深圳的住房結(jié)構(gòu)要發(fā)生翻天覆地的變化了。

十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議9日下午舉行記者會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示：把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

一時(shí)間，引起了廣泛關(guān)注，本次壹地產(chǎn)也是盤點(diǎn)了全深圳2000年前建成的小區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有1800+個(gè)。另外據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前居改方向的項(xiàng)目有55個(gè)（包括但不限于2000年前的小區(qū)），快的已經(jīng)開始在建樣板間了。

具體情況，一起來(lái)看看。

01.

1897個(gè)2000年以前建成小區(qū)

福田、南山、羅湖最多，超7成

2019年，首次提出2000年以前老舊小區(qū)的改造措施；

2025年，兩會(huì)加入了“都要”二字，進(jìn)一步明確了改造范圍將全面覆蓋。

一時(shí)間，關(guān)于2000年以前房源的占比以及改造的完成量，成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》顯示，把全國(guó)45791305戶居民按住房建成時(shí)間劃分，全國(guó)范圍內(nèi)2000年前建造的房屋占比高達(dá)35%，相當(dāng)于有超過(guò)1600萬(wàn)戶家庭居住在房齡超過(guò)25年的老小區(qū)里。

圖源真叫盧俊

具體到深圳，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，在2000前建成的老舊小區(qū)大約有1897個(gè)，其中福田最多515個(gè)，占比27.15%；其次是羅湖500個(gè)，占比226.36%；第三是南山371個(gè)，占比19.56；再是寶安有230個(gè)，占比12.125。龍崗、龍華、光明等區(qū)域2000年以前的樓盤相對(duì)較少。

要是以空間總體規(guī)劃來(lái)分，整個(gè)中心區(qū)2000年以前的樓盤占總數(shù)量的85.2%。倘若這些老舊小區(qū)均面臨改造或拆除重建的計(jì)劃，無(wú)疑將對(duì)整個(gè)深圳的城市面貌、居住環(huán)境和房地產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

附部分小區(qū)分布圖：

02.

55個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)居改方向

有的已經(jīng)在做樣板間了

之所以能引起如此廣泛的關(guān)注，主要和居民的居住環(huán)境和收益相關(guān)。

主要原因有兩個(gè)方面：

一方面，老小區(qū)由于建筑年代久遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施存在損壞且不夠完善，迫切需要進(jìn)行改善。

以前海月亮灣花園為例，業(yè)主在留言板上反映，小區(qū)存在安全隱患，如鋼筋銹蝕、石塊掉落等問(wèn)題。

圖源領(lǐng)導(dǎo)留言板

針對(duì)這一問(wèn)題，深圳已經(jīng)積極開展了相關(guān)工作。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月底，全市已完成1363個(gè)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類改造，據(jù)深圳官方公布2025年的改造目標(biāo)將完成老舊小區(qū)改造100個(gè)以上。

如益田村，距今已有29年的樓齡。從2023年開始啟動(dòng)翻新，截至2025年1月改造竣工，休閑、健身、教育、生態(tài)等方面全部翻新，也成為了示范區(qū)。

值得一提的是，老小區(qū)的翻新同樣能提升價(jià)值，如上海和平小區(qū)，加裝電梯和保溫改造后，房?jī)r(jià)飆升20%。

圖源廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

另一方面，城市更新伴隨著新機(jī)遇，新利益。

在深圳的舊改慣例中，賠償面積通常為1.2倍，而舊改后的新房?jī)r(jià)格往往比老房子價(jià)格的價(jià)格高出不少，也是我們通常講的博舊改。

例如去年南苑新村拍了一套法拍房，從起拍價(jià)的約4.1萬(wàn)/㎡，搶到9.9萬(wàn)/㎡，價(jià)格翻了2.45倍。

之所以能拍出這么高的單價(jià)，也是因?yàn)槟显沸麓迮f改即將動(dòng)工，協(xié)議稱回遷面積94.5㎡、送1個(gè)車位，即使不算車位，折合單價(jià)就是7.47/㎡，而目前項(xiàng)目周邊的次新房翡翠明珠花園掛牌價(jià)已達(dá)10.7萬(wàn)/㎡，兩者價(jià)差1.43倍。

圖源阿里法拍

經(jīng)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳拆除重建類城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)居改方向項(xiàng)目34個(gè)，其中羅湖占比最多有11個(gè)，福田、鹽田各7個(gè)，南山5個(gè)，龍崗和龍華項(xiàng)目相對(duì)較少。

像其中的華泰小區(qū)、南苑新村、木頭龍、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)8個(gè)項(xiàng)目，共同被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃，但目前只要一半項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，另一半項(xiàng)目仍在一級(jí)推進(jìn)過(guò)程中。

棚改方面，居改方向的項(xiàng)目有21個(gè)，其中開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有14個(gè)，像比較熟悉的麗島花園、華南村等都在其中。規(guī)劃批復(fù)有4個(gè)，華富北區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、香蜜二村舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造項(xiàng)目就在其中。

兩者加起來(lái)，拆住重建+棚改有居住改造方向的確定項(xiàng)目有55個(gè)。其中像麗島花園棚改項(xiàng)目目前已經(jīng)確定為售保房，前段時(shí)間壹地產(chǎn)去實(shí)談發(fā)現(xiàn)，建筑主體已經(jīng)出地面15層+，疑似在做樣板間了。（）

03.

小結(jié)

1800+老小區(qū)，現(xiàn)在確定居改方向的才55個(gè)，其中2010年 提出了8個(gè)老小區(qū)的舊改，過(guò)去了14年還只完成了一半，可見改造和拆除重建也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

過(guò)往深圳拆除重建類舊住宅區(qū)更新改造聚焦城市更新和棚戶區(qū)改造， 近兩年也在探索新模式分別為舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)、土地整備房屋征收、獨(dú)棟危房捆綁周邊城市更新、業(yè)主自籌資金原拆原建。

圖源合一城市更新

如嶺南公司住宅樓被認(rèn)定為危房，就捆綁紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元共同改造；

羅湖紅崗花園則是采取業(yè)主自籌資金原拆原建模式啟動(dòng)舊住宅改造，該項(xiàng)目也是深圳首例舊住宅區(qū)業(yè)主自籌資金原拆原建項(xiàng)目。

據(jù)悉，該小區(qū)原本在2019年5月已啟動(dòng)過(guò)棚戶區(qū)改造模式，但實(shí)際推進(jìn)緩慢，所以業(yè)主采取自籌資金原拆原建模式，從領(lǐng)導(dǎo)留言板上可以看到，目前4-16, 18棟都超過(guò)了90%， 但部分樓棟業(yè)主把一樓的商品房改為商鋪出租，部分公司房沒(méi)有簽約而停滯不前。

圖源領(lǐng)導(dǎo)留言板

從回復(fù)來(lái)看，政府也表示，此次改造政府引導(dǎo)和支持，必要時(shí)相關(guān)政府部門亦會(huì)介入提供政策宣講等協(xié)助。在結(jié)合本次兩會(huì)也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅，或?qū)⒂瓉?lái)新進(jìn)展。

最后，在大家認(rèn)為迎來(lái)全面舊改，是博舊改的好時(shí)機(jī)時(shí)，壹地產(chǎn)也要再次提醒各位，博舊改有風(fēng)險(xiǎn)，城市更新改造需要一定的周期，要考慮周全。

注：部分信息來(lái)源樂(lè)有家、合一城市更新。

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