文|凱風(fēng)

宅基地，越來(lái)越重要了。

日前印發(fā)的中央一號(hào)文件強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)不允許：不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

第一個(gè)“不允許”是一以貫之的政策，延續(xù)了數(shù)十年之久，每隔幾年都會(huì)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一次。

第二個(gè)“不允許”則是新提法，針對(duì)的是某些地方以所謂的“特殊資格權(quán)”、村民決議等，變相給回鄉(xiāng)退休干部分配宅基地的現(xiàn)實(shí)。

這意味著，宅基地仍然不允許上市交易，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村蓋別墅、大公館的口子沒(méi)有放開(kāi)，而退休干部的買地建房、回鄉(xiāng)養(yǎng)老之路也被堵死。

嚴(yán)控城市到農(nóng)村建房子，釋放了什么信號(hào)？

01

宅基地，越來(lái)越“值錢”了。

“值錢”是相對(duì)而言，不是說(shuō)宅基地能生錢，而是城市戶口含金量越來(lái)越低，宅基地兜底價(jià)值越來(lái)越凸顯。

當(dāng)前，戶口門檻正在淡化，“零門檻落戶”已成常態(tài)，城市戶口早已不是可望而不可即的存在。

當(dāng)前，我國(guó)，只有以北上廣深為代表的個(gè)別超大特大城市成為例外。

換言之，城鄉(xiāng)二元時(shí)代早已淪為過(guò)去式，城市戶口早已不是鄉(xiāng)村可望而不可即的存在，附著于其上的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等公共福利，正在均衡化。

與此同時(shí)，農(nóng)村的宅基地則越來(lái)越稀缺，相對(duì)價(jià)值隨之而提升。

前些年，國(guó)家層面出臺(tái)規(guī)定，明確了三大原則：

一戶只能擁有一處宅基地；

進(jìn)城落戶，不得以放棄宅基地為前提；

城鎮(zhèn)戶口子女，可繼承老家的房子。

一戶一宅，限制了宅基地的擴(kuò)張空間，而近年來(lái)各地對(duì)宅基地的審批越來(lái)越嚴(yán)，其稀缺性就越來(lái)越凸顯。

同時(shí)，政策解決了后顧之憂：進(jìn)城落戶或進(jìn)城入學(xué)，不用再?gòu)?qiáng)制放棄宅基地，“老家一套房、城里一套房”已成為常態(tài)。

根據(jù)政策，農(nóng)民進(jìn)城落戶可有償放棄宅基地。這里的“有償”是以所謂獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)進(jìn)行的，有地方只有5萬(wàn)元，有地方是8萬(wàn)元。

問(wèn)題來(lái)了，為5萬(wàn)元放棄宅基地，到底值不值？

畢竟，即使子女已是城鎮(zhèn)戶口，。

早在2020年，自然資源部等7部委明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

要注意的是，城鎮(zhèn)戶口子女，只能繼承房子及其下的宅基地使用權(quán)，不能單獨(dú)繼承宅基地。

換言之，房子是前提，一旦成為危房或坍塌，宅基地大概率會(huì)被收回。

因此，及時(shí)修繕維護(hù)老家的房子，不要讓它廢棄了。

當(dāng)然，不是所有地方的宅基地都有稀缺性。越靠近大城市，尤其是城中村，宅基地的紅利就越高。

02

為何不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村建房子？

在決策話語(yǔ)中，宅基地被視為農(nóng)民的基礎(chǔ)居住保障，是兜底性的政策安排。

它的重要性，不在于能產(chǎn)生多大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而在于提供一條退路。

一旦未來(lái)城市就業(yè)機(jī)會(huì)減少，農(nóng)村的宅基地和承包耕地，仍舊是許多人最后的依托。

就此而言，宅基地、責(zé)任田被視為農(nóng)民的“養(yǎng)老金”，并非沒(méi)有道理。

它彌補(bǔ)的是重工業(yè)化時(shí)代城鄉(xiāng)“剪刀差”背后，農(nóng)民巨大的犧牲和貢獻(xiàn)。

許多人擔(dān)心的是，一旦放開(kāi)城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，“圈地運(yùn)動(dòng)”就無(wú)從避免，土地兼并和壟斷現(xiàn)象將會(huì)再次滋生。

事實(shí)上，不是所有農(nóng)村的宅基地都有高經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村的宅基地閑置乃至荒廢的不在少數(shù)，所謂“資本下鄉(xiāng)的掠奪性開(kāi)發(fā)”多少有點(diǎn)杞人憂天。

