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作者 | 王澤紅

傳聞不斷的萬科，在春節(jié)臨近之際，連發(fā)數(shù)份公告，涉及高管變動(dòng)、業(yè)績(jī)虧損和資產(chǎn)出售，引起業(yè)內(nèi)外震驚，尤其是高管變動(dòng)。

1月27日，萬科發(fā)布公告稱，當(dāng)日收到部分董事、 高級(jí)管理人員提交的書面辭職報(bào)告，涉及郁亮、祝九勝和朱旭，具體如下：

因工作調(diào)整原因，郁亮申請(qǐng)辭去公司董事會(huì)主席職務(wù)。郁亮辭去上述職務(wù)后，將繼續(xù)擔(dān)任董事，并擔(dān)任執(zhí)行副總裁職務(wù)。

因身體原因，祝九勝申請(qǐng)辭去公司董事、董事會(huì)投資與決策委員會(huì)委員、總裁、首席 執(zhí)行官、授權(quán)代表等職務(wù)。祝九勝辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

因工作調(diào)整原因，朱旭申請(qǐng)辭去公司董事會(huì)秘書、公司秘書、授權(quán)代表等職務(wù)。朱旭辭去上述職務(wù)后，仍在公司工作，聯(lián)系長(zhǎng)租公寓事業(yè)部。

當(dāng)天，萬科召開董事會(huì)，選舉辛杰為第二十屆董事會(huì)主席；經(jīng)薪酬與提名委員會(huì)審查，同意聘任田鈞為董事會(huì)秘書，擔(dān)任秘書及授權(quán)代表；同意聘任雷江松董事為萬科在香港的授權(quán)代表，任期從董事會(huì)審議通過之日起至第二十屆董事會(huì)任期屆滿止。

此外，經(jīng)薪酬與提名委員會(huì)審查，同意聘任郁亮、李鋒、華翠和李剛為萬科執(zhí)行副總裁，任期從董事會(huì)審議通過之日起至第二十屆董事會(huì)任期屆滿止。

新任董事長(zhǎng)辛杰：對(duì)一季度債務(wù)償付做好了安排

根據(jù)新任高級(jí)管理人員簡(jiǎn)歷，辛杰現(xiàn)任深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）黨委書記、董事長(zhǎng)。2020年7月至今，辛杰任萬科董事，2023年10月?lián)稳f科董事會(huì)副主席，如今升任董事會(huì)主席。

2004年12月-2009年10月，辛杰曾任深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司副總經(jīng)理，兼任深圳圣廷苑酒店有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；2009年10月-2017年9月，歷任深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司董事、總經(jīng)理、黨委副書記，董事長(zhǎng)、黨委書記；2017年9月至今，任深鐵集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)；

李鋒曾任深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理。2024年6月至今，任深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司董事。

華翠歷任深圳地鐵運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司黨委副書記，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司審計(jì)法律中心總經(jīng)理，深圳市建材交易集團(tuán)有限公司董事、總經(jīng)理、黨支部書記、董事長(zhǎng)。

李剛曾任深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司紀(jì)檢監(jiān)察室(監(jiān)事會(huì)辦公室)負(fù)責(zé)人。2018年1月至今，歷任深圳市地鐵集團(tuán)有限公司辦公室主任，深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)。2021年11月至今，兼任深圳市睿印商業(yè)管理有限公司董事、董事長(zhǎng)。

田鈞曾任職深業(yè)集團(tuán)、深圳市地鐵集團(tuán)、鯤鵬資本專職外部董事。2023年5月至今，任深圳市國(guó)有免稅集團(tuán)專職外部董事。2024年6月至今，任深圳市投資控股有限公司、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司專職外部董事。

截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬科27.18%股權(quán)，是萬科的大股東。去年4月，在萬科股東大會(huì)上，深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰曾表示，作為萬科公司的長(zhǎng)期股東，深鐵集團(tuán)的態(tài)度和立場(chǎng)一直沒有變，會(huì)一如既往地支持萬科公司良性發(fā)展。

