如果要問(wèn)如今市面上最為矚目的新盤(pán)名單， 位于廣紙板塊的越秀·熙悅江灣肯定上榜。

它是越秀地產(chǎn)全新廣府系項(xiàng)目，推出產(chǎn)品均為建面約88-123㎡新規(guī)三至四房。

關(guān)鍵是超高使用率，堪稱(chēng)今年海珠最值得關(guān)注的新盤(pán)。

1月2日，派隊(duì)?wèi)?yīng)邀參觀了越秀·熙悅江灣廣府美學(xué)示范區(qū)和樣板房。

這一期，PAI MEDIA 地產(chǎn)派【PAI見(jiàn)】就來(lái)銳察這個(gè)“新勢(shì)力”。

越秀·熙悅江灣指標(biāo)一覽

總體來(lái)看，越秀·熙悅江灣算是一個(gè)較為全能的六邊形戰(zhàn)士。

位于后航道的廣紙板塊，擁有雙地鐵便利交通，配套成熟，家門(mén)口就有廣紙?zhí)斓厮C商業(yè)，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)則有華新方圓購(gòu)物廣場(chǎng)。

還有約3.6萬(wàn)㎡的廣紙公園、濱江公園（規(guī)劃中），步行約700m可達(dá)海珠免費(fèi)的莊頭公園，9所學(xué)校環(huán)繞，教育資源優(yōu)質(zhì)。

超高使用率，使得它在整個(gè)海珠顯得鶴立雞群，頗為吸睛。

雙地鐵+廣府產(chǎn)品+超高使用率

越秀·熙悅江灣賣(mài)點(diǎn)不少，派隊(duì)梳理了一下，主要有以下幾點(diǎn)：

1）區(qū)位優(yōu)越，位于蘊(yùn)藏著無(wú)限潛力的后航道。

2024年3月，《海珠區(qū)后航道服務(wù)型制造創(chuàng)新帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展策劃》提出，在全市率先提出要打造“后航道服務(wù)型制造創(chuàng)新帶”，著力構(gòu)建后航道“4+6”服務(wù)型制造產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)“一心兩翼四組團(tuán)”的產(chǎn)業(yè)空間格局。

四組團(tuán)包括廣紙產(chǎn)城融合運(yùn)營(yíng)組團(tuán)、石溪智能制造價(jià)值組團(tuán)、瀝滘?qū)I(yè)服務(wù)門(mén)戶(hù)組團(tuán)和小洲生態(tài)創(chuàng)芯制造組團(tuán)。

其中，廣紙產(chǎn)城融合運(yùn)營(yíng)組團(tuán)打造為“產(chǎn)城融合示范·數(shù)字服務(wù)樞紐”，而越秀·熙悅江灣就位于該組團(tuán)內(nèi)，前景看好。

2）通勤方便！家門(mén)口雙地鐵加持。

離廣州大環(huán)線(xiàn)11號(hào)線(xiàn)棣園站約250米，距離燕崗站（11號(hào)線(xiàn)/廣佛線(xiàn)）約400米。

2024年7月，海珠環(huán)島路（沙渡路-石崗路段）的工程建議書(shū)已正式獲批。未來(lái)將和環(huán)島路（石崗路-南洲路）貫通，從沙渡路出發(fā)，到南洲路將暢通無(wú)阻。

越秀·熙悅江灣開(kāi)車(chē)約25分鐘可達(dá)珠江新城，開(kāi)車(chē)約20-25分鐘可達(dá)琶洲，暢聯(lián)廣州塔、太古倉(cāng)、黃埔古港、琶醍等片區(qū)景點(diǎn)，一路盡享濱江、美食、景點(diǎn)及人文精粹。

3）廣府系產(chǎn)品。融入了不少?gòu)V府元素，打造全新廣府系五感社區(qū)，設(shè)置了一環(huán)、一街、八大生活場(chǎng)景，提供N種不同的生活方式。

