前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示：把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍。

近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》的通知。值得一提的是，深圳提出建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

可見，深圳的城市更新將邁入新的階段了。

上周，壹地產(chǎn)去看了看南山、福田兩地核心區(qū)的舊改項目，發(fā)現(xiàn)等待了很久的舊改終于有新的動作了。

如位于科技園片區(qū)的翰熙典居快要面市了；歷時7年的香蜜二村也在如火如荼的建設(shè)...此外，南天電力舊改、萊英花園舊改、餅干廠舊改也都在陸續(xù)動工，具體情況一起來看看。

01.

福田6大舊改
從確認至今已經(jīng)有7-15年

最快今年6月或?qū)⒚媸?/strong>

首先，一起來看看福田的舊改情況。

此次，壹地產(chǎn)共探訪了皇崗村、龍溪花園、南天電力舊改，以及香蜜湖一帶的香蜜二村棚改、新世界香蜜四季家園、香蜜湖家屬樓更新單元等項目。

目前，建設(shè)進度較快的是新世界香蜜四季家園，據(jù)網(wǎng)傳將于今年6月中下旬開放營銷中心，其次皇崗村在建中，香蜜湖二村已啟動拆除工程，施工現(xiàn)場可見作業(yè)人員及機械往來。

龍溪花園與香蜜湖家屬樓更新單元還有人員居住，整體舊改進程相對滯后，目前尚未進入實質(zhì)性拆除階段。其中龍溪花園從提出舊改到現(xiàn)在已經(jīng)有15年之久。

▲圖源釘圖

新世界香蜜四季家園

進度：主體出地面多層

總建筑面積：約46.7萬㎡

更新方向：住宅、商業(yè)、幼兒園、商務(wù)公寓等

據(jù)悉，新世界香蜜四季家園早在2010年就納入城市更新計劃。項目與香蜜二村一街之隔，是本次踩盤福田里進度最快的樓盤。 從規(guī)格來看， 項目涵蓋住宅、公寓、星級酒店，以及約5萬平的商業(yè)MALL等頂級業(yè)態(tài)， 住宅部分有9棟，其中5棟為商品房，1棟保障房和3棟回遷房。

目前已出地面多層，據(jù)悉有923套住宅，網(wǎng)傳將于今年6月中下旬開放營銷中心，商品房主力戶型面積段為107-238㎡三至五房；回遷房主力戶型70-95㎡兩至三房。（具體以官方信息為準）

▲壹地產(chǎn)實拍&效果圖，3月26日（左右滑動）

皇崗村

進度：坑基建設(shè)中

總建筑面積：約200萬㎡

更新方向：普通商品住房用地（R2）

皇崗村最早于2010年確認改造專項規(guī)劃，距今已有15年之久。根據(jù)規(guī)劃，整個項目總建筑面積約200萬㎡，是一個超大型綜合體，項目分為四期實施，一期擬建20.3萬平方米住宅及配套，目前坑基建設(shè)中。

項目位于福田中心區(qū)，周邊生活配套完善，周邊分布了福田口岸、皇崗口岸、和福田站，出行極其便利。當前項目周圍暫無新盤供應(yīng)，1公里內(nèi)二手房掛牌在4.9-11.9萬/㎡，業(yè)內(nèi)預(yù)計該項目入市單價將突破10萬/㎡。

▲壹地產(chǎn)實拍&效果圖，3月26日（左右滑動）

香蜜二村棚改

進度：坑基支護、土石方及樁基礎(chǔ)工程階段

總建筑面積：約24萬㎡

更新方向：住宅、商業(yè)、幼兒園、公交首末站等

香蜜二村周圍配套非常豐富，除自帶一所幼兒園外，周邊有荔園外國語小學(xué)（深南校區(qū)）、在建的人民小學(xué)等，與未來的金融街也僅一路之隔，地理位置非常優(yōu)越。

此小區(qū)從2018年被納入棚改規(guī)劃，至今已經(jīng)7年。當前，項目部分區(qū)域已在建設(shè)了，還有部分未拆除，壹地產(chǎn)實地探訪當日還看到有業(yè)主出入。據(jù)悉，項目建設(shè)的住宅在滿足項目回遷需求后，其余部分全部作為人才和保障性住房。

▲壹地產(chǎn)實拍，3月26日（左右滑動）

南天電力舊改

進度：土地平整階段

總建筑面積：約21.2萬㎡

更新方向：住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓及商務(wù)辦公

南天電力城市更新由卓越和京基兩大舊改巨頭共同操刀，號稱安托山片區(qū)體量最大的都市綜合體。該項目規(guī)劃于2018年獲得政府批復(fù)，距今已有7年之久。目前正處于土地平整階段，施工現(xiàn)場僅可見少量工作人員與機械設(shè)備在進行前期準備工作。

項目位于安托山，有周邊有安巒公館、瑧山府、海德園等網(wǎng)紅盤，附近還有紅嶺實驗小學(xué)、福田中學(xué)、深高南校區(qū)等分布，生活配套非常豐富齊全，直線距離安托山站約260米，深康站約610米，算是雙地鐵口物業(yè)。

▲壹地產(chǎn)實拍&效果圖，3月26日（左右滑動）

02.

