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作者 | 王澤紅

臨近春節(jié)，房企債務(wù)重組相繼迎來新進(jìn)展，碧桂園、龍光集團(tuán)已披露境外債重組方案，融創(chuàng)境內(nèi)外債二次重組也正在進(jìn)行。

但博弈仍在進(jìn)行中，近期信達(dá)香港因3000萬美元借款，對融創(chuàng)提出清盤呈請；世茂集團(tuán)因2.58億也遭遇債權(quán)人的清盤呈請，但兩家公司均強(qiáng)烈表態(tài)、反對清盤呈請。

地產(chǎn)調(diào)整這幾年，房企遭遇清盤呈請已司空見慣，已成為債權(quán)人的一種常見談判策略，更多是在房企的債務(wù)重組中施壓，但真正執(zhí)行清盤的案例極少，如恒大旗下的子公司。

1月13日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，CEG Holdings遭香港法院下令清盤，而該公司持有恒大物業(yè)將近一半股權(quán)，意味著清盤人將可進(jìn)一步取得恒大的資產(chǎn)。

有分析人士指出，在恒大與債權(quán)人商談的重組方案中，恒大物業(yè)的資產(chǎn)具有舉足輕重的地位，若能完成對CEG Holdings的清盤，標(biāo)志著清盤人取得重大勝利。

就在同期，恒大物業(yè)134億存款消失事件也迎來終局，廣州市中級人民法院已作出相關(guān)判決，相關(guān)責(zé)任方應(yīng)向恒大物業(yè)償還134億款項(xiàng)。如果執(zhí)行能落地，CEG Holdings清盤人及恒大債權(quán)人，無疑又是一種利好。

但更多的房企債權(quán)人，還在一輪輪的債務(wù)重組談判中尋求結(jié)果。

房企與債權(quán)人博弈，高比例削債

1月9日，信達(dá)香港對融創(chuàng)提出清盤呈請后，融創(chuàng)表態(tài)強(qiáng)烈反對的同時(shí)，透露出不排除尋求更全面的境外債務(wù)解決方案。

有市場消息透露，融創(chuàng)方面告知債權(quán)人，或?qū)o法按時(shí)兌付2025年9月到期的美元債，正在研究可替代的方案，但目前還未形成方案。消息還指出，融創(chuàng)將進(jìn)行二次境外債重組，最快2025年3月可以有初步重組方案。

同時(shí)，融創(chuàng)境內(nèi)債也處在博弈中，二次重組涉及的十只債券，已有9只通過投票重組，僅“H融創(chuàng)7”尚未形成有效決議，將于1月15日召開公司債持有人會(huì)議，重新審議重組方案及寬限期。

碧桂園也不例外，1月9日境外債重組首次披露具體方案，擬給予債權(quán)人五個(gè)選項(xiàng)，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)或貸款融資。

碧桂園有息境外債務(wù)總額約164億美元，此次目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，到期時(shí)間延長至最多11.5年，以及降低融資成本至2%。

“以中銀香港、建銀亞洲作為牽頭行的三筆銀團(tuán)，已成立由7家商業(yè)銀行組成的銀行協(xié)調(diào)委員會(huì)?！币晃唤咏坦饒@的人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)，協(xié)調(diào)委員會(huì)由共同持有或控制碧桂園3筆銀團(tuán)貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。

目前，碧桂園已與七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識，構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架。有知情人士稱透露，目前碧桂園已經(jīng)收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持其度過當(dāng)前的難關(guān)。

但也存在反對的聲音，一個(gè)債券持有人特設(shè)小組表示不支持該提案，雙方在轉(zhuǎn)股價(jià)格等關(guān)鍵問題上存在分歧。該小組持有碧桂園“103億美元未償還離岸優(yōu)先票據(jù)和可轉(zhuǎn)換債券”中超過30%的份額。

同期，龍光發(fā)布了條款調(diào)整后的第二版方案，削債比例從此前約4成提高至近7成；正榮則宣布第一版?zhèn)鶆?wù)重組方案失效，將繼續(xù)與其各持份者進(jìn)行討論，推動(dòng)新的談判。

債權(quán)人與房企的這場博弈還在持續(xù)中，有的剛剛開始，有的即將結(jié)束，清盤呈請作為一種施壓方式或還會(huì)上演。

三季度迎償債高峰，規(guī)模達(dá)1574億元

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，重組的背景是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，從2021年下半年以來，經(jīng)過三年半的調(diào)整，房地產(chǎn)市場降幅還是收窄，一二手房加總的交易量已經(jīng)穩(wěn)定在14-15億平方米。一線城市已經(jīng)趨穩(wěn)，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。

“這時(shí)候，對于債務(wù)人來講，不能倒在黎明前，最優(yōu)選擇就是和企業(yè)共度難關(guān)。等待市場和企業(yè)價(jià)值的修復(fù)?！?李宇嘉指出。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機(jī)的第一步，企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營銷力度。另外，或可與政府部門積極對接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉促進(jìn)去化。

有分析人士表示，出險(xiǎn)房企來說，在化債之路上，未來仍然需要面對不少現(xiàn)實(shí)的問題。房企化債取得新進(jìn)展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于2025年仍是房企債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企化債工作在2025年將會(huì)進(jìn)一步提速。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模高于2024年，達(dá)5257億元，其中第三季度將是償債高峰，到期規(guī)模達(dá)1574億元。

天證證券研報(bào)也顯示，從償債壓力看，2025年境內(nèi)債、境外債償還額預(yù)計(jì)將分別下滑39.3%、11.1%，行業(yè)償債壓力邊際逐步轉(zhuǎn)弱。分季度看，境內(nèi)債償還額分別為656、605、1039、862億元，境外債償還額分別為638、869、713、336億元，第二、第三季度為償債高峰。