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不知道你們這兩年有沒有注意到一個(gè)現(xiàn)象，一二線城市的老破小越來越多地進(jìn)入到了買房人的選項(xiàng)中。

尤其是北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等這些房?jī)r(jià)比較高的城市，老破小的成交量這兩年井噴，甚至有大超次新房成交量的趨勢(shì)。

這是上海2024年上海成交的總價(jià)結(jié)構(gòu)圖——

以上成交圖片來自于房外房研究院

從2020年開始，上海二手房300萬(wàn)總價(jià)以內(nèi)的成交占比逐年上漲，到2024年，300萬(wàn)總價(jià)以內(nèi)的成交占比已高達(dá)48%，為近幾年以來的最高值。

而在上海300萬(wàn)以內(nèi)成交的房子，老破小在其中占了非常大的比例。

去年9月底救市以來，上海的老破小最先出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。

去年10月份到今年的1月份，四個(gè)月時(shí)間上海的二手房成交了大約9.9萬(wàn)套，其中老破小的成交量就有4.5萬(wàn)套，占了總成交量的46%。

毫不夸張地說，上海的老破小撐起了上海二手房的半壁江山。

上海的老破小不僅僅是成交量高，相比較遠(yuǎn)大新，它的價(jià)格敏感度也很高。

去年9月底以來，上海的核心位置老破小出現(xiàn)了價(jià)格跳漲的情況。

浦東梅園的嶗山二村30平左右小戶型，去年6月的成交價(jià)在6.6萬(wàn)/㎡，今年1月份成交的相同面積，成交價(jià)飆到了9.9萬(wàn)/㎡。

靜安的海防村，一個(gè)核心位置的學(xué)區(qū)老破小，30平的小房子今年1月份跳漲到了19萬(wàn)/㎡，相比較2個(gè)月前漲了28%。

浦東塘橋的微山三村，2月底成交了一套54平的老破小，成交價(jià)相比11月份漲了3400元/㎡。

今年的小陽(yáng)春，深圳、北京的二手老破小也出現(xiàn)了同樣的情況。

北京二環(huán)的老破小今年小陽(yáng)春有了價(jià)格上漲的趨勢(shì)，深圳的老破小雖然漲價(jià)趨勢(shì)不明顯，但是今年的小陽(yáng)春咨詢量明顯升高。

以前都說老破小社區(qū)正在失去流動(dòng)性，而這兩年卻反其道而行之。甚至網(wǎng)上出現(xiàn)了一種聲音，相比較高層社區(qū)，老破小開始更受歡迎。

毋庸置疑的一點(diǎn)是，相比較遠(yuǎn)大新或者價(jià)位更高的次新房。一線城市和強(qiáng)二線城市的老破小正在擴(kuò)大它的買方公約數(shù)。

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按說人人都喜歡新一點(diǎn)的社區(qū)。新的小區(qū)有更新的設(shè)施，更舒服的居住環(huán)境，服務(wù)比較好的物業(yè)。而老破小在這方面比較欠缺。

但是奈何現(xiàn)實(shí)走向反面，相比較郊區(qū)的遠(yuǎn)大新，一二線城市更多的年輕人買房時(shí)選擇了老破小。這背后有何原因呢？

如果你仔細(xì)觀察，老破小受歡迎的時(shí)間周期段和幾個(gè)趨勢(shì)是完全重合的。

老破小從2022年開始透露出迅速增加的趨勢(shì)。2022年是個(gè)什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)呢？

2022年是樓市由盛向下的轉(zhuǎn)折年份。

樓市由盛向下轉(zhuǎn)折，就引發(fā)了整個(gè)樓市生態(tài)的結(jié)構(gòu)性變化。

第一個(gè)變化是在政策上，大拆大建的棚改貨幣化安置已經(jīng)結(jié)束了，隨之而來的是小修小補(bǔ)的老舊社區(qū)改造。

從2019年正式啟動(dòng)老舊社區(qū)改造以來，全國(guó)的多個(gè)城市都進(jìn)入了老舊社區(qū)改造的高潮期。5年的時(shí)間全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開工改造了28萬(wàn)個(gè)老舊社區(qū)。

