原創(chuàng)新經(jīng)濟IP新經(jīng)濟e線2025年01月13日 09:01廣東

新年伊始，公募REITs發(fā)行熱度飆升。

新經(jīng)濟e線獲悉，1月6日開始認購的國泰君安濟南能源供熱REIT和易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT雙雙僅用了一個交易日就被“秒光”，當天便宣告提前結(jié)募。

1月9日，據(jù)國泰君安濟南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs認購倍數(shù)歷史新高。相對應的，公眾投資者有效認購申請實際確認比例僅為0.12293446%，刷新歷史新低。這就意味著，公眾投資者認購1萬元僅能獲配12.29元。此前，該紀錄的保持者為華夏特變電工新能源REIT，該產(chǎn)品最終公眾投資者確認比例為0.2229644%。

國泰君安濟南能源供熱REIT認購申請確認比例結(jié)果的公告

具體來看，國泰君安濟南能源供熱REIT募集的基金份額總額為2億份，由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三個部分組成。其中，戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為1.50億份，占本次基金份額發(fā)售總量的75%；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為3500萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為1500萬份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%。

另據(jù)國泰君安濟南能源供熱REIT1月3日發(fā)布的基金份額發(fā)售公告，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報價投資者數(shù)量達80家，管理的配售對象數(shù)量為234個，有效認購數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，亦為近兩年公募REITs項目網(wǎng)下詢價倍數(shù)新高。

按照7.48元/份的認購價格來計算，其網(wǎng)下發(fā)售份額共獲得369.21億元的資金認購，公眾投資者共認購912.71億元，再加上戰(zhàn)略配售部分11.22億元的認購資金，國泰君安濟南能源供熱REIT的認購金額合計高達1293.14億元，可謂是炙手可熱。

近2000億資金瘋搶

新經(jīng)濟e線注意到，在低利率環(huán)境下，作為穩(wěn)健投資優(yōu)選的公募REITs正越來越受到投資者的密切關注。步入2025年以來，多個全國“首單”REITs項目也是密集上新。就市場反響而言，新年首批發(fā)行的國泰君安濟南能源供熱REIT和易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT這兩只產(chǎn)品合計吸引了近2000億元資金瘋搶。

從底層資產(chǎn)來看，國泰君安濟南能源供熱REIT是全國首單供熱基建項目，底層資產(chǎn)為濟南能源集團長輸管網(wǎng)項目。由于供熱行業(yè)進入壁壘較高，且項目原始權益人濟南能源集團業(yè)務地位突出，擁有濟南市規(guī)模最大的供熱供應體系，項目整體競爭優(yōu)勢較強。該項目規(guī)劃輻射山東省濟南市東部主城區(qū)，為覆蓋區(qū)域內(nèi)的唯一管網(wǎng)工程，共計用戶數(shù)超37 萬戶，供熱面積達3700 萬平方米。

而與國泰君安濟南能源供熱REIT同天發(fā)行的易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT則是農(nóng)貿(mào)市場首單公募REITs。公開資料顯示，其底層資產(chǎn)為華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心，是福州市區(qū)內(nèi)重要的農(nóng)產(chǎn)品采購流通節(jié)點和保供單位，交易品類涵蓋水產(chǎn)品、凍品、干貨/調(diào)味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鏈倉儲區(qū)）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等，品類齊全、零批兼營，是福州市唯一一家滿足城市一站式購齊功能、具備顯著二級農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場特征的項目。

據(jù)易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT發(fā)售公告披露，該基金基金合同期限為32年，募集份額總額為5億份。其中，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3.766億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75.32%；網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為0.8638億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為17.276%；公眾投資者認購的初始基金份額數(shù)量為0.3702億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.404%。

易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT認購申請確認比例結(jié)果的公告

1月10日，易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT認購申請確認比例結(jié)果的公告表明，截至2025年1月7日，《發(fā)售公告》中披露的57家網(wǎng)下投資者管理的160個有效報價配售對象已全部按要求進行了網(wǎng)下認購并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數(shù)量為68億份，網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為1.27035539%。

截至2025年1月6日，公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為150.68億份，并采用“末日比例配售”的原則予以部分確認。根據(jù)基金登記結(jié)算機構業(yè)務規(guī)則，基金2025年1月6日（公眾發(fā)售最后認購日）公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.24568493%。

按照網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額和公眾投資者認購的初始基金份額分別計算的話，其超額認購倍數(shù)分別高達78.72倍和407.02倍，對應的認購金額分別達206.04億元和456.56億元。再加上戰(zhàn)略投資者認購的3.766億份，對應的認購金額為11.41億元，以上三項合計認購金額約674.01億元。

據(jù)新經(jīng)濟e線了解，受政策密集利好推動，公募REITs在去年得到了長足發(fā)展。2024年全年，公募REITs新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)出歷史新高。截至2024年12月31日，市場存量REITs達到58單，年內(nèi)發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達29只，其中產(chǎn)業(yè)園7單、消費類7單、高速5單、能源4單、倉儲物流3單、保障房類2單、水利類1單，募資規(guī)模約655億元。就上新數(shù)量而言，全年新發(fā)數(shù)量等于過去三年總和。

