不得不說，2024年四季度，顯然給2025年開了好頭！

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直接看2024年前11個月的數(shù)據(jù)：

1、新房房價下跌數(shù)量減少，二手房連續(xù)7個月全部下跌后，首次逆轉(zhuǎn)！

百城二手房房價累計下跌，從2022年5月到11月份環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌31個月。

11月份成都和深圳、烏魯木齊、東營環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個月全部下跌的情況。

2、銷售面積—10-11月，一線城市銷售面積上漲40%，三四線城市拖后腿！

銷售面積整體是下降，但10-11月，一線新房銷售面積同比增長了40%，深圳同比都上漲了124%，廣州達(dá)到70%。

二線城市中，廈門增長比較猛同比增長159%，然后是武漢，合肥，成都，南京等帶動市場。

三四線城市，影響比較少，只有揚(yáng)州，紹興，煙臺等一些城市，其余依舊低迷。

3、土地成交下降—年尾溢價成交的項目增多

前11個月住宅用地成交規(guī)模以及出讓金下降在30%左右，出讓金方面，二線城市下降的比較多，達(dá)到了40%。

但是一些熱點城市以及核心板塊開始溢價成交：

12月23日，鄭州北龍湖從中止到多家房企爭搶僅一個多月的時間，經(jīng)過長達(dá)2個多小時的爭奪，最終金茂溢價摘地，樓面價21969.6元/㎡。

12月20日，海南億和金盛實業(yè)有限公司（民企）經(jīng)過1064輪競價，161738萬元最高報價，刷新三亞新地王。

12月19日，杭州蕭山區(qū)北干東單元地塊，溢價率高達(dá)76.5%，被中天美好置業(yè)和海威置業(yè)聯(lián)合體摘得，創(chuàng)下2024年杭州的最高溢價紀(jì)錄。

12月2日，華潤和中海以185.12億，拿深圳南山區(qū)的地塊，溢價率46.32%，刷新總價地王紀(jì)錄。

信心逐漸在上升，不僅國央企行動，連民企也開始拿地了！

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到底是哪些城市有苗頭？直接看這張圖：

10-11月的銷售比2024年前三季度來說，都是有起色的。

一線城市上海開始發(fā)力：12月二手房將會成交3萬套。

截止12月20日上海的二手房網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到了18645套，并且日均套數(shù)也有明顯增加，特別是周末，以往都是兩條800-900套，12月份都能達(dá)到1200套。

反應(yīng)在看房人數(shù)上，12月周末看房人數(shù)都能達(dá)到15452人。

按照這種模式去走，12月大概會是2.9萬套，不得不說，12月份對上海的二手房成交來說是刷新歷史的存在。

數(shù)據(jù)來源：真叫盧俊，12月份為預(yù)估數(shù)量！

除此以外，深圳也是持續(xù)火熱。

11月新房成交8076套，二手房7125套，其中新房創(chuàng)下5年歷史新高。

之前的剛需供應(yīng)板塊成交量提升，而二手房替代新房明顯。

就以12月中旬開盤的某盤來說，368套房，凍資都達(dá)到了1587，一個沒有特色的樓盤，開發(fā)商什么都沒有做，認(rèn)籌比例都達(dá)到了4.3:1，很大的原因就是選擇太少了。

整個市場新盤是有的，但是你一盤算，南山，光明，好位置的并不多，但凡位置不錯，價格還可以，當(dāng)下的深圳是不愁賣。同樣是深圳分化就是這么明顯。

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二線城市中，武漢兇猛的止跌了。

10月底沙湖天境，2小時內(nèi)212套新房售罄，銷售額破10億。

11月15日，漢口核心的福星惠譽(yù)鉑雅府，去化率達(dá)到了8成。

12月12日，武昌徐東某盤，268套房，選房客戶超過1000人，成交金額破億。

結(jié)果就是11月真的支棱起來了，新房的住宅備案19259套，接近兩萬，比10月上漲了6成。

繼10月之后，再一次破萬，刷新2024年的成交紀(jì)錄，同比去年11月的新房總備案套數(shù)7651套，漲幅高達(dá)151.7%。另外，二手房也結(jié)束了連續(xù)17個月下跌的境況。

