今年海珠的熱度會更勝以往，新盤特別多。綠城馥香園、中交天翠、中建天鈺、越秀熙悅江灣、越秀濱江中路項目、越秀濱大干圍項目、保利琶洲南三地塊項目等等。

如此之多的新盤，競爭注定異常激烈，每個盤得拿出十八般武藝，才能在市場上殺出一條血路。

說到海珠關注度高、優(yōu)勢比較明顯的新盤，綠城馥香園肯定榜上有名。

這是綠城第三座馥香園，其余兩座在杭州和寧波；也是一個學鐵商齊全，均好性很不錯的項目，使用率超125%，甚至更高。

這一期，PAI MEDIA 地產派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

綠城馥香園指標一覽

總體來說，綠城馥香園算一個幾乎無短板的項目，核心地段、地鐵、學校、新規(guī)產品、品牌也有口皆碑，值得一看。

雙地鐵+24班小學+新規(guī)產品

綠城馥香園優(yōu)勢比較明顯：

1）區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。

位處的南洲板塊，近年來因新中軸舊改推進和后航道經濟帶規(guī)劃加速崛起，成為海珠區(qū)城市更新的重點區(qū)域。

去年3月，海珠明確打造“后航道服務型制造創(chuàng)新帶”，構建“4+6”服務型制造產業(yè)體系和打造建設“一心兩翼四組團”的產業(yè)空間格局。

四組團包括廣紙產城融合運營組團、石溪智能制造價值組團、瀝滘專業(yè)服務門戶組團和小洲生態(tài)創(chuàng)芯制造組團。

而南洲則位于石溪智能制造價值組團、瀝滘專業(yè)服務門戶組團之間，借助航道沿線片區(qū)產業(yè)發(fā)展、新中軸海珠片區(qū)改造和瀝滘城中村改造三股東風，前景看好。

今年2月，南洲街道開了一場高質量發(fā)展大會，明確要重點打造三大板塊：低空經濟示范區(qū)板塊、現(xiàn)代商業(yè)服務業(yè)板塊、綠色制造都市工業(yè)板塊。

南洲作為海珠“南拓”核心，通過舊改與產業(yè)煥新，有望成為廣州中心城區(qū)價值躍升的新增長極，未來發(fā)展?jié)摿Σ恍　?/p>

2）名副其實的雙地鐵項目。

綠城馥香園所在地即海珠客運站，緊鄰地鐵2號線與廣佛線換乘站南洲站，直線距離僅約100米，4站直達珠江新城，7站至琶洲，可以更好承接兩大CBD外溢的改善需求。

更重要的是，項目還將規(guī)劃有地下連廊直通地鐵，這在海珠眾多地鐵盤中，不多見。

3）目前海珠新盤中為數(shù)不多配置學校的項目。

綠城馥香園還有一個明顯的優(yōu)勢，即配建24班學校，將引入廣州五中教育集團，成為五中教育集團旗下唯一小學部署。

4）新規(guī)產品，樓層相對較低，使用率超過125%。

綠城馥香園5棟樓，只規(guī)劃了32層，其中，1#兩梯五戶，2-6#兩梯四戶，產品有80-130㎡三四房。

對比周邊的中交天翠、中海觀雲府，會相對舒適，哪怕放在整個海珠，也相對能打。

空間利用率高，項目陽臺占比約20%，使用率最高超125%，LDKB一體化設計提升通透性。

建面102㎡四房，可南向看花園，高層視野更佳，可以看到河涌景觀，6.8米雙陽臺，270°轉角窗設計，比周邊106㎡三房多出1個功能空間。

建面115㎡四房，帶入戶玄關，南北對流；建面116㎡四房，高層視野開闊，可看河涌。

建面127㎡四房可算是115㎡PLUS版本，南北對流雙陽臺，主陽臺看花園。

值得一提的是，所有戶型均為單邊位，采光效果更佳，私密性更強，居住體驗也會很棒。

此外，項目由于背靠河涌，將規(guī)劃打造濱河公園，園林也將打造六大社區(qū)花園，外部將優(yōu)化南側水道，打造一線河景+雙公園。

同時汲取十香園靈感打造街角公園，將百年榕樹原址保護，增添廣式生活情調。自帶1800方的商業(yè)街，這在商業(yè)缺失的南洲板塊，難能可貴。

競爭優(yōu)勢大，殺出重圍不難

綠城馥香園依托綠城品牌在長三角的口碑，主打“小而精”路線，已經引發(fā)了市場熱烈關注。

最直接的競爭對手，莫過于即將面市的中交天翠，兩者隔一條河涌相望。

中交天翠主推建面約90-140㎡戶型，綠城馥香園主打建面約85-128㎡戶型，兩者主要面向的群體都有重疊。但綠城馥香園更近地鐵，且自帶教育配套。

競爭遠不及此，放眼整個海珠，新盤頻出，去年就成交8宗宅地，新增供應大部分集中海珠西板塊。

粗略統(tǒng)計，今年海珠預計超15個新盤入市，競爭非常白熱化，這需要各自產品力來正面剛。

綠城馥香園更競爭優(yōu)勢比較大，相信殺出重圍問題不大。

3月開銷售中心和樣板房

派隊覺得，綠城馥香園是一個值得去關注的項目，在海珠新盤中，它的均好性強，加上是新規(guī)產品，戶型設計、舒適度上更具期待值。

它也是綠城挺進廣州中心區(qū)的拳頭項目，能以全國第三座馥香園亮相，可見受重視程度之高。

綠城的產品力有目共睹，注重長期主義和產品主義，市場認可度和美譽度高，在長三角，業(yè)主復購率非常高，買房者都偏向綠城。

綠城馥香園憑借地鐵上蓋、高使用率戶型及品牌溢價，成為不少剛改客群的優(yōu)選之一，開放展廳以來，每天來訪咨詢量非常大，燃爆整個海珠。

據派隊了解，綠城馥香園首推5#、6#，產品有建面約102-128㎡南向3-4房（建面約85㎡小戶型后續(xù)才會加推），吹風價約5.8-6.2萬/㎡。計劃3月開銷售中心和樣板房，有興趣的網友不妨多關注。