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上周老司機(jī)才知道，我居然成了“寧波三大房吹”之一。

這個(gè)稱號(hào)對(duì)我來(lái)說(shuō)有很強(qiáng)的不適感，如果時(shí)光倒退到3年前，更早可能是在2018年，我其實(shí)就對(duì)樓市持悲觀態(tài)度，2020年全民狂歡時(shí)，我更是廣泛的表達(dá)了對(duì)多個(gè)板塊的不看好，從明湖到方橋，當(dāng)時(shí)老司機(jī)被定義為“死空頭”。

所以2019-2020年，我的言論就不斷被打臉，故只能強(qiáng)裝鎮(zhèn)定的說(shuō)：

是在漲，但漲上去的都是泡沫。（還有人記得我說(shuō)過(guò)這話嗎？）

期間我也預(yù)言過(guò)2018年毛衣戰(zhàn)、2020年口罩都會(huì)帶來(lái)強(qiáng)刺激，進(jìn)而觸發(fā)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，但整體上我是悲觀的。

這種悲觀并非來(lái)自于所謂專業(yè)，而是常識(shí)。這些年經(jīng)歷過(guò)各種瘋狂之后，我深刻體悟到，芒格的那句話是真的：

常識(shí)是最稀缺的資源。

2023年上半年，老司機(jī)也曾階段性的表達(dá)過(guò)樂(lè)觀，邏輯的基礎(chǔ)來(lái)自于我對(duì)宏觀方向的樂(lè)觀——那時(shí)我認(rèn)為經(jīng)此大疫，上下應(yīng)該是要拼經(jīng)濟(jì)了，拼經(jīng)濟(jì)就不能放任房地產(chǎn)自由落體。

然而我再一次被打臉了，2023年-2024年中，經(jīng)濟(jì)在無(wú)理由的樂(lè)觀中又掙扎了近2年，直到所有指標(biāo)都預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)在迫近，大轉(zhuǎn)彎才終于到來(lái)。

這次大轉(zhuǎn)彎的標(biāo)志，就是9.26新政。

也就是在9.26之后，老司機(jī)才開(kāi)始全面轉(zhuǎn)向樂(lè)觀的，我認(rèn)為這一輪下跌周期結(jié)束了，今年大概率是止跌回穩(wěn)切實(shí)見(jiàn)效的一年。能級(jí)越高的城市，能級(jí)越高的板塊，越會(huì)率先走出周期。

但我沒(méi)想到如此謹(jǐn)慎的樂(lè)觀，還能榮登“三大房吹”榜單，所以我認(rèn)為這可能不是我的問(wèn)題，而是大家過(guò)于悲觀了。

普遍性的認(rèn)同是一件可怕的事情，它意味著可能錯(cuò)得離譜，就像2020年所有人都跑去搖號(hào)一樣。老司機(jī)樂(lè)于在一致性時(shí)刻保持與大眾意見(jiàn)保持距離，并不是我標(biāo)新立異，而是我非常警惕。

在被行業(yè)認(rèn)定為死空頭的年月里，我就曾說(shuō)自己就像個(gè)巫師，總說(shuō)些大家不喜歡聽(tīng)的。如果要說(shuō)有什么煩惱，就是經(jīng)常會(huì)被階段性打臉，而正確性需要很久之后才能得以證實(shí)。

就像現(xiàn)在，老司機(jī)說(shuō)樓市差不多企穩(wěn)了，就會(huì)不斷有人來(lái)打臉，他們拿出某個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)又創(chuàng)新低，尤其是掛牌價(jià)下調(diào)了多少，來(lái)批駁老司機(jī)說(shuō)錯(cuò)了。

這其實(shí)不是個(gè)講道理的時(shí)代，或者說(shuō)從來(lái)都不是，不要說(shuō)道理，哪怕事實(shí)也說(shuō)服不了人。更重要的是，我完全沒(méi)有自信去說(shuō)服一個(gè)跟我觀念相左的人，面對(duì)他們時(shí)，有時(shí)候我啞口無(wú)言。

老張說(shuō)，成年人不做改變，只做選擇。

早上，老司機(jī)在問(wèn)了大家一個(gè)問(wèn)題：

你認(rèn)為十年后房?jī)r(jià)會(huì)漲多少？

預(yù)判十年后的房?jī)r(jià)，基本上等同于算卦，十年之內(nèi)會(huì)發(fā)生什么，沒(méi)有人會(huì)知道，甚至我們能不能活到十年后，也不確定。

佛祖說(shuō)了，主導(dǎo)這一切的，叫做無(wú)常。

但我們總要做一些預(yù)測(cè)，甚至做一些規(guī)劃，否則就和動(dòng)物沒(méi)了分別。老司機(jī)對(duì)于十年后房?jī)r(jià)的判斷，更多的還是從購(gòu)買(mǎi)力這個(gè)角度來(lái)看問(wèn)題。