這種廣府元素包括廣府園林，代表就有清暉園、余蔭山房、可園、梁園、潘家花園、伍家花園、海山仙館等，而越秀·熙悅江灣就借鑒了清暉園、余蔭山房、海山仙館的元素，還取材滿(mǎn)洲窗元素，進(jìn)行再演繹，既有廣府韻味又不乏現(xiàn)代審美。

園林雖小，但兼顧了休憩、社交、互動(dòng)，實(shí)用性強(qiáng)，設(shè)置了四水歸堂，露天泳池、玲瓏水榭和別院會(huì)客。

值得一提的是，將在地文化融入園林，設(shè)置醒獅主題的全齡活動(dòng)區(qū)，有梅花樁、木凳樁、平衡樁......小朋友玩耍同時(shí)，還能學(xué)習(xí)醒獅文化。

此外，打造的六重歸家禮序和廣府九跡，最能代表廣府文化。細(xì)節(jié)方面也很講究，騎樓、醒獅、窗花、綠琉璃、大榕樹(shù)、木棉花元素的地磚都透露出濃濃的廣府元素。

功能方面，架空層設(shè)置了禪意休憩區(qū)、青年健身區(qū)以及吧臺(tái)和休閑座椅。

4）新規(guī)戶(hù)型，有超高使用率，比如面積約88㎡三房，尺度接近110㎡。

南向布局，大采光大通風(fēng)，LDK大通廳設(shè)計(jì)、跑道式大陽(yáng)臺(tái)、景觀主臥式套房，細(xì)節(jié)非常貼合生活習(xí)慣。

這樣的產(chǎn)品，一亮相就引發(fā)了市場(chǎng)極大關(guān)注。

最大殺手锏

如果要問(wèn)越秀·熙悅江灣的最大殺手锏，無(wú)疑是新規(guī)產(chǎn)品，有著超高的使用率。

新規(guī)產(chǎn)品相比市面上約100%-110%產(chǎn)品，就是使用率高，這種天然的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，是以往的產(chǎn)品所不能比的。

比如熙悅江灣建面約88的戶(hù)型，就相當(dāng)于110㎡尺度的產(chǎn)品，四開(kāi)間朝南，居住舒適度高。

部分高層單位可望廣州塔，部分也能看到后航道江景。

獨(dú)立玄關(guān)入戶(hù)，既保證了私密性，歸家儀式感拉滿(mǎn)；超大贈(zèng)送，打造L型收納柜，收納效果拉滿(mǎn)。

LDKG大通廳，景觀主臥套房，大尺度舒適次臥，空間都很闊綽，沒(méi)有玄關(guān)+1房改臥室等雞肋設(shè)計(jì)。

這樣的戶(hù)型勢(shì)必在市場(chǎng)上十分能打。

建面約110㎡，約等于130㎡空間尺度，高層單位可望后航道江景，LDKG一體化設(shè)計(jì)，空間闊綽；主臥約270°觀景，且能做到南北對(duì)流，舒適度大增；景觀陽(yáng)臺(tái)能做到5.8米，視野開(kāi)闊。

建面約123㎡，約等于150㎡空間尺度，南向六面寬，主臥帶步入式衣帽間，南北通透；7.15米雙面寬陽(yáng)臺(tái)，高層單位可望廣州塔。

最近也有消息稱(chēng)，戶(hù)型“超新規(guī)”即將收緊，陽(yáng)臺(tái)占比將強(qiáng)控不超過(guò)20%。

可以說(shuō)，以后這種高使用率的戶(hù)型非常稀缺，買(mǎi)少見(jiàn)少。

競(jìng)爭(zhēng)力大，殺出重圍不難

越秀·熙悅江灣的競(jìng)爭(zhēng)壓力并不小。

Q：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況如何，壓力來(lái)自哪里？

A：壓力有兩大方面，往大來(lái)說(shuō)，海珠在售盤(pán)就不下15個(gè)，市場(chǎng)非常卷。往小來(lái)說(shuō)，它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手其中有兩個(gè)：保利燕語(yǔ)堂悅和中建天鈺。