與此同時，底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)也逐漸豐富。2024年，首批消費REITs、首只水利REIT發(fā)行上市、首只跨海大橋REIT陸續(xù)上市，市場業(yè)態(tài)進一步豐富，為投資者提供了更多的投資選擇，滿足不同風險偏好和投資目標的需求。

行業(yè)分化逐步顯現(xiàn)

此外，新經(jīng)濟e線獲悉，盡管去年以來公募REITs二級市場整體表現(xiàn)優(yōu)異，但不同行業(yè)之間分化已逐步顯現(xiàn)。分行業(yè)來看，受政策支持、抗周期性較強的保障性租賃住房表現(xiàn)最為優(yōu)異，2024年全年平均漲幅31.86%；而受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響較大的倉儲物流資產(chǎn)跌幅較大，平均跌幅達到1.53%。還有在2023年跌幅較大的交通基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)項目，經(jīng)過前期的調(diào)整后逐漸筑底企穩(wěn)，四季度也出現(xiàn)回升態(tài)勢。

同樣，自2025年開年以來，中證REITs全收益指數(shù)仍不改強勁態(tài)勢，但行業(yè)分化亦持續(xù)顯著。僅2025年1月2日至1月8日的五個交易日里，漲勢較好的保障性租賃住房、消費基礎設施項目平均漲幅已分別達到4.52%和6.03%；而產(chǎn)業(yè)園、交通基礎設施、倉儲物流表現(xiàn)仍相對偏弱，但多數(shù)項目保持正收益，平均漲幅分別為1.90%、1.31%和1.83%。

可以說，二級市場層面，投資者對確定性給予了更高的溢價。相對應的，一級發(fā)行層面認購倍數(shù)亦體現(xiàn)了確定性溢價。從最近一年發(fā)行的認購倍數(shù)來看，順周期板塊的如產(chǎn)業(yè)園、倉儲、消費、高速等認購倍數(shù)普遍小幾倍，但是保障房、能源、原水等項目資產(chǎn)認購倍數(shù)在100倍左右。雖然認購倍數(shù)亦和發(fā)行時點密切相關，但整體仍能看出投資者對不同板塊間的認知差異也在進一步分化。

另據(jù)新經(jīng)濟e線了解，就公募 REITs本身而言，其兼?zhèn)錂嘁婧凸淌针p重屬性。根據(jù)政策要求，公募 REITs應當將90%以上年度可供分配金額進行分紅，且每年不得少于1次，也使得其具有更高的分紅確定性和穩(wěn)定性。在經(jīng)濟上行階段，底層資產(chǎn)基本面的改善和市場情緒的改善會推動公募 REITs 的股性得以激發(fā)，呈現(xiàn)出較大的收益彈性；在基本面偏弱的階段，底層資產(chǎn)的穩(wěn)健運營和強制分紅的特點，也使得公募 REITs跌幅有限，體現(xiàn)出極強的韌性。

當前，REITs市場的大類資產(chǎn)配置屬性特征正逐步呈現(xiàn)。如去年12月初國債收益率快速下行，保租房REITs率先開始快速上漲，無風險收益率與“超長久期疊加穩(wěn)定分派預期資產(chǎn)”的相關性凸顯。從固收角度看，全市場預期收益率下降，有望為REITs市場帶來增量資金。未來若長端利率持續(xù)下行，回調(diào)后分配率的相對價值回升，市場可能會提供更好的投資機會。從權益角度看，外部不確定性較高，內(nèi)部投資就更需要確定性高的資產(chǎn)，權益投資將進一步夯實低波紅利策略。

與此同時，REITs指數(shù)波動率去年下半年開始出現(xiàn)明顯下降，公募REITs市場投資者結(jié)構也逐步豐富。前幾年REITs市場參與的主要金融機構以券商和大型保險為主，如今隨著公募REITs相關利好政策落地、增量資金不斷涌現(xiàn)，如公募固收、公募FOF、銀行理財、中小險資、私募等機構也進一步活躍。

有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著常態(tài)化發(fā)行的推進以及底層資產(chǎn)細分領域的擴容，公募REITs市場規(guī)模、流動性有望進一步提升。后續(xù)建議重點關注穩(wěn)定性與確定性較高的資產(chǎn)類型，同時保持觀察經(jīng)濟修復以及部分行業(yè)筑底企穩(wěn)情況。一是保障性租賃住房：整體抗周期性較強，對宏觀經(jīng)濟變化敏感度低，核心城市優(yōu)質(zhì)項目具有租金安全墊，政策性較強的國企項目經(jīng)營確定性高。二是消費基礎設施：存量競爭背景下，重點關注核心城市區(qū)位、有一定規(guī)模、租金、出租率較穩(wěn)健的項目。三是環(huán)保能源：政策支持下融資價值、項目持續(xù)性、收入保障較高，但依賴自然資源，且具有季節(jié)性特征。

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