前段時間，科學(xué)城城更集團(tuán)（全稱：科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司）發(fā)行了一筆債務(wù)融資工具“24科城更新PPN001”，募集規(guī)模10億元，主承銷商是廣發(fā)證券。

這筆發(fā)債，創(chuàng)下了很多個紀(jì)錄，在全國，是同行業(yè)、同類品種債券利率新低，發(fā)行利率2.57%；在廣東省，是首筆城市更新主體債券。這也是科學(xué)城城更集團(tuán)成立以來發(fā)行的第一筆信用債。

黃埔舊改，困擾多年的拆遷經(jīng)費難題，有了轉(zhuǎn)折點。

很多人并不知道這筆債券的含金量。

科學(xué)城城更集團(tuán)是一個城投平臺，還是黃埔區(qū)城投平臺二級公司，發(fā)信用債的難度是極大的。

城投平臺隱性負(fù)債問題，一直等著解決，也很難解決。這跟過往土地財政，不少城投平臺參與到大型基建、地產(chǎn)項目有關(guān)，特別是那些收入少、基建又猛的地級市，西南某市、東南某區(qū)都發(fā)生過城投平臺債務(wù)爆雷。

我們聽到消息（未經(jīng)證實），2023年全年，全國各地城投平臺就做了一件事：審查、歸類城投平臺投資建設(shè)項目。

也就是，過往城投平臺做的是非盈利性項目，中央允許繼續(xù)融資發(fā)債，借新還舊。如果做的是盈利性項目，原則上一律不讓發(fā)新債還舊債。

自己的孩子，各地政府自己領(lǐng)回去解決。

科學(xué)城集團(tuán)有可能是后一種，2024年差不多結(jié)束，10月中下旬發(fā)行了年內(nèi)第一筆債券“24科城01”，后繼2個月時間里，集中發(fā)行了7筆債券，總?cè)谫Y規(guī)模74億元。

不過，科學(xué)城集團(tuán)到了年尾才能發(fā)債融資，也可能是其他方面的原因。

2023年10月，科學(xué)城集團(tuán)董事長洪漢松突然被免去職務(wù)，到了今年4月，免職給出的理由是：退休。結(jié)果，僅僅過去4個月時間，他被調(diào)查了。

作為科學(xué)城集團(tuán)二級公司，科學(xué)城城更集團(tuán)是功能性平臺，似乎處在模糊的邊界地帶。城市更新，是符合“救市”大勢所向的。

但不是所有城市更新項目，都能進(jìn)行資本化融資。

深圳舊改的難度不在于資金，一個幾乎市場化的產(chǎn)業(yè)，背后有眾多城市更新基金、信托計劃，有相對完整的退出機(jī)制，難點則是拆遷同意率。

一家央企背景房企高管曾告訴我們說，深圳舊改真正大筆的支出有兩點：給政府補地價和拆遷簽約。舊改各環(huán)節(jié)都有障礙和不確定性，尤其是規(guī)劃和拆遷。

東莞、武漢、江蘇省市基本都是依靠財政補貼、補助資金的方式去推動。這也是目前全國各大城市主要融資方式：銀行貸款、專項債等。

大概翻了下公開信息，科學(xué)城城更集團(tuán)應(yīng)該是，廣東省第一筆用城投平臺為主體的信用債，去解決城市更新項目資金問題。

這次發(fā)債，讓整個黃埔區(qū)舊改重燃希望。

恒大、奧園、雅居樂、富力、合景、佳兆業(yè)、時代等一眾房企爆雷之后，持有的廣州舊改項目，陸續(xù)陷入了停擺狀態(tài)，廣州開發(fā)區(qū)集團(tuán)、知識城集團(tuán)、科學(xué)城集團(tuán)紛紛進(jìn)場接盤。

下沙裕豐圍、筆崗村烏石片、何棠下村、山龍村、燕塘村、楓下村、金坑村銀嶺片區(qū)、嶺頭舊改、長平村......科學(xué)城接手了時代、寶能、龍湖、金譽、星河、雅居樂等手中項目。

科學(xué)城集團(tuán)，被稱為廣州舊改“最強(qiáng)接盤俠”。

排在后面的是知識城集團(tuán)，也接盤7個舊改項目。

在科學(xué)城集團(tuán)、知識城集團(tuán)進(jìn)場后，整個黃埔區(qū)舊改“含國率”由先前的31%上漲到現(xiàn)在的49.9%，國企/央企、民企聯(lián)合主導(dǎo)項目占比為26.9%。

但其實，接盤前，科學(xué)城集團(tuán)負(fù)債、資金流動性已經(jīng)亮紅燈，2021年凈負(fù)債率[（借貸總額-貨幣現(xiàn)金)/凈資產(chǎn)]為159%，用來償還短債的現(xiàn)金比率僅為0.323。

不斷接盤之后，科學(xué)城集團(tuán)債務(wù)、流動性更加不堪了，去年凈負(fù)債率為249%、現(xiàn)金短債比為0.154，今年9月末還在惡化，為275.63%、0.092。

這個數(shù)據(jù)放在民營房企身上，已經(jīng)爆雷N遍了。

這也是因為舊改前期服務(wù)成本、代墊款、往來款占用了大量資金，占到總資產(chǎn)比例超過了10%。

目前，科學(xué)城集團(tuán)手中足足持有30個黃埔舊改項目，總規(guī)劃用地面積約512公頃，總建面1612萬㎡，其中有15個2024年區(qū)重點舊改項目，占比32%。

科學(xué)城集團(tuán)妥妥成為了現(xiàn)在的廣州舊改大戶。

但光有地、沒有錢，科學(xué)城集團(tuán)是很難推動舊改項目的，比如文沖東要拉來中建玖合、嶺頭舊改拉來五礦、崗貝村轉(zhuǎn)變?yōu)樽龅啬Ｊ健?/p>

科學(xué)城集團(tuán)很難一口吃成胖子，但勝在借錢能力夠強(qiáng)，面對如此難度下，依然能到賬一筆10億元的信用債，而且還是第一期，后續(xù)還能融資。