作者|kangins

剛剛，作為宇宙房企的碧桂園發(fā)布境外債務(wù)重組進(jìn)度，各項(xiàng)重組核心指標(biāo)全部刷新之前困境房企的記錄，堪稱：

前無古人！

根據(jù)公告：

1、重組方案目標(biāo)最高減債870億（116億美金），削債比例最高達(dá)到90%；

2、所涉及的境外債務(wù)根據(jù)不同性質(zhì)，擬一次性展期7.5年至11.5年；

3、重組方案已獲協(xié)調(diào)委員會(huì)（銀團(tuán)貸款方）支持，占重組債務(wù)所涉及未償還本金約48%；

康哥跟蹤暴雷房企三年多以來，碧桂園這份重組方案核心條款均打破了此前同級(jí)別玩家恒大和融創(chuàng)的記錄：

1、恒大此前重組方案僅僅早提了1.5年左右，對(duì)于擬重組所涉及的削債比例0%、計(jì)劃展期6-9年的方案，直接被恒大債權(quán)人集體反對(duì)，胎死腹中；

2、比恒大稍晚幾個(gè)月的融創(chuàng)，削債比例45%、計(jì)劃展期3-6年，獲得債權(quán)人一致同意通過！不過好景不長(zhǎng)，僅僅過了一年之后，融創(chuàng)計(jì)劃二次重組！

作為曾經(jīng)TOP3的宇宙之巔碧桂園顯然吸取了前兩者的教訓(xùn)，最先嘗試重組的恒大已經(jīng)被拍死在案上，重組力度不夠的融創(chuàng)現(xiàn)在面臨更為驚險(xiǎn)的處境，畢竟：

不成功便成仁！

不僅碧桂園看到了，碧桂園的債權(quán)人們也看到了，于是乎，一個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄、讓人瞠目結(jié)舌的創(chuàng)記錄重組方案誕生！

01 創(chuàng)記錄的重組方案

我們先來簡(jiǎn)單顧一下碧桂園在此輪房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中的表現(xiàn)：

1、2021年9月，TOP3的恒大爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。自此，一輪史詩級(jí)別的房地產(chǎn)調(diào)整正式拉開帷幕；

2、2022年5月，TOP3的融創(chuàng)正式官宣暴雷。

3、2022年11月，碧桂園與龍湖、旭輝等一并列入房企三好生獲得融資支持；

4、2023年1月，融創(chuàng)第一次重組成功；

5、2023年3月，恒大境外債務(wù)重組方案出爐，重組失??；

6、2023年8月，碧桂園爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。自該時(shí)刻起，碧桂園月銷售額從每月200億斷崖式下降，當(dāng)前月均銷售額僅徘徊在30-50億左右，僅相當(dāng)于原來的零頭；

7、2024年4月，碧桂園因無法按時(shí)披露23年財(cái)報(bào)而暫停上市交易；

根據(jù)這次碧桂園發(fā)布的重組方案來看，其提供了5個(gè)選項(xiàng)供債權(quán)人選擇：

1、方案一：按10%的債務(wù)比例進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)；

如果選擇這一方案，意味著100元錢可以馬上拿回10元，受償比例僅僅比P2P暴雷3-6%的比例好一點(diǎn)；

2、方案二：100%債轉(zhuǎn)股；

如果選擇這個(gè)方案，就意味著將債務(wù)股權(quán)化，但是公告沒有說債轉(zhuǎn)股的股權(quán)對(duì)價(jià)，如果參考現(xiàn)金對(duì)價(jià)及融創(chuàng)的情況，估計(jì)碧桂園的轉(zhuǎn)股價(jià)在5-20元左右，不會(huì)太低，而且轉(zhuǎn)股的時(shí)間還有要求，就是3.5年之后；

3、方案三：1/3債轉(zhuǎn)債+2/3債轉(zhuǎn)股；

該方案顯然更考慮部分機(jī)構(gòu)受償率的要求，畢竟轉(zhuǎn)債的部分是按100%進(jìn)行轉(zhuǎn)換，但是在該選項(xiàng)中，轉(zhuǎn)股的時(shí)間推遲至7.5年之后，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)股價(jià)會(huì)較方案二大幅提高；

