè)區(qū)域都在下跌是時(shí)，其房屋保值度能跑贏區(qū)域內(nèi)的大多數(shù)樓盤(pán)。

但如果非要有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是項(xiàng)目建筑、園林、公區(qū)的折舊度要低于區(qū)域內(nèi)的同等價(jià)格的樓盤(pán)。

說(shuō)的文藝些，就是跑贏歲月，熬死競(jìng)品。

我可以很肯定的說(shuō)：以老破小劃分房屋價(jià)值就是個(gè)錯(cuò)誤。

不是房子樓齡長(zhǎng)短的問(wèn)題，而是房子折舊度到了什么程度。

說(shuō)到底就是房子的建筑質(zhì)量是否合格，其公區(qū)養(yǎng)護(hù)是否到位

……很多房子產(chǎn)權(quán)證寫(xiě)著70年，實(shí)際使用年限連30年都做不到。

舉個(gè)例子。

比如，深圳早期的海沙樓，黃木崗舊片區(qū)等等。

不僅建筑質(zhì)量有問(wèn)題，其建筑設(shè)計(jì)三線外漏也存在安全隱患……老破小能不能購(gòu)買(mǎi)，不是因?yàn)闃驱g問(wèn)題，而是因?yàn)榉孔拥馁|(zhì)量問(wèn)題。

當(dāng)然，如果你能跟著周期走，踩著節(jié)奏，20年左右換一次，會(huì)更穩(wěn)妥。

說(shuō)實(shí)話，我在深圳看了不下100個(gè)樓盤(pán)，看上眼的樓盤(pán)，一雙手都能數(shù)過(guò)來(lái)。

文章到這里，提醒大家注意，這幾年建設(shè)了很多高容、低密的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大。???????

什么是高容、低密？來(lái)，給大家舉個(gè)例子。

今天舉例的項(xiàng)目是深圳真實(shí)存在的項(xiàng)目，屬于超高層建筑，且建筑形態(tài)是雙塔樓！

這個(gè)項(xiàng)目是三年深圳市場(chǎng)容積率最高的項(xiàng)目，容積率7.2意味著什么？

這個(gè)項(xiàng)目在銷售套數(shù)441套，外加給返遷的200多套，650套房子，未來(lái)有2000多人居住。

你如果稍稍懂點(diǎn)地產(chǎn)或者房子價(jià)值，都是這意味什么！

——意味公區(qū)損耗，超高損耗

——意味管理困難，因?yàn)槲飿I(yè)的人員配置不是按戶型數(shù)量來(lái)的?

——意味電梯難坐，早晚高峰期坐不上電梯，

總之，所以貧什么窟的特征，這類項(xiàng)目都有。

我今天舉例的項(xiàng)目，相當(dāng)比較極端，屬于“集問(wèn)題之大成”，但這些，遠(yuǎn)郊的很多項(xiàng)目超高容積率的項(xiàng)目真的太多了。??????

大家記住，超高容積率、緊湊戶型、超小綠化率，這些特征項(xiàng)目的折舊率必然會(huì)走高。?????

所以，如果這些項(xiàng)目還在新區(qū)，那么就是韭菜墳，應(yīng)該避開(kāi)。

關(guān)于2024年樓市行情，可以看文章《》

03

回顧歷史

如果將房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史做個(gè)劃分，我認(rèn)為大致分為四個(gè)階段：

第一個(gè)階段：1990年到2000年，是個(gè)“隨便建”的階段；

第二個(gè)階段：2001年到2008年，是個(gè)“喊品質(zhì)“的階段；

第三個(gè)階段：2009年到2019年，是個(gè)“高周轉(zhuǎn)”的階段

第四個(gè)階段：2020年到2030年，是個(gè)“開(kāi)倒車“的階段；

回顧房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間軸，我認(rèn)為在2000年到2008年是“品質(zhì)樓盤(pán)”輩出的年代，那時(shí)候房企開(kāi)發(fā)理念是“讓建筑贊美生命”、那時(shí)候綠城的宋衛(wèi)平還以品質(zhì)為榮，那時(shí)候………

再后來(lái)，2008年之后，房地產(chǎn)就進(jìn)入了“高周轉(zhuǎn)、拼規(guī)?！钡哪甏@個(gè)階段房子太好賣了，人浮于事，房子質(zhì)量反而越來(lái)越差，品質(zhì)樓盤(pán)也越來(lái)越少。

而未來(lái)十年，是個(gè)騎虎難下的階段，地價(jià)高位，市場(chǎng)低位，打折促銷又要利潤(rùn)，怎么辦？

優(yōu)化成本啊！

這就是為什么，我從不建議購(gòu)買(mǎi)暴跌或者打折力度超過(guò)成本線的房子的原因。

因?yàn)椤百I(mǎi)的永遠(yuǎn)不如賣的精”，低價(jià)勢(shì)必伴隨著成本優(yōu)化。

房子還是那個(gè)房子，可是綠化、入戶大堂、停車場(chǎng)、小區(qū)入口，外立面等等，都會(huì)變戲法似的“劉亦菲變鳳姐”，慘不忍睹。

這些年一線城市房子維權(quán)此起彼伏，也算是“房子質(zhì)量的歷史見(jiàn)證”吧。

今天的文章，洋洋灑灑寫(xiě)了3000字，就是告訴大家，在量力而出的前提下：要選擇保值的品質(zhì)樓盤(pán)。

你的選擇就是你的世界，你的世界就是你的選擇。人生漫漫，充滿選擇，一念之差，謬以千里

交叉路口，看清再走！

如果大家想買(mǎi)房又感覺(jué)困惑，可以掃描下方的二維碼，聽(tīng)我的直播課！

老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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