先說(shuō)結(jié)論，我認(rèn)為像寧波這樣的城市，主城的新房（包括次新），有機(jī)會(huì)漲一倍。

這個(gè)結(jié)論一出，老司機(jī)房吹的帽子算是戴穩(wěn)了。

為什么我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲一倍？其實(shí)是貨幣相對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)下降50%。說(shuō)的直白一些，今后十年，紅票子在買(mǎi)房時(shí)，會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。

不值錢(qián)的根本原因在于債務(wù)擴(kuò)張。我們都說(shuō)，過(guò)去二十年的經(jīng)濟(jì)引擎是房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)只是個(gè)白手套，真正推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的，是債務(wù)。

我們來(lái)解剖一下房地產(chǎn)。

官府在收儲(chǔ)土地時(shí)，拆遷用到的是貸款，這是第一次負(fù)債；開(kāi)發(fā)商從官府手上買(mǎi)地，用到的也是貸款，這是第二次負(fù)債；老百姓從開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)房，用到的還是貸款，這是第三次負(fù)債。

通過(guò)三次負(fù)債，印刷的紅票子順利的流入到社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，最終帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

這樣看，房地產(chǎn)是不是個(gè)白手套？

債務(wù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可不是老司機(jī)發(fā)明的理論，而是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的共識(shí)。達(dá)利歐曾精辟的總結(jié)過(guò)債務(wù)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系：

經(jīng)濟(jì)是由債務(wù)推動(dòng)的，經(jīng)濟(jì)周期就是債務(wù)周期。

房地產(chǎn)熄火之后，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的下一個(gè)引擎在哪里？

有人說(shuō)是Deepseek，對(duì)，但不全對(duì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的仍然需要依靠債務(wù)，只不過(guò)換個(gè)手套而已。

如果說(shuō)過(guò)去四年是去杠桿周期，帶來(lái)的是衰退，那么未來(lái)就要進(jìn)入加杠桿周期，才會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。

那么加杠桿的主體是誰(shuí)？

答案在辜朝明的《大衰退》里，厚厚的一本書(shū)，其實(shí)就講了一個(gè)觀點(diǎn)：

在大衰退周期里，官府必須要加杠桿。

這個(gè)共識(shí)在去年9.26會(huì)議上轉(zhuǎn)化成了方針，并在今年兩會(huì)轉(zhuǎn)化為實(shí)際指標(biāo)，2025年，官府的赤字要提高1%，由3%提高到4%。

不要小瞧這1個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于總量增加了33%。

表外的負(fù)債也會(huì)同步增加，大摩預(yù)計(jì)今年的總預(yù)算會(huì)增加2.7萬(wàn)億，這聽(tīng)上去沒(méi)有4萬(wàn)億那么刺激，但在持續(xù)發(fā)力。

官府加杠桿只是起到模范帶頭作用，最終帶來(lái)的是全社會(huì)的加杠桿，企業(yè)貸款最終會(huì)增加。2月份的PMI已經(jīng)有了可喜的提升，并且連續(xù)4個(gè)月站上榮枯線。

PMI全稱制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)，其提高代表企業(yè)采購(gòu)行為擴(kuò)張，也意味著負(fù)債在擴(kuò)大。

個(gè)人貸款也會(huì)增加，2月份個(gè)人中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，特別是購(gòu)房貸款，雖然增幅較小，但趨勢(shì)已經(jīng)露頭。

經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，債務(wù)增加的趨勢(shì)不可避免，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。

債務(wù)增加的背后，是購(gòu)買(mǎi)力的不斷降低，哪怕雄霸全球的美元，在消化完次貸危機(jī)之后，也迎來(lái)了大通漲，包括房?jī)r(jià)和物價(jià)。

我們的情況有些特殊，產(chǎn)能整體過(guò)剩，因此商品的價(jià)格很難上得去，但是對(duì)于產(chǎn)能不足的資源，以及稀缺性資源（資產(chǎn)）來(lái)說(shuō)，貨幣貶值的現(xiàn)象同樣明顯。

舉個(gè)例子，隨著老齡化加深，年輕勞動(dòng)力的數(shù)量在急劇下降，水電工、小工的工資在飛速增加。

在資產(chǎn)層面也是如此，物價(jià)沒(méi)漲，黃金卻出現(xiàn)了大漲，這是因?yàn)辄S金是產(chǎn)能有限的稀缺性資產(chǎn)。如果某些房產(chǎn)具有稀缺性，譬如在稀缺性的大城市，在稀缺性的板塊，又或者是稀缺性的產(chǎn)品，作為一項(xiàng)資產(chǎn)，它的上漲也是必然的。

十年翻一番，落到每年也只會(huì)有6%的增長(zhǎng)，你認(rèn)為這個(gè)速度過(guò)分嗎？