保利燕語(yǔ)堂悅也是一個(gè)六邊形戰(zhàn)士，關(guān)鍵配建一所24班的小學(xué)，已經(jīng)確定保利燕語(yǔ)堂悅的學(xué)校將由教育局委托海珠區(qū)寶玉直實(shí)驗(yàn)小學(xué)領(lǐng)辦。在售戶(hù)型建面90-125㎡三四房，售價(jià)6.1萬(wàn)/㎡。

而中建天鈺會(huì)相對(duì)差點(diǎn)，也靠近城市主干道，面臨著噪聲隱患，也沒(méi)有配建學(xué)校，產(chǎn)品主要是89-130㎡三四房，開(kāi)盤(pán)價(jià)大概5、6字頭。

Q：對(duì)比來(lái)看，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在哪？

A：越秀·熙悅江灣貴在超高使用率，比這兩個(gè)盤(pán)的使用率（接近110%）要高，沒(méi)有明顯的短板，在價(jià)格上有驚喜的話(huà)，殺出重圍并不難。

加上廣紙板塊流通性比較強(qiáng)，交投還是較為活躍的，11號(hào)線(xiàn)已開(kāi)通，板塊熱度會(huì)有望再上一個(gè)臺(tái)階。

此外，相對(duì)而言，越秀·熙悅江灣會(huì)相對(duì)安靜許多。

Q：價(jià)格上，有什么期待嗎？

A：項(xiàng)目周邊樓齡較新的二手房售價(jià)5.5-6萬(wàn)/㎡左右，新房大概6萬(wàn)/㎡左右，據(jù)說(shuō)售價(jià)會(huì)參考周邊一二手定價(jià)，預(yù)計(jì)單價(jià)6萬(wàn)/m2左右。

購(gòu)買(mǎi)建議

越秀·熙悅江灣值不值得購(gòu)買(mǎi)呢？

派隊(duì)的建議是：值得。

越秀·熙悅江灣無(wú)論是區(qū)位、交通、開(kāi)發(fā)商品牌、周邊生活配套還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，都不存在什么短板。

購(gòu)房者可能糾結(jié)就這幾小點(diǎn)：

1）項(xiàng)目體量不大，只有4棟樓，意味著在園林、活動(dòng)空間打造上，會(huì)追求小而精。

雙層立體園林，一層規(guī)劃了內(nèi)院水庭、玲瓏水榭等景觀，并種植防蟲(chóng)類(lèi)和療愈綠植，二層架空層抬高10米，聯(lián)動(dòng)露天泳池，打造酒店式泳池大廳，在家即可暢享度假感，以及兒童樂(lè)園、茶室、健身等不同主題的功能區(qū)，讓友鄰生活更溫馨。

2）樓棟比較高，由于在成熟的老城區(qū)，抗性不會(huì)太大。很多人擔(dān)心樓層太高，坐電梯成問(wèn)題，其實(shí)也不用憂(yōu)慮，項(xiàng)目配置的梯戶(hù)比為4梯5戶(hù)，居住舒適度有保證。

3）畢竟是小盤(pán)，項(xiàng)目本身沒(méi)有配建學(xué)校，還得依靠周邊的教育配套，項(xiàng)目銷(xiāo)售中心對(duì)面即廣州市第四十一中學(xué)（東校區(qū)）和笑笑美育幼兒園，距寶玉直實(shí)驗(yàn)星悅小學(xué)約500米。

所以，起關(guān)鍵作用的還是價(jià)格，如果有驚喜，相信出貨不成問(wèn)題。

據(jù)派隊(duì)了解，越秀·熙悅江灣首推2棟，四梯五戶(hù)，貨量約260套，建面約88-123㎡三四房。其中，建面約88㎡產(chǎn)品，三條梯腿，約156套；建面約110㎡產(chǎn)品，一條梯腿，約52套；建面約123㎡產(chǎn)品，一條梯腿，約52套。

越秀·熙悅江灣目前已經(jīng)開(kāi)放了示范區(qū)和樣板房，預(yù)計(jì)春節(jié)后開(kāi)盤(pán)，有興趣的朋友，可以蒞臨現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。