2025年2月，氫地產(chǎn)披露天湖·豪布斯卡項目土地等資產(chǎn)擬約28億元拍賣，涉及新都斑竹園約300畝商業(yè)用地，引發(fā)市場關(guān)注及討論。

當(dāng)時，部分市場聲音認(rèn)為，該資產(chǎn)價格較高，一拍或有流拍可能，并關(guān)注到區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變革之下的項目盤活與挑戰(zhàn)。

日前，該資產(chǎn)的一拍已經(jīng)結(jié)束，顯示為“流拍”，無人報名，無人出價。

最新消息則顯示，該資產(chǎn)如今已進(jìn)入二拍環(huán)節(jié)——據(jù)阿里資產(chǎn)平臺，成都天湖投資有限公司（以下簡稱天湖投資）名下國有土地使用權(quán)、建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的拍賣進(jìn)入二拍。

01

二拍降價幅度約30%！

難題：如何破解接盤抗性

據(jù)悉，項目起拍價約19.58億元，資產(chǎn)報價已經(jīng)從一拍的約28億元，急降為二拍約19.58億元，降價逾8億元，降價幅度約30%！

對此，資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該宗資產(chǎn)面積約300畝，主要為商業(yè)用地，需要新的投資方具備資金與運營等實力。

從宅地變現(xiàn)的角度來看，部分企業(yè)或更加看重回籠更快、風(fēng)險更低、體量更小的主城住宅用地，在一定程度上降低了該宗資產(chǎn)的潛在買家和吸引力。

從資產(chǎn)收益的角度來看，大體量商業(yè)項目的銷售、回款周期相對更長，且有一定的不確定性，更需要前期極大的投資與用心運營。

因此，資金成本的高低極為重要，對于有自持資金、有低成本融資能力的新投資方而言，前期減少總投入+低成本資金+后期高溢價，才能形成項目想象空間。

第一是減少總投入，資深業(yè)內(nèi)人士分析，在商業(yè)存量較大及價值走低的今天，該資產(chǎn)是否還有一定的降價空間，或者說，到底降到多少才有吸引力，需要深入思考。

第二是低成本資金，如今，房企融資通道雖然打開，但融資成本或相對較高，之前某優(yōu)質(zhì)房企甚至以8.45%的年利率獲得美元債，以歸還舊債，顯示出房企的無奈。

在這種背景下，僅從資金成本而言，該宗資產(chǎn)或較為適合兩類企業(yè)：私營企業(yè)、區(qū)域國有企業(yè)等。

那么，眾所周知，在成都土地市場，私營企業(yè)較為熱衷的是涉宅土地等資產(chǎn)，約300畝的“巨無霸”商業(yè)或不符合其開發(fā)履歷，部分私營企業(yè)并無大型商業(yè)的運營經(jīng)驗。

而區(qū)域國有企業(yè)等，雖然同樣收縮了融資規(guī)模，但因有國企背景，可以通過銀行貸款、公司信用債等渠道獲得項目開發(fā)資金，且成本相對更低。

第三是后期高溢價。

先說阻力。首先是商業(yè)資產(chǎn)要做到后期高溢價的難度很高，即使強(qiáng)大如成都某區(qū)域TOP級房企，住宅無敵，在商業(yè)角度也還有很多提升空間。在很多項目，商業(yè)仍是提升住宅價值的工具。

其次是區(qū)域角度，核心地帶的商業(yè)或有溢價前景，而本資產(chǎn)位于新都斑竹園，且項目拿地時間在十余年之前，區(qū)域、市場、產(chǎn)業(yè)情況均發(fā)生諸多變化，如何摸準(zhǔn)最新的區(qū)域發(fā)展脈搏，找準(zhǔn)市場需求，是項目能夠走下去的關(guān)鍵。

至于說高溢價，或許更多將體現(xiàn)在區(qū)域進(jìn)化角度，如當(dāng)?shù)貒Y為了提升城市界面、提升區(qū)域價值、提升周邊土地價值等，而這種高溢價有更多的城市、公益、間接性質(zhì)，非直接資產(chǎn)收益。

即便如此，部分國資的短板也很明顯，在項目打造、商業(yè)運營等方面的專業(yè)性相對較低，其諸多土地的后續(xù)開發(fā)，仍寄希望于專業(yè)房企。

而基于以上種種，即使對于資金成本較低的私營企業(yè)、具有城市發(fā)展擔(dān)當(dāng)?shù)膮^(qū)域國有企業(yè)而言，成功操盤這種級別的商業(yè)，也是難題。

02

涉及約300畝商業(yè)資產(chǎn)

與國際商貿(mào)城隔街而望

具體土地資產(chǎn)方面，據(jù)氫地產(chǎn)此前披露，天湖投資的核心資產(chǎn)為相關(guān)土地，該地塊在多年前被打造為天湖·豪布斯卡，后因開發(fā)主體資金鏈斷裂而停工。

這宗土地使用權(quán)面積約296.89畝，位于新都斑竹園，與國際商貿(mào)城隔街而望，土地用途為其他商服用地。

結(jié)合天湖投資的拿地情況來看，天湖投資在2012年7月拿下三宗土地，土地面積與本次擬拍賣土地面積相當(dāng)。

項目方面，此前消息顯示，天湖·豪布斯卡一期打造B、C、D三區(qū)。

其中，B區(qū)為天湖國際鞋城，主要模式為從倉儲物流到運營管理再到批發(fā)銷售。

C區(qū)為天湖國際服裝城，按規(guī)劃將布局游樂區(qū)、電影院。

D區(qū)為天湖國際箱包針紡城，匯集皮具箱包、家紡、針織品、醫(yī)療養(yǎng)生等綜合類業(yè)態(tài)。

透明房產(chǎn)網(wǎng)則顯示，2014年11月，該項目取得B區(qū)第2號樓共2780戶商業(yè)產(chǎn)品的預(yù)售證，備案名為西部（醫(yī)藥）貿(mào)易中心。

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