這一系列動(dòng)作，也被外界解讀為多方積極支持萬科，萬科面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)迎來重大轉(zhuǎn)機(jī)。在萬科經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整充實(shí)之際，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也向媒體表示，全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)，保持萬科融資規(guī)?？傮w穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，萬科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債為326.45億元；2025年境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。其中，2025年到期的中期票據(jù)共有8筆，合計(jì)總金額207億。

2025年一季度，將是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當(dāng)月需兌付4.55億美元。

此外，萬科曾通過保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式，向多家保險(xiǎn)資管公司融資，涉及華泰資管、太平洋資管、太平資產(chǎn)、平安資管、招商信托資管等?。截至2024年11月底，萬科通過險(xiǎn)資融資的總額為343.4億元。

1月9日，萬科宣布武漢譽(yù)天的非標(biāo)債務(wù)獲得展期，債權(quán)方是新華資產(chǎn)，原本2024年底到期，如今獲得展期2年，融資余額為20.4億元，對(duì)于萬科無疑是一個(gè)利好。

如果萬科能獲得其他險(xiǎn)資方的類似展期調(diào)整，債務(wù)壓力將得到極大緩解。有萬科內(nèi)部人士透露，目前萬科還在與大家保險(xiǎn)談，處于盤資產(chǎn)的階段。

萬科新任董事會(huì)主席辛杰向媒體表示：“在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，新的管理團(tuán)隊(duì)將積極實(shí)施 ‘一攬子’方案，有信心實(shí)現(xiàn)萬科隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。目前公司已對(duì)今年一季度債務(wù)償付做好了安排?！?/p>

業(yè)績(jī)預(yù)虧450億，萬科表歉意

萬科表示，祝九勝的辭職不會(huì)導(dǎo)致公司董事會(huì)成員低于法定人數(shù)，不會(huì)影響公司董事會(huì)的正常運(yùn)作。截至1月27日，郁亮持有萬科股票739.49萬股，祝九勝持有19.59萬股，朱旭持有13.88萬股。

根據(jù)萬科董事會(huì)會(huì)議審議情況，因2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告虧損額較大，萬科流動(dòng)性遇到階段性困難。為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人、債權(quán)人、投資人的利益，董事會(huì)決定，充實(shí)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理力量，利用大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司在內(nèi)的各方資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步聚焦主業(yè)，加快融資模式轉(zhuǎn)型。

同一天，萬科發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年歸屬股東凈虧損450億元，去年同期實(shí)現(xiàn)盈利121.63億元，較去年同期下降470%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損410億元，去年同期盈利97.9億元，比上年同期下降518.6%。

對(duì)于2024年業(yè)績(jī)虧損，萬科解釋稱主要是四方面原因：

一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少；

二是新增計(jì)提了信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；

三是部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損；

四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

萬科對(duì)業(yè)績(jī)虧損深表歉意，稱將全力以赴推動(dòng)經(jīng)營(yíng)改善。萬科指出，報(bào)告期內(nèi)，公司制定了業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解的“一攬子方案”，堅(jiān)定瘦身健體，聚焦主業(yè)，全力自救，取得積極進(jìn)展：實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付超過18萬套房子；積極推進(jìn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售，實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元，銷售面積行業(yè)第一；大宗交易實(shí)現(xiàn)簽約259億元；大力開展存量盤活工作，通過盤活回收現(xiàn)金超百億。

面向未來，萬科認(rèn)為行業(yè)已經(jīng)度過最困難的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)充滿信心，相信外部環(huán)境的積極向好也為公司解決自身問題創(chuàng)造了良好條件。2025 年公司將繼續(xù)加快風(fēng)險(xiǎn)化解，有信心高質(zhì)量完成交房任務(wù)，并將全力以赴實(shí)現(xiàn)2025年的業(yè)績(jī)改善；同時(shí)，將全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)公司盡快重回健康可持續(xù)發(fā)展道路，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告當(dāng)天，萬科發(fā)布公告稱，為優(yōu)化公司現(xiàn)金流，助力公司提前回籠項(xiàng)目資金，優(yōu)化公司在商辦物業(yè)的投資金額，以12.92億元向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)以及其他附屬權(quán)益的未來收益權(quán)，同時(shí)以5824.72萬元的價(jià)格向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓公司持有的目標(biāo)項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)公司深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)。