1，今年關(guān)注海淀新盤的朋友肯定會關(guān)注到功德寺項目，也有人在問我關(guān)于這個樓盤是不是適合買了投資用，或者是保值性的問題。下面我從幾個維度來講下這兩個盤。

1）價格問題。指導(dǎo)價10.5萬/平米，這個價格如果拿到當(dāng)前市場來看，價格很不錯?？赡苡幸稽c(diǎn)點(diǎn)倒掛。

拿地價與指導(dǎo)價問題，或者說這個樓盤有沒有利潤？拿地樓面價7萬出頭，指導(dǎo)價10.5萬，有三萬多的差價?？梢源_定地說，這個樓盤的利潤在指導(dǎo)價賣的情況下是非常充足的。

2）與二手房對比。

第一，很多人拿圓明天頌來對比，我覺得意義不大。首先，圓明天頌的成交數(shù)據(jù)太少，沒法參考，其次像圓明天頌這種大改善盤，成交的時候，會有一定的偶然性，所以之前傳的16萬單價成交，并不能拿來當(dāng)一個完全參考。當(dāng)然，產(chǎn)品上、人群上，是不一樣的。

第二，橡樹灣可以拿來對比，而且應(yīng)該是個強(qiáng)對標(biāo)盤。一方面是品質(zhì)對比，一方面是教育資源對比。

或者可以這樣說，如果你現(xiàn)在兼顧小區(qū)品質(zhì)，以及孩子教育，那么，功德寺和橡樹灣，你會選哪個？其實這兩個都可以。

互有利弊，但是從品質(zhì)改善，以及孩子教育上，這兩個都是能滿足需求的，且差異沒有那么大。

橡樹灣目前的成交單價在10萬左右。

3）開盤價問題。這個需要等到開盤的時候再看，目前是10.5指導(dǎo)價，有8%的浮動空間，大概率上，開發(fā)商會結(jié)合當(dāng)下市場，向上浮動。有沒有綁定的裝修等，也是個待定問題。開盤價越高，性價比越低。

2，當(dāng)下市場價格問題。

海淀尤其是北五環(huán)以外那塊區(qū)域的價格，我去年說過好多次，價格從一個相對合理的市場價去判斷的話，海淀北五環(huán)外的價格沒有完全跌下來。也就是說，橡樹灣目前的市場價是10萬左右，但是結(jié)合北京多個片區(qū)改善盤的價格，橡樹灣的10萬單價，有虛高。

原因我認(rèn)為是海淀清河上地永豐等區(qū)域的新盤干擾。這一項僅供參考。市場經(jīng)驗這東西我沒法解釋，或者說解釋成本太高。大家參考下結(jié)論即可。然后做一下新盤的價格對標(biāo)。

3，關(guān)于保值性問題。

我覺得對于購房人來說，需要考慮的幾個點(diǎn)：

第一，當(dāng)下市場，這個盤在新盤里是性價比比較高的項目，和當(dāng)下市場的二手，價格有小幅倒掛；

第二，理解當(dāng)下海淀市場的價格調(diào)整階段，就是我上文提到的那一點(diǎn)；

第三，樓盤兩年后交房，那個時候的市場到底是什么市場。這個問題，大家可以根據(jù)自己的預(yù)期來判斷，我不去預(yù)測。

第四，持有成本問題。尤其是對于貸款買家來說，在拿不到房子的情況下需要提前還月供。

第五，交付質(zhì)量問題。目前僅從樓面價及指導(dǎo)價看，開發(fā)商有利潤，應(yīng)該能做出好產(chǎn)品，至于交付質(zhì)量，只能等交房后看。這與項目有關(guān)，也有開發(fā)商自身的風(fēng)險、房地產(chǎn)大行業(yè)有關(guān)。

4，投資價值上，我不覺得有多高的投資價值。

5，原則上，按需購買，自住第一。

6，再來說下學(xué)區(qū)的問題。

這個盤交付后，大概率上的是上地實驗小學(xué)樹村校區(qū)。生源上，以周邊幾個回遷房小區(qū)為主。上地片區(qū)初中相對均衡。上地東西里上的是上地實驗小學(xué)本部。有這個區(qū)別，注意區(qū)分。

這也是為啥我說教育上跟旁邊橡樹灣類似，橡樹灣的小學(xué)生源質(zhì)量要更好，橡樹灣小區(qū)的居多，初中也不差。

以上是大家關(guān)心的一些核心問題。供參考。

這個盤目前沒有上渠道，開發(fā)商自銷，有想買這兩個項目的自己去售樓處即可。