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作者 | 王澤紅

地產(chǎn)央國企“收縮”，還在持續(xù)中。

繼建發(fā)房產(chǎn)之后，兄弟企業(yè)聯(lián)發(fā)集團，也迎來組織架構大調(diào)整，2月20日傳出啟動大規(guī)模組織架構和人事調(diào)整。

具體來看，產(chǎn)品設計部和研發(fā)部合并為產(chǎn)品設計研發(fā)管理部，投資發(fā)展部并入財務管理部，營銷管理部變?yōu)闋I銷策劃管理部，成本管理成本管理部變?yōu)槌杀九c供應鏈管理部，信息部變?yōu)閿?shù)字智能化管理部。

此外，所有城市公司被撤銷，改設10家事業(yè)部，如深圳公司調(diào)整為大灣區(qū)事業(yè)部，福州公司與廈門公司合并為福州事業(yè)部、杭州公司與上海公司并為滬杭事業(yè)部等，伴隨發(fā)生的是系列人事變動。

此前2月17日，聯(lián)發(fā)集團董事長與總經(jīng)理已先行變動，建發(fā)集團副總經(jīng)理王文懷被任命為董事長，而原董事長趙勝華被降為總經(jīng)理。

這一系列動作之后，聯(lián)發(fā)集團可謂是從上至下“動刀”。

建發(fā)股份旗下有兩大地產(chǎn)平臺，分別為建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團，建發(fā)房產(chǎn)早在春節(jié)前夕便“動刀”，對旗下三大集群版圖進行調(diào)整，原華東集群的武漢和黃石，以及原海西集群的南昌，都被劃入東南集群，華東集群旗下部分事業(yè)部被取消合并。

這是也2025年以來，又一家“縮編”的央國企。

央國企密集“縮編”

據(jù)搜狐財經(jīng)不完全統(tǒng)計，1月以來已有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、大悅城控股、建發(fā)房產(chǎn)等多家央國企，進行重大組織變陣與人員調(diào)整。

從多家房企調(diào)整方向看，區(qū)域合并“收縮”是主流趨勢。

保利發(fā)展對江蘇、浙江、山東、遼寧等區(qū)域旗下的城市公司進行了合并；中海地產(chǎn)將沈陽和大連公司合并為遼寧公司；大悅城控股裁撤南京區(qū)域公司、西北區(qū)域公司、海南區(qū)域公司， 7個區(qū)域公司減至4個。

招商蛇口則在華東區(qū)域啟動城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。調(diào)整后，華東區(qū)域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。

此外，綠地控股將江蘇、安徽、浙江、江西的4個地產(chǎn)事業(yè)部合并為2個新事業(yè)部，分別為蘇皖房地產(chǎn)事業(yè)部和浙贛房地產(chǎn)事業(yè)部；金地集團旗下金地商置則在集團總部層面撤銷了運營中心及華東、華南、華北區(qū)域公司。

民營房企“瘦身潮”結尾之際，央國企和國資背景企業(yè)也相繼“向內(nèi)動刀”。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2024年有11家典型房企進行了16次組織架構調(diào)整，年初往往是調(diào)整的高峰期，而2025年1月是近兩年調(diào)整房企最多的月份，共有6家房企扎堆調(diào)整組織架構。

銷售端持續(xù)下行，倒逼央國企也相繼“收縮”。2024年，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、金地商置等企業(yè)的銷售額，均有不同程度下滑；進入2025年1月，銷售下行態(tài)勢并未改變，招商蛇口錄得銷售額90.14億元，同比下降25%；保利發(fā)展180.15億元，同比下降11.36%。

而調(diào)整最大的聯(lián)發(fā)集團，不僅是銷售額下滑嚴重，更是達到虧損狀態(tài)，2024年前三季度歸母凈利潤為虧損3.73億元。上述“收縮”的央國企當中，中海地產(chǎn)是唯一一家2024年、2025年1月銷售額同比上升的房企。

從多個機構銷售業(yè)績榜單看，1月份百強房企的銷售額為2350億元，同比下降16.5%，各陣營房企的銷售額均有所下降，但相比2024年超30%的降幅有所收窄。

“小而美”地塊成土拍新寵

當下，雖然央國企依舊是土地市場的主力，但在投資端也在收縮和進一步聚焦，這也促使2025年以來核心一二線城市溢價地塊頻出。

例如，2月18日成都成華區(qū)保和街道地塊溢價率達28%；2月14日杭州臨平區(qū)荷禹路地塊溢價率達65%；2月11日北京朝陽區(qū)三間房組合地塊經(jīng)過超百輪激烈競價后成交；2月8日鄭州司法警官學院地塊以87%溢價率成交，創(chuàng)下鄭州2021年以來住宅用地溢價率最高紀錄。

2月20日，上海、杭州同日土拍，上海4宗地、杭州3宗地均溢價成交。其中，上浦東新楊思地塊華潤&越秀溢價33.38%拿下，虹口瑞虹新城地塊被金茂&慶隆溢價38.20%；杭州西興地塊、城東新城地塊溢價率分別為43.4%、54%。

據(jù)搜狐財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2025年以來，北京、上海、深圳、杭州、鄭州、成都、蘇州等多地土拍出現(xiàn)溢價率超過20%的地塊。有業(yè)內(nèi)人士指出，近期成交的高溢價地塊基本是核心城市的優(yōu)質地塊。

選擇確定性更強的區(qū)域拿地，已經(jīng)成為房企的共同策略，央國企也不例外。保利發(fā)展2024年所拿地塊，主要分布在北京、上海、廣州、成都、西安等一線及核心二線城市的優(yōu)質土地；招商蛇口今年1月共獲取2宗地塊，均位于北京。

從拿地金額看，幾家頭部央國企均有降低，保利發(fā)展2024年拿地金額為683 億元，同比下滑 58.2%，投資強度降低 17.5%；即便是銷售額逆勢上升的中海地產(chǎn)，也在如此，2024年權益土地出讓金為696.35億元，同比下降43.31%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，“小而美”地塊占比提升，房企普遍采取聚焦深耕策略。根據(jù)中指院監(jiān)測，2024年重點40城住宅用地規(guī)劃建面在10萬㎡以下的成交宗數(shù)占比達76%，較2023年提升約9個百分點，其中5萬㎡以下宗數(shù)占比提升約8個百分點。

“現(xiàn)在國企也想快速變現(xiàn)，從當下的情況看，以往那種百畝大盤、分多期開發(fā)的項目，會越來越少，一方面是因央國企拿地基本在聚焦在一線城市，以及部分核心二線城市，地價一般比較高；另一方面，大盤項目去化慢。” 一位國資背景房企的區(qū)域高管告訴搜狐財經(jīng)。