小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的出發(fā)點(diǎn)是為了更好地為小區(qū)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益。但是，其中也不乏渾水摸魚之輩。業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)公司，按理說應(yīng)當(dāng)經(jīng)法定比例的業(yè)主同意，然而，某些業(yè)主委員會(huì)卻在鉆其中的空子，損害業(yè)主們的利益。

基本案情

李某等91人系榮昌區(qū)碧水西城小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司系該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2016年4月12日在榮昌區(qū)昌元街道辦事處進(jìn)行了備案。業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)公司分別于2016年11月15日、2019年5月10日簽訂了兩份物業(yè)服務(wù)合同。李某等91人以簽訂物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)法定比例業(yè)主同意為由，起訴要求撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與該物業(yè)公司簽訂前述兩份物業(yè)服務(wù)合同的決定。

業(yè)主委員會(huì)稱其在2016年4月29日召開的業(yè)主大會(huì)中有征詢意見。經(jīng)審理查明，參加本次大會(huì)的具體業(yè)主人員和對應(yīng)房屋面積并不確定，無法證實(shí)經(jīng)過達(dá)到法定比例的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)稱于2018年10月25日在社區(qū)辦公室召開業(yè)主代表會(huì)議，根據(jù)會(huì)議決定簽訂的第二份物業(yè)服務(wù)合同，參會(huì)人數(shù)是16個(gè)代表。經(jīng)審理查明，參加會(huì)議的業(yè)主代表并非由業(yè)主選出，也沒有經(jīng)過業(yè)主授權(quán)。

法院判決

生效判決認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，未按照相關(guān)法律規(guī)定的要求召開業(yè)主大會(huì)或以其他方式征詢?nèi)w業(yè)主的意見，業(yè)主委員會(huì)也未舉示證據(jù)證明在作出前述兩個(gè)決定前取得了小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，該行為違反了《中華人民共和國民法典》的強(qiáng)制性規(guī)定，侵犯了李某等91人作為業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決撤銷小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作出的與某物業(yè)公司簽訂前述兩份物業(yè)服務(wù)合同的決定。

相關(guān)法律法規(guī)解讀

【關(guān)聯(lián)法條】:

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第二款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定下列事項(xiàng)：

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容；

（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條第二款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)只能就本條例第十五條第二款第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出具體決定。

【專家觀點(diǎn)】:

相關(guān)法規(guī)對由業(yè)主共同決定事項(xiàng)、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)益、以及業(yè)主大會(huì)的參會(huì)人數(shù)要求都進(jìn)行了明確規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，以保證會(huì)議召開程序和所作決定的合法性，業(yè)主委員會(huì)不能直接行使業(yè)主共同決定權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會(huì)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行常態(tài)化的檢查和監(jiān)督。

未按照法律法規(guī)規(guī)定程序召開業(yè)主大會(huì)并履行相關(guān)義務(wù)，相應(yīng)的決定無效。