4、方案四：65%債轉(zhuǎn)債+本金削減35%；

該方案大幅提高了名義上的受償率要求，但是前提是債務(wù)本金要同意削減35%，而且還要配合展期9.5年的要求；

5、方案五：100%債轉(zhuǎn)債

該方案基本上名義受償率完全沒有損失，但是需要展期11.5年！

從重組框架方案的內(nèi)容來看，如果時(shí)間提前三年，估計(jì)會(huì)被債權(quán)人罵的體無完膚，畢竟在中國(guó)債務(wù)展期，碧桂園這次下限開的有點(diǎn)大，簡(jiǎn)直是：

前無古人的先河！

但是令人難以置信的是，這是一份得到最大債權(quán)人群體銀團(tuán)支持的方案！

02 為啥是碧桂園？

從時(shí)間線上說，TOP3中，恒大最先暴雷，融創(chuàng)次之，碧桂園堅(jiān)持的時(shí)間最久，也是TOP3中官方公開官宣優(yōu)質(zhì)房企：

唯一一家！

三家重組方案中：

1、恒大最先重組，重組方案最優(yōu)，但是畢竟第一次面向債權(quán)人，大家期望都比較高，恒大不敢提削債的事情，在削債比例是零的情況下，僅僅是計(jì)劃展期6-9年，結(jié)果：

被債權(quán)人一頓胖揍！

2、融創(chuàng)看了兄弟恒大這幅殘像，顯然學(xué)乖了，按削債比例45%左右的方案，但是把償債時(shí)間大幅縮短了，僅分成3-6年，債權(quán)人滿心歡喜的通過了，但是這一結(jié)果顯然融創(chuàng)把后續(xù)的房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)期樂觀了，僅僅一年多，便發(fā)現(xiàn)重組方案嚴(yán)重踩坑了，一次重組通過的方案再次逾期，而二次重組就沒有那么容易了，畢竟：

債權(quán)人被騙一次可以，騙二次那…

3、碧桂園作為三家中最后重組的，顯然，有天時(shí)地利人和的各種因素在，于是乎，在最高削債比例90%的力度下，依然拿出了民企企今為止最長(zhǎng)的展期方案：

11.5年！

而讓人跌破眼鏡的是，這個(gè)框架方案竟然獲得了重磅級(jí)債權(quán)人銀團(tuán)債權(quán)人的同意！為啥最大債權(quán)人群體會(huì)如此支持碧桂園？

作為長(zhǎng)期跟蹤房企暴雷的康叔看來，原因有三：

1、TOP3中，碧桂園是撐的最久，也是官方認(rèn)定的唯一優(yōu)質(zhì)房企，再趕上碧桂園作為“大而不能倒”信仰的最后一家堡壘，若被攻破了，那房地產(chǎn)行業(yè)寒冬可能真的要太多呆個(gè)幾年，這對(duì)于當(dāng)前高層要求房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)不符；

2、除了萬科這一混合制企業(yè)外，民企中當(dāng)前沒有倒下的僅剩下龍湖，而萬科作為混合制企業(yè)，即使在8年前喊出“活下去”的驚世預(yù)警，如今也在違約的懸崖邊，安全墊非常有限，顯然，這時(shí)候，通過銀團(tuán)來支持唯一的TOP3企業(yè)碧桂園，有著：

四兩拔千金的奇效！

3、碧桂園自己足夠拼。2024年在銷售業(yè)績(jī)不足500億的背景下，竟然保交樓打破記錄，硬是干到38萬套。

這交付水平是怎樣一個(gè)存在？

按一套100平，歷史銷售均價(jià)平均8077元來看，38萬套就是3069億規(guī)模的交付量，要知道，2024年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)銷售達(dá)標(biāo)3000億的，幾乎沒有，唯一的TOP1央企保利，也僅僅是：

2972億！

離3000億還差一點(diǎn)，而碧桂園光保交樓就干超3000億規(guī)模，康叔看了，內(nèi)心只能：

一萬個(gè)贊。

寫在最后

同樣是TOP3房企，在核心條款越來差的情況下，債權(quán)人的容忍度一再提高，康哥看完了碧桂園的重組框架方案，只能感嘆一句：

許家印生不逢時(shí)，要是不激進(jìn)一點(diǎn)，撐的再久一點(diǎn)，也許現(xiàn)在局面大不一樣？

當(dāng)然了，眷顧幸運(yùn)兒的前提，是首先自己足夠拼，比如碧桂園！