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作者 | 王澤紅

傳聞不斷的萬科，在春節(jié)臨近之際，連發(fā)數(shù)份公告，涉及高管變動、業(yè)績虧損和資產(chǎn)出售，引起業(yè)內(nèi)外震驚，尤其是高管變動。

1月27日，萬科發(fā)布公告稱，當日收到部分董事、 高級管理人員提交的書面辭職報告，涉及郁亮、祝九勝和朱旭，具體如下：

因工作調(diào)整原因，郁亮申請辭去公司董事會主席職務(wù)。郁亮辭去上述職務(wù)后，將繼續(xù)擔任董事，并擔任執(zhí)行副總裁職務(wù)。

因身體原因，祝九勝申請辭去公司董事、董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席 執(zhí)行官、授權(quán)代表等職務(wù)。祝九勝辭職后不再擔任公司任何職務(wù)。

因工作調(diào)整原因，朱旭申請辭去公司董事會秘書、公司秘書、授權(quán)代表等職務(wù)。朱旭辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系長租公寓事業(yè)部。

當天，萬科召開董事會，選舉辛杰為第二十屆董事會主席；經(jīng)薪酬與提名委員會審查，同意聘任田鈞為董事會秘書，擔任秘書及授權(quán)代表；同意聘任雷江松董事為萬科在香港的授權(quán)代表，任期從董事會審議通過之日起至第二十屆董事會任期屆滿止。

此外，經(jīng)薪酬與提名委員會審查，同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為萬科執(zhí)行副總裁，任期從董事會審議通過之日起至第二十屆董事會任期屆滿止。

新任董事長辛杰：對一季度債務(wù)償付做好了安排

根據(jù)新任高級管理人員簡歷，辛杰現(xiàn)任深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）黨委書記、董事長。2020年7月至今，辛杰任萬科董事，2023年10月?lián)稳f科董事會副主席，如今升任董事會主席。

2004年12月-2009年10月，辛杰曾任深圳市長城投資控股股份有限公司副總經(jīng)理，兼任深圳圣廷苑酒店有限公司董事長、總經(jīng)理；2009年10月-2017年9月，歷任深圳市天健（集團）股份有限公司董事、總經(jīng)理、黨委副書記，董事長、黨委書記；2017年9月至今，任深鐵集團黨委書記、董事長；

李鋒曾任深圳市特區(qū)建工集團有限公司黨委委員、副總經(jīng)理。2024年6月至今，任深圳市天?。瘓F）股份有限公司董事。

華翠歷任深圳地鐵運營集團有限公司黨委副書記，深圳市地鐵集團有限公司審計法律中心總經(jīng)理，深圳市建材交易集團有限公司董事、總經(jīng)理、黨支部書記、董事長。

李剛曾任深圳市天健（集團）股份有限公司紀檢監(jiān)察室(監(jiān)事會辦公室)負責(zé)人。2018年1月至今，歷任深圳市地鐵集團有限公司辦公室主任，深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司黨委書記、董事長。2021年11月至今，兼任深圳市睿印商業(yè)管理有限公司董事、董事長。

田鈞曾任職深業(yè)集團、深圳市地鐵集團、鯤鵬資本專職外部董事。2023年5月至今，任深圳市國有免稅集團專職外部董事。2024年6月至今，任深圳市投資控股有限公司、深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司專職外部董事。

截至目前，深鐵集團持有萬科27.18%股權(quán)，是萬科的大股東。去年4月，在萬科股東大會上，深鐵集團董事長辛杰曾表示，作為萬科公司的長期股東，深鐵集團的態(tài)度和立場一直沒有變，會一如既往地支持萬科公司良性發(fā)展。

這一系列動作，也被外界解讀為多方積極支持萬科，萬科面臨的流動性風(fēng)險迎來重大轉(zhuǎn)機。在萬科經(jīng)營管理團隊調(diào)整充實之際，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機構(gòu)負責(zé)人也向媒體表示，全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險，保持萬科融資規(guī)?？傮w穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，萬科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債為326.45億元；2025年境內(nèi)外累計債券到期債券共9只，總規(guī)模高達215.9億元。其中，2025年到期的中期票據(jù)共有8筆，合計總金額207億。

