法律故事會

2025年第5期（總第9期）

【前言】

上海杜繼業(yè)律師將法院判決的典型案例改編成法律故事并進(jìn)行評論，分享給大家，讓學(xué)法、知法、守法成為一種時(shí)尚。

農(nóng)村房屋買賣合同（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）本身依法應(yīng)屬無效，已無爭議。但房屋買賣合同無效之后應(yīng)該如何處理，全國并不一致，而本次討論的最高院入庫案件，將對全國法院起到指導(dǎo)作用，讓農(nóng)村房屋買賣的后果具有可預(yù)測性，進(jìn)而促進(jìn)此類房屋交易，讓其煥發(fā)生機(jī)。

【開講啦】

2007年，閻某把村里256平米的宅院以10萬元賣給城鎮(zhèn)居民劉某，含房屋和土地使用證。劉某入住后進(jìn)行了改造，換大門、加雨棚、修房頂。

2019年3月，閻某起訴，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，雙方互相退還房屋和購房款。劉某反訴，要求退還10萬元購房款，支付修繕改造費(fèi)2.69萬元、補(bǔ)償款70萬元（以評估價(jià)為準(zhǔn)），收到款項(xiàng)后退還房屋。

審理中，劉某申請宅基地區(qū)位補(bǔ)償評估，因條件不足未成功。2021年8月23日，法院判決協(xié)議無效，閻某10日內(nèi)退還10萬元購房款，賠償劉某224000元；劉某收到款項(xiàng)后10日內(nèi)退還房屋；駁回雙方其他訴求，雙方均未上訴。

法院認(rèn)為，房屋買賣發(fā)生在民法典施行前，適用當(dāng)時(shí)法律。農(nóng)村宅基地屬集體所有，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織身份相關(guān)，非本集體成員無權(quán)取得。閻劉二人協(xié)議雖賣房屋，實(shí)則處分集體土地使用權(quán)，違反法律規(guī)定，合同無效。

合同無效，雙方應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)。因雙方都有過錯(cuò)，閻某違規(guī)賣房且違背誠信，負(fù)主要責(zé)任；劉某違規(guī)買房，負(fù)次要責(zé)任。法院酌情確定劉某修繕費(fèi)用2萬元，考慮其信賴?yán)鎿p失，結(jié)合房屋區(qū)位、周邊房價(jià)等，認(rèn)定損失30萬元，最終判定閻某承擔(dān)70%賠償責(zé)任，即22.4萬元。

【故事原型】

上述故事根據(jù)山西省長治市潞州區(qū)人民法院（2021）晉0403民初1190號民事判決所涉案件改編。該案例被最高人民法院于2024年選入“人民法院案例庫”，其“裁判要旨”將對全國法院具有指導(dǎo)作用。

【律師評論】

上海市高院，曾發(fā)布過《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民—[2004]4號），多年來上海市各基層法院都是按此意見處理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件，該意見的核心內(nèi)容可概括如下：

（1）本鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買賣，合同有效。

（2）出售給本鄉(xiāng)以外人員，獲相關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同有效。

（3）出售給本鄉(xiāng)以外人員，未經(jīng)批準(zhǔn)，合同未履行或購房人未實(shí)際居住使用，合同無效，雙方返還房屋及購房款。

（4）出售給本鄉(xiāng)以外人員，未經(jīng)批準(zhǔn)，合同已履行完畢且購房人已實(shí)際居住使用，暫不表態(tài)合同效力，承認(rèn)購房人對房屋的占有、居住、使用權(quán)利。若房屋已拆遷或納入拆遷范圍，扣除購房款后，考慮購房人重新購房合理支出，購房人與出賣人按約 7：3 比例分割補(bǔ)償款。

但近年來，上海部分法院已經(jīng)突破了上述發(fā)布于2004年的指導(dǎo)意見。如上海市浦東新區(qū)人民法院2021年審理的徐某等與陳某年等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，該案判決結(jié)果就是認(rèn)定買賣合同無效，買方返還房屋，賣方退還房款并支付相應(yīng)利息（也有判決認(rèn)為買方實(shí)際居住了房屋，所以不支持其利息損失），并沒有按照上海高院的指導(dǎo)意見對合同效力暫不表態(tài)。

而本次最高院發(fā)布的入庫案例，其裁判要旨為：農(nóng)村房屋買賣協(xié)議因違反法律禁止性規(guī)定而屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后雙方負(fù)互返還義務(wù)，但是買方的信賴?yán)鎿p失應(yīng)當(dāng)根據(jù)涉案房屋的區(qū)位、買賣當(dāng)時(shí)及目前周邊的房地產(chǎn)價(jià)格等因素予以酌情認(rèn)定，并由賣方根據(jù)過錯(cuò)程度負(fù)責(zé)賠償。

入庫案例和上海高院的指導(dǎo)意見，在利益分配比例方面是一致的。需要指出的是，由于小產(chǎn)權(quán)房原則上不允許出售的，鑒定機(jī)構(gòu)難以進(jìn)行價(jià)格鑒定，故賠償金額在主要依靠承辦法官酌定。但無論如何，小產(chǎn)權(quán)房糾紛終于有了全國統(tǒng)一的處理方案，相信全國各地法院將逐步參考該入庫案例的裁判要旨，最終實(shí)現(xiàn)同案同判。同時(shí)，也將促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房交易，激活農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)活力。

文/上海杜繼業(yè)律師：恒都（上海）律師事務(wù)所資深律師。