蔣村地塊實景圖

圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院

僅僅過去三天，杭州地王又被刷新了！

從3月25日濱江水電新村項目的77409元/㎡，一下子躍升到3月28日建發(fā)蔣村項目的88029元/㎡。

杭州地價超8.8萬元/㎡，名義地價超越深圳，僅次于上海、北京。

全國房產(chǎn)界和媒體界人士都在關(guān)注和熱議杭州地王誕生事件，自媒體和社交媒體瘋傳消息。

我們作為房地產(chǎn)市場的研究者，必須從專業(yè)的視角，以專業(yè)的分析傳遞給公眾真實的信號。

如何看待杭州新地王的誕生？

杭州連續(xù)出地王，是不是意味著杭州向一線城市進(jìn)階了？

一線城市房價會永遠(yuǎn)上漲嗎？

01

地王需要專業(yè)維度分析

分析一塊地的樓面價，首先要看容積率。

建發(fā)拿下的蔣村項目成交樓面價88029元/㎡，實際上這塊地容積率僅1.1；而三天前，濱江競得的水電新村項目，容積率為2.9，這兩者是完全不能對等來比較的。

蔣村地塊區(qū)位圖

圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院

2.9容積率的地塊一般只能做高層（做高低配非常勉強，江邊高層景觀更震撼），1.1容積率的地塊則可以做疊排，也可能做部分4層三聯(lián)排。

且蔣村是杭州高端房地產(chǎn)的發(fā)祥地之一，建發(fā)蔣村項目南面直線距離西溪濕地僅300多米。

如果打造疊排產(chǎn)品，200㎡的戶型，定價約2500-2600萬元左右，對于這一片區(qū)等著改善的部分人群來說，是可以接受的總價。

換算成單價，約12萬-13萬元/㎡，也是一個市場基本認(rèn)可的正常價格。

因此，我們不能拋開容積率，僅僅談?wù)摌敲鎯r。

以杭州最典型的低密別墅區(qū)九溪玫瑰園為例，地塊出讓年代久遠(yuǎn)，容積率僅0.3，如果現(xiàn)在重新進(jìn)行一次土拍，恐怕地價可以達(dá)到20萬元/㎡以上。

杭州九溪玫瑰園

圖源：綠城官方微信號

另一個層面，純宅地和商住地的名義地價表現(xiàn)也不一樣。

中海拿下的杭州海潮TOD地塊，成交樓面價43353元/㎡。

名義地價看似不算特別高，但這塊地可售住宅建面占總建面約56%，這意味著商業(yè)商辦等部分占比高達(dá)約44%，一般商業(yè)商辦部分的價值都遠(yuǎn)低于住宅，因此住宅實際地價要高得多。

又如，2024年12月，華潤+中海聯(lián)合體競得的深圳后海地王，成交總價185.12億元，折合樓面價約70388元/㎡。地塊包含約17.69萬㎡住宅、7萬㎡商務(wù)公寓、1萬㎡商業(yè)等，如果將不可分割部分分?jǐn)偟阶≌?，住宅地價將達(dá)到10萬元/㎡。

02

杭州是一線城市了？

近期，全國宅地樓面價排行榜不斷更新，杭州的宅地最高地價在2025年前三個月多次刷新。

有人認(rèn)為，從地價來看，杭州已經(jīng)是一線城市了，真的如此嗎？

一線城市、二線城市，不能簡單用房價和地價來衡量。

還要考量經(jīng)濟規(guī)模、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)門類、高等教育、國際化水平等諸多指標(biāo)。

如果僅以房價來衡量，廈門的房價高于廣州、高于杭州，早應(yīng)該是一線城市了。

去年926政策大幅轉(zhuǎn)向后，杭州是整個市場中復(fù)蘇明顯的城市之一。杭州樓市高度市場化、高度敏感，春節(jié)以來市場突然爆發(fā)，同時借著“杭州六小龍”的東風(fēng)，匯聚了來自全國的目光，也使得開發(fā)商對杭州這座城市的價值判斷發(fā)生了變化。

杭州，一直是二線城市的領(lǐng)頭羊，有人說是1.5線城市，現(xiàn)在也有可能成為1.2線或者1.3線城市了。

03

城市能級不是房價的保險箱

房地產(chǎn)市場與一座城市的能級，或者說行政能級沒有必然的關(guān)聯(lián)。

反過來，也不能完全以房價來衡量一座城市是一線，還是二線。

千萬不要神話一線城市，也不要認(rèn)為一線城市就是房價的保險箱。

過去幾年中，北上廣深的市場調(diào)整，絲毫不比杭州等二線城市小。

1990年代的東京和1998年的香港，跌幅都超過50%。