如果要問如今市面上最為矚目的新盤名單， 位于廣紙板塊的越秀·熙悅江灣肯定上榜。

它是越秀地產(chǎn)全新廣府系項目，推出產(chǎn)品均為建面約88-123㎡新規(guī)三至四房。

關鍵是超高使用率，堪稱今年海珠最值得關注的新盤。

1月2日，派隊應邀參觀了越秀·熙悅江灣廣府美學示范區(qū)和樣板房。

這一期，PAI MEDIA 地產(chǎn)派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

越秀·熙悅江灣指標一覽

總體來看，越秀·熙悅江灣算是一個較為全能的六邊形戰(zhàn)士。

位于后航道的廣紙板塊，擁有雙地鐵便利交通，配套成熟，家門口就有廣紙?zhí)斓厮C商業(yè)，稍遠一點則有華新方圓購物廣場。

還有約3.6萬㎡的廣紙公園、濱江公園（規(guī)劃中），步行約700m可達海珠免費的莊頭公園，9所學校環(huán)繞，教育資源優(yōu)質。

超高使用率，使得它在整個海珠顯得鶴立雞群，頗為吸睛。

雙地鐵+廣府產(chǎn)品+超高使用率

越秀·熙悅江灣賣點不少，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）區(qū)位優(yōu)越，位于蘊藏著無限潛力的后航道。

2024年3月，《海珠區(qū)后航道服務型制造創(chuàng)新帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展策劃》提出，在全市率先提出要打造“后航道服務型制造創(chuàng)新帶”，著力構建后航道“4+6”服務型制造產(chǎn)業(yè)體系，建設“一心兩翼四組團”的產(chǎn)業(yè)空間格局。

四組團包括廣紙產(chǎn)城融合運營組團、石溪智能制造價值組團、瀝滘專業(yè)服務門戶組團和小洲生態(tài)創(chuàng)芯制造組團。

其中，廣紙產(chǎn)城融合運營組團打造為“產(chǎn)城融合示范·數(shù)字服務樞紐”，而越秀·熙悅江灣就位于該組團內，前景看好。

2）通勤方便！家門口雙地鐵加持。

離廣州大環(huán)線11號線棣園站約250米，距離燕崗站（11號線/廣佛線）約400米。

2024年7月，海珠環(huán)島路（沙渡路-石崗路段）的工程建議書已正式獲批。未來將和環(huán)島路（石崗路-南洲路）貫通，從沙渡路出發(fā)，到南洲路將暢通無阻。

越秀·熙悅江灣開車約25分鐘可達珠江新城，開車約20-25分鐘可達琶洲，暢聯(lián)廣州塔、太古倉、黃埔古港、琶醍等片區(qū)景點，一路盡享濱江、美食、景點及人文精粹。

3）廣府系產(chǎn)品。融入了不少廣府元素，打造全新廣府系五感社區(qū)，設置了一環(huán)、一街、八大生活場景，提供N種不同的生活方式。

這種廣府元素包括廣府園林，代表就有清暉園、余蔭山房、可園、梁園、潘家花園、伍家花園、海山仙館等，而越秀·熙悅江灣就借鑒了清暉園、余蔭山房、海山仙館的元素，還取材滿洲窗元素，進行再演繹，既有廣府韻味又不乏現(xiàn)代審美。

園林雖小，但兼顧了休憩、社交、互動，實用性強，設置了四水歸堂，露天泳池、玲瓏水榭和別院會客。

值得一提的是，將在地文化融入園林，設置醒獅主題的全齡活動區(qū)，有梅花樁、木凳樁、平衡樁......小朋友玩耍同時，還能學習醒獅文化。

此外，打造的六重歸家禮序和廣府九跡，最能代表廣府文化。細節(jié)方面也很講究，騎樓、醒獅、窗花、綠琉璃、大榕樹、木棉花元素的地磚都透露出濃濃的廣府元素。

功能方面，架空層設置了禪意休憩區(qū)、青年健身區(qū)以及吧臺和休閑座椅。

4）新規(guī)戶型，有超高使用率，比如面積約88㎡三房，尺度接近110㎡。

南向布局，大采光大通風，LDK大通廳設計、跑道式大陽臺、景觀主臥式套房，細節(jié)非常貼合生活習慣。

這樣的產(chǎn)品，一亮相就引發(fā)了市場極大關注。

最大殺手锏

如果要問越秀·熙悅江灣的最大殺手锏，無疑是新規(guī)產(chǎn)品，有著超高的使用率。

新規(guī)產(chǎn)品相比市面上約100%-110%產(chǎn)品，就是使用率高，這種天然的產(chǎn)品優(yōu)勢，是以往的產(chǎn)品所不能比的。