只有城中村或城郊的宅基地，才有上“牌桌”的資格。

早年的大拆遷，后來(lái)的城中村大規(guī)模改造，再到盛行了數(shù)十年之久的小產(chǎn)權(quán)熱，都是如此。

相比于所謂的“圈地”，真正的影響在于，一旦宅基地放開(kāi)交易，城市房?jī)r(jià)勢(shì)必受到?jīng)_擊。

城市房?jī)r(jià)之所以居高不下，就在于土地市場(chǎng)一級(jí)壟斷，有關(guān)方面可通過(guò)限制土地供應(yīng)，來(lái)維持稀缺性，從而抬高價(jià)格，獲得更多賣地收入，并將房?jī)r(jià)維持在高位。

一旦宅基地可以自由交易，哪怕是僅放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)房上市”的口子，城市商品房市場(chǎng)就將迎來(lái)源源不斷的天量供給。

供求逆轉(zhuǎn)之下，價(jià)格自然難以維持。這在房?jī)r(jià)高漲時(shí)代或有討論空間，但在“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵時(shí)刻顯然不可能。

要知道，在部分一二線城市，城市里商品房占比不到一半，絕大部分都是“城中村”的自建房，這些房子不允許對(duì)外上市交易。

因此，無(wú)論是為農(nóng)民提供兜底保障，還是遏制“圈地”風(fēng)險(xiǎn)，抑或防范對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買宅基地的口子，短期都不會(huì)輕易放開(kāi)。

03

土地政策，越來(lái)越嚴(yán)了。

與城市土地不同，農(nóng)村土地分為宅基地、集體建設(shè)用地、耕地。性質(zhì)不同，政策約束不同，經(jīng)濟(jì)價(jià)值也全然不同。

這其中，耕地最為嚴(yán)格，“18億畝耕地紅線”之說(shuō)廣為人知。

這是基于糧食安全的視角而來(lái)，在未來(lái)的大國(guó)博弈中，“安全備份”的思維只會(huì)有增無(wú)減。

最新發(fā)布的，設(shè)定了各省份的耕地紅線和永久農(nóng)田面積，即使超大特大城市也不例外。

根據(jù)2035總規(guī)，沈陽(yáng)、合肥耕地保有量超過(guò)700萬(wàn)畝，成都不低于454萬(wàn)畝，武漢、鄭州也都超過(guò)300萬(wàn)畝，

即使城鎮(zhèn)化率100%的深圳也有3.2萬(wàn)畝，而以農(nóng)業(yè)為定位、縣域眾多的哈爾濱，則超過(guò)3000萬(wàn)畝。

與之對(duì)比，集體建設(shè)用地上市則是大勢(shì)所趨，有望與城市土地享受“同地同權(quán)”的待遇。

早在一二十年前，集體建設(shè)用地就已允許用于工業(yè)用途，早年的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，后來(lái)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園、村級(jí)工業(yè)園都是基于此而來(lái)。

近年來(lái)，集體建設(shè)用地入市的范圍開(kāi)始擴(kuò)容，部分城市已在試點(diǎn)建設(shè)保障房、租賃房、商場(chǎng)等，但仍不允許用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

宅基地仍舊限制最嚴(yán)，連能否抵押貸款都尚在試點(diǎn)，遑論更大范圍的轉(zhuǎn)讓交易。

前些年，我國(guó)推進(jìn)了宅基地“三權(quán)分置”研究，但目前尚無(wú)定論。所謂“三權(quán)分置”，指的是所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分開(kāi)處置。

如果認(rèn)為宅基地和房子是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，自然應(yīng)該賦予一定的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)，即出租、流轉(zhuǎn)、抵押的權(quán)利，但目前政策仍舊懸而未決。

畢竟，隨著城鎮(zhèn)化飛速推進(jìn)，過(guò)去10年來(lái)我國(guó)已有數(shù)億農(nóng)民進(jìn)城，大量新生代農(nóng)民工已經(jīng)在城市落戶，宅基地閑置不是孤例。

如何盤(pán)活閑置的宅基地，賦予農(nóng)民更大的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)，如何促進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)，顯然不是短期就能解決的。

政策不會(huì)輕易變更，務(wù)必守好自己的一畝地，守好越來(lái)越稀缺的宅基地。

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