給老房子加裝電梯，煥新外立面，改造老化的水電設(shè)施、增加停車位和智能安防，就這些改造實(shí)實(shí)在在的提升了老房子的居住價(jià)值。

要知道，老房子的位置都是極其優(yōu)越的，一旦提升居住價(jià)值，自然就能吸引更多的人購(gòu)買。

而老舊社區(qū)改造這個(gè)事情已經(jīng)成為普惠工程。今年3月份住建部召開的會(huì)議上，提到要今年要把2000以前的老舊房子全都納入到城市更新和老舊社區(qū)改造之中。

部分城市如杭州、北京、上海、南京、廣州、深圳這6個(gè)城市的中心城區(qū)已經(jīng)有原拆原建的案例，如果買到的老破小遇到了原拆原建，就能獲得升值的大禮包。

第二個(gè)變化，是買房的客群發(fā)生了變化。2022年之后，00后開始進(jìn)入到買房市場(chǎng)。

相比較以前的80后和90后，00后群體算是革新的一代。不結(jié)婚不生娃兒的單身主義盛行之后，對(duì)于房屋的戶型結(jié)構(gòu)需求也發(fā)生了變化。

以前的三口之家至少需要個(gè)小三房，四口之家經(jīng)濟(jì)尚可的話還想追求下四房。而現(xiàn)在00后的單身經(jīng)濟(jì)，讓小兩房甚至一房也能滿足他們的需求。

恰好這兩天新房市場(chǎng)上主要賣的是改善大戶型，而年輕人在力所能及的條件下只能選擇小戶型，于是年輕客群就被吸引到了滿足需求的老舊社區(qū)上。

第三個(gè)變化，是老舊社區(qū)的性價(jià)比升高了。

這個(gè)樓市的分化密不可分。這兩年樓市里不同產(chǎn)品之間的價(jià)格分化越來越厲害。大戶型次新價(jià)格更加的貴，而老舊社區(qū)的小戶型也越加的便宜。

從2021-2024年，全國(guó)重點(diǎn)一二線城市的不少老舊社區(qū)房?jī)r(jià)打了個(gè)對(duì)折。

像在北京和上海，你可以找到不少200多萬(wàn)的核心位置老破小。在深圳和廣州，你可以找到100多萬(wàn)的核心位置老破小。

再往下的城市，比如鄭州，你甚至可以十幾萬(wàn)在主城三環(huán)內(nèi)全款買到一個(gè)老破小，單價(jià)僅僅三四千塊錢。

這些對(duì)于普通年輕人來說是有吸引力的。畢竟租房也要花錢，買個(gè)老破小，月供可能沒有租金高。

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樓市生態(tài)的變遷，引發(fā)了老破小客群的變遷。

以前的老破小流動(dòng)性差，主要是只有特定的人群去買。

比如像門口開五金店的中年小老板、擺攤賣雞蛋灌餅的小夫妻。因?yàn)檫@類人群比較少，所以老破小的流動(dòng)性比較差。

而這兩年，一二線城市的老破小客群加入年輕的剛需大軍之后，流動(dòng)性瞬間被盤活了。

當(dāng)剛需的共識(shí)投放到了老破小，老破小就具有了當(dāng)年剛需次新房的屬性。

至于我前面分析那么多給你們講為什么年輕人會(huì)選擇老破小，說到底其深層次的原因還是絕大多數(shù)的買房行為不再具有賺錢效應(yīng)了。

當(dāng)市面上80-90%的房子都不再具有升值屬性時(shí)，大家考量房子的維度就發(fā)生了變化。

以前買房考慮升值，投資維度的考量使得大家愿意背房貸杠桿去買房。

而現(xiàn)在買房考慮居住，消費(fèi)維度的考量使得背杠桿的行為不再受歡迎。

沒有人愿意背上貸款去買個(gè)奢侈品包包。當(dāng)絕大多數(shù)的房子不再漲時(shí)，大家買房也更看重量力而行。

老破小就是在這樣一個(gè)房子歸為大宗消費(fèi)品的時(shí)代成為了香餑餑。

當(dāng)下，也只有一線城市和強(qiáng)二線城市的老破小更有價(jià)值。像北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等類似于這些城市。

普通二線的，三線甚至四線的老破小更挑小區(qū)。所以切記，不是所有城市的老破小都值得買的。

另外，關(guān)于老破小社區(qū)，還要注意一點(diǎn)，就是房子的養(yǎng)老金制度落地的時(shí)間點(diǎn)。

房子的養(yǎng)老金制度落地之日，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有的老破小價(jià)格體系造成沖擊。