2025年一季度，將是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。

此外，萬科曾通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式，向多家保險資管公司融資，涉及華泰資管、太平洋資管、太平資產(chǎn)、平安資管、招商信托資管等?。截至2024年11月底，萬科通過險資融資的總額為343.4億元。

1月9日，萬科宣布武漢譽天的非標債務(wù)獲得展期，債權(quán)方是新華資產(chǎn)，原本2024年底到期，如今獲得展期2年，融資余額為20.4億元，對于萬科無疑是一個利好。

如果萬科能獲得其他險資方的類似展期調(diào)整，債務(wù)壓力將得到極大緩解。有萬科內(nèi)部人士透露，目前萬科還在與大家保險談，處于盤資產(chǎn)的階段。

萬科新任董事會主席辛杰向媒體表示：“在各方及大股東強有力的支持下，新的管理團隊將積極實施 ‘一攬子’方案，有信心實現(xiàn)萬科隊伍穩(wěn)定、財務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。目前公司已對今年一季度債務(wù)償付做好了安排。”

業(yè)績預(yù)虧450億，萬科表歉意

萬科表示，祝九勝的辭職不會導(dǎo)致公司董事會成員低于法定人數(shù)，不會影響公司董事會的正常運作。截至1月27日，郁亮持有萬科股票739.49萬股，祝九勝持有19.59萬股，朱旭持有13.88萬股。

根據(jù)萬科董事會會議審議情況，因2024年度業(yè)績預(yù)告虧損額較大，萬科流動性遇到階段性困難。為有效化解風(fēng)險，切實保護購房人、債權(quán)人、投資人的利益，董事會決定，充實集團經(jīng)營管理力量，利用大股東深圳市地鐵集團有限公司在內(nèi)的各方資源優(yōu)勢，進一步聚焦主業(yè)，加快融資模式轉(zhuǎn)型。

同一天，萬科發(fā)布2024年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2024年歸屬股東凈虧損450億元，去年同期實現(xiàn)盈利121.63億元，較去年同期下降470%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損410億元，去年同期盈利97.9億元，比上年同期下降518.6%。

對于2024年業(yè)績虧損，萬科解釋稱主要是四方面原因：

一是房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。報告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少；

二是新增計提了信用減值和存貨跌價準備；

三是部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)虧損；

四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

萬科對業(yè)績虧損深表歉意，稱將全力以赴推動經(jīng)營改善。萬科指出，報告期內(nèi)，公司制定了業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險化解的“一攬子方案”，堅定瘦身健體，聚焦主業(yè)，全力自救，取得積極進展：實現(xiàn)高品質(zhì)交付超過18萬套房子；積極推進開發(fā)業(yè)務(wù)銷售，實現(xiàn)銷售金額2460.2億元，銷售面積行業(yè)第一；大宗交易實現(xiàn)簽約259億元；大力開展存量盤活工作，通過盤活回收現(xiàn)金超百億。

面向未來，萬科認為行業(yè)已經(jīng)度過最困難的時期，對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)充滿信心，相信外部環(huán)境的積極向好也為公司解決自身問題創(chuàng)造了良好條件。2025 年公司將繼續(xù)加快風(fēng)險化解，有信心高質(zhì)量完成交房任務(wù)，并將全力以赴實現(xiàn)2025年的業(yè)績改善；同時，將全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，進一步提升產(chǎn)品和服務(wù)競爭力，推動公司盡快重回健康可持續(xù)發(fā)展道路，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

發(fā)布業(yè)績預(yù)告當天，萬科發(fā)布公告稱，為優(yōu)化公司現(xiàn)金流，助力公司提前回籠項目資金，優(yōu)化公司在商辦物業(yè)的投資金額，以12.92億元向深鐵集團轉(zhuǎn)讓所持紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%投資收益權(quán)以及其他附屬權(quán)益的未來收益權(quán)，同時以5824.72萬元的價格向深鐵集團轉(zhuǎn)讓公司持有的目標項目管理經(jīng)營公司深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)。