比如熙悅江灣建面約88的戶型，就相當于110㎡尺度的產(chǎn)品，四開間朝南，居住舒適度高。

部分高層單位可望廣州塔，部分也能看到后航道江景。

獨立玄關入戶，既保證了私密性，歸家儀式感拉滿；超大贈送，打造L型收納柜，收納效果拉滿。

LDKG大通廳，景觀主臥套房，大尺度舒適次臥，空間都很闊綽，沒有玄關+1房改臥室等雞肋設計。

這樣的戶型勢必在市場上十分能打。

建面約110㎡，約等于130㎡空間尺度，高層單位可望后航道江景，LDKG一體化設計，空間闊綽；主臥約270°觀景，且能做到南北對流，舒適度大增；景觀陽臺能做到5.8米，視野開闊。

建面約123㎡，約等于150㎡空間尺度，南向六面寬，主臥帶步入式衣帽間，南北通透；7.15米雙面寬陽臺，高層單位可望廣州塔。

最近也有消息稱，戶型“超新規(guī)”即將收緊，陽臺占比將強控不超過20%。

可以說，以后這種高使用率的戶型非常稀缺，買少見少。

競爭力大，殺出重圍不難

越秀·熙悅江灣的競爭壓力并不小。

Q：項目的競爭情況如何，壓力來自哪里？

A：壓力有兩大方面，往大來說，海珠在售盤就不下15個，市場非常卷。往小來說，它的競爭對手其中有兩個：保利燕語堂悅和中建天鈺。

保利燕語堂悅也是一個六邊形戰(zhàn)士，關鍵配建一所24班的小學，已經(jīng)確定保利燕語堂悅的學校將由教育局委托海珠區(qū)寶玉直實驗小學領辦。在售戶型建面90-125㎡三四房，售價6.1萬/㎡。

而中建天鈺會相對差點，也靠近城市主干道，面臨著噪聲隱患，也沒有配建學校，產(chǎn)品主要是89-130㎡三四房，開盤價大概5、6字頭。

Q：對比來看，項目的優(yōu)勢在哪？

A：越秀·熙悅江灣貴在超高使用率，比這兩個盤的使用率（接近110%）要高，沒有明顯的短板，在價格上有驚喜的話，殺出重圍并不難。

加上廣紙板塊流通性比較強，交投還是較為活躍的，11號線已開通，板塊熱度會有望再上一個臺階。

此外，相對而言，越秀·熙悅江灣會相對安靜許多。

Q：價格上，有什么期待嗎？

A：項目周邊樓齡較新的二手房售價5.5-6萬/㎡左右，新房大概6萬/㎡左右，據(jù)說售價會參考周邊一二手定價，預計單價6萬/m2左右。

購買建議

越秀·熙悅江灣值不值得購買呢？

派隊的建議是：值得。

越秀·熙悅江灣無論是區(qū)位、交通、開發(fā)商品牌、周邊生活配套還是產(chǎn)品設計，都不存在什么短板。

購房者可能糾結就這幾小點：

1）項目體量不大，只有4棟樓，意味著在園林、活動空間打造上，會追求小而精。

雙層立體園林，一層規(guī)劃了內院水庭、玲瓏水榭等景觀，并種植防蟲類和療愈綠植，二層架空層抬高10米，聯(lián)動露天泳池，打造酒店式泳池大廳，在家即可暢享度假感，以及兒童樂園、茶室、健身等不同主題的功能區(qū)，讓友鄰生活更溫馨。

2）樓棟比較高，由于在成熟的老城區(qū)，抗性不會太大。很多人擔心樓層太高，坐電梯成問題，其實也不用憂慮，項目配置的梯戶比為4梯5戶，居住舒適度有保證。

3）畢竟是小盤，項目本身沒有配建學校，還得依靠周邊的教育配套，項目銷售中心對面即廣州市第四十一中學（東校區(qū)）和笑笑美育幼兒園，距寶玉直實驗星悅小學約500米。

所以，起關鍵作用的還是價格，如果有驚喜，相信出貨不成問題。

據(jù)派隊了解，越秀·熙悅江灣首推2棟，四梯五戶，貨量約260套，建面約88-123㎡三四房。其中，建面約88㎡產(chǎn)品，三條梯腿，約156套；建面約110㎡產(chǎn)品，一條梯腿，約52套；建面約123㎡產(chǎn)品，一條梯腿，約52套。

越秀·熙悅江灣目前已經(jīng)開放了示范區(qū)和樣板房，預計春節(jié)后開盤，有興趣的朋友，可以蒞臨現(xiàn)場體驗。