南山5個舊改項目
有的歷時14年還有人居住

有的項目預(yù)計本月開賣

南山方面，壹地產(chǎn)實探了桂廟新村（翰熙典居）、餅干廠舊改、萊英花園、南苑新村、向南村5個舊改。

當前，進展最快的是翰熙典居，主體建筑已出地面多層，其次是餅干廠舊改，目前已有施工團隊進場。還有萊茵花園，處于土地平整階段，但壹地產(chǎn)踩盤當天并未看到有施工團隊。

南苑新村有部分已經(jīng)拆除，但現(xiàn)場并未看見有過多的動工跡象，向南村則還未進入實質(zhì)性拆除階段。

▲ 圖源釘圖

翰熙典居

進度：主體出地面多層

總建筑面積：約36.91萬㎡

更新方向：居住、商業(yè)、辦公及酒店等

翰熙典居為桂廟新村舊改項目，因地段Buff疊滿而廣受關(guān)注。項目緊鄰深圳大學(xué)和南山科技園，一街之隔聚集了騰訊濱海大廈、軟件產(chǎn)業(yè)基地、百度國際大廈等高端寫字樓，是眾多產(chǎn)企業(yè)巨頭的聚集地。于此同時，還臨近9號線、15號線（在建）交匯處的深大南站，交通極為便利。

目前項目已出地面十余層，網(wǎng)傳4-5月開盤入市，首推247套住宅，為建面約105-140㎡的新規(guī)戶型。

▲壹地產(chǎn)實拍&效果圖，3月27日（左右滑動）

餅干廠舊改

進度：地面平整階段

總建筑面積：約9.8萬㎡

更新方向：住宅、寫字樓、學(xué)校等

從2016年恒大正式進駐餅干廠項目，到2022年招商蛇口接手，該城市更新項目已歷時9年。經(jīng)歷了多次規(guī)劃和方案調(diào)整，在去年8月更新單元規(guī)劃正式公布，目前項目處于地面平整階段，現(xiàn)場可見工程機械有序開展作業(yè)。

項目所在片區(qū)既是成熟區(qū)域，也是深圳知名的豪宅區(qū)域，附近有育才二小、育才二中、寶能all city、city花園城、來福士廣場、海岸城、深圳灣萬象城、海上世界等生活配套。在交通方面，項目所在的后海大道是南山區(qū)的重要主干道，介于地鐵2號線海月站和灣廈站之間，其中距離灣廈站約740米、距離海月站約900米（百度地圖測量）。

▲壹地產(chǎn)實拍&效果圖，3月27日（左右滑動）

南苑新村舊改

進度：部分建筑主體已拆除

總建筑面積：約50萬㎡

更新方向：寫字樓、公寓、住宅、學(xué)校等

南山區(qū)萬科南苑新村舊改項目整體推進了14個年頭。此項目位置非常優(yōu)越，周邊配套成熟完善，有南山醫(yī)院、南山文體中心、南山圖書館、荔香公園及歡樂頌商圈等生活文化設(shè)施，鄰近地鐵1號線與12號線交匯的桃園站，出行便捷。

目前項目行政征收辦公室在正常上班，部分樓棟已完成拆除工作，部分建筑框架還存在，但未有動工跡象。壹地產(chǎn)踩盤當天看見個別樓層仍晾曬衣物，表明尚有居民在此居住。

▲壹地產(chǎn)實拍&效果圖，3月27日（左右滑動）

萊茵花園

進度：土地平整階段

總建筑面積：約7.4萬㎡

更新方向：辦公、公寓、住宅等

據(jù)說，萊英花園城市更新項目在2009年前后1-5棟住宅便納入了更新范圍，目前進入土地平整階段，但尚未看到有動工跡象。

項目位于粵海街道高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心位置，緊臨華潤城，南靠科技園，地理位置極佳，可坐享其成熟教育和高端商業(yè)等配套資源。交通方面，東靠沙河西路，距離地鐵1號線高新園站700米左右，出行便利。將來入市估計也是個網(wǎng)紅盤。

▲壹地產(chǎn)實拍，3月26日

03.

小結(jié)

回顧城市更新的歷史，2004年深圳市首次提出城中村(舊村)改造暫行辦法，2009年正式出臺《深圳市城市更新辦法》拉開推動城市更新的序幕。

時至今日，深圳通過城市更新專規(guī)批復(fù)項目有1047個，大大小小的地方被推陳更新，曾經(jīng)密布的城中村落已蛻變?yōu)槟μ鞓侨?，讓深圳人享受到了更新更便捷的現(xiàn)代化都市生活。

▲圖源合一城市更新

然而，不能忽視的是，城市更新難度大周期長。幸運的，有翰熙典居、香蜜四季家園等項目更新成功，即將入市。但也有南苑新村、向南村等沉淀十余年的"馬拉松選手"，這些歷經(jīng)滄桑的更新現(xiàn)場也孕育著居民對“舊改進程”的期盼。

深圳城市更新歷經(jīng)近二十載探索，政策工具始終扮演著關(guān)鍵角色，從起初到不提倡大拆大建，再到去年9月再次提出加強舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作意見稿，今年又出了房票安置征求意見，未來的城市更新或?qū)⒃?速度與溫度""效率與公平"的動態(tài)平衡中更好更快的進行。

注：以上項目信息均以官方為準，學(xué)區(qū)劃分以當年教育局劃分為準，地鐵以百度測距為準。

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