除此以外，還有殺瘋了的南京：

金陵序，110套房，當(dāng)天售罄，江南玖序137套房，一周內(nèi)就賣100多套。

新房在過去的11月份，南京創(chuàng)下了2024年紀(jì)錄，銷售4530套房。

不僅如此，二手房成交7328套，環(huán)比上漲13%了，關(guān)鍵是不僅是成交量漲，成交價格也上漲，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，環(huán)比漲幅達(dá)到了2.7%。

杭州一直是二線城市翹楚。

在土地市場成交艱難的情況下，前11個月的土地出讓金還是達(dá)到了1000億，緊追上海，排名第三。

從10月份限價取消后，杭州面臨新的局面，簡單直接對二手房來說，11月份的杭州二手房成交破萬了，并且均價也上漲，11月均價達(dá)到2.9萬元/㎡，刷新2024年的價格。

每一次的政策放開，對杭州來說，都是一次蜂擁而至，比如利率比較低的時候，單日成交都能達(dá)到490套。

到底還有誰？這張圖給你答案——

比如廈門，1月份的出清周期還是24.7個月，11月末就成為了15.3個月了，這中間的庫存哪里去了，妥妥的被消化了等等。

止跌回穩(wěn)，止跌回暖，不少城市一步一步走來了！

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為什么會出現(xiàn)這樣的變化？

除了各個城市的政策外，最關(guān)鍵的就是控地。

鄭州和武漢這對難兄難弟，在上一波中是比較慘烈的，能夠在此刻扭轉(zhuǎn)局面，以鄭州來說，控制供應(yīng)量是最大的因素。

在2021年-2023年期間未動工地塊鄭州占比都高達(dá)66%，一共拍了164塊地，其中108塊都沒有動。

在卡住供應(yīng)+房票安置的情況下，我們看到鄭州某些板塊久違的漲價，比如，信達(dá)天樾九章，越秀天悅江灣等，以及成交破百套。

另外，高于全國20%的占比的還有武漢，沈陽，長春，無錫，青島，濟(jì)南，長沙，重慶。

這些城市在3年前的布局，終于在2024年年尾迎來的新的收獲。

具體哪些地方能穩(wěn)住甚至回暖呢？經(jīng)過盤點你會發(fā)現(xiàn)：

城市的核心才會有價值，止跌回穩(wěn)甚至上漲都是從這些地方開始：

鄭州：鄭東新區(qū)以及外溢的部分金水區(qū)

西安：南部第一，兩個核心，高新+曲江，

合肥：政務(wù)區(qū)，濱湖，高新區(qū)，向南發(fā)展優(yōu)先南部

杭州：擁江發(fā)展，未來科技城+三墩，之江+錢江世紀(jì)新城+蕭山北，錢江世紀(jì)城+艮北，

成都：只關(guān)注向南的主軸，也就是一句話，以金融城為中心，周邊5公里。

南京：一是學(xué)區(qū)+主城，二是江北核心區(qū)、紫東新城、南部新城、燕子磯、邁皋橋、科學(xué)谷。

重慶：兩江四岸，北不過照母山，西不翻山，東不跨江，南不過巴南。

長沙：看學(xué)區(qū)，梅溪湖，市府、濱江，五一廣場，芙蓉廣場都可以關(guān)注。

廣州：珠城第一，琶洲/金融城/珠江新城鐵三角，廣鋼+廣紙主城剛需/改善、黃埔區(qū)府+科學(xué)城，

蘇州：園區(qū)奧體+青劍湖，獅山+平江新城主城置業(yè)，高鐵新城+勝浦。

武漢：二環(huán)內(nèi)，以及地鐵12號線周邊，1.5萬以下沒有價值。

青島：市南、市北等主城，剛需重點關(guān)注對象是新都心，浮山后。

濟(jì)南：主城城市方向是向東，東到唐冶，其他不建議。

區(qū)域的分化，連一線城市都扛不住了，更何況二線城市呢？

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至于三四線城市的壓力更大，想要翻身都很難。

三四線的庫存周期都達(dá)到了32.1個月，這還只是部分城市，你看看下面這些城市，

呼和浩特，防城港，阜新，梅州等在去年的時候都達(dá)到了50多個月，就以呼和浩特來說，2010年之前的庫存都占比60%。

舊的庫存+新的，市場下行，如何能賣掉？

所以我們看到了這些：

清遠(yuǎn)，上半年銷售面積比高峰期900萬平方米，下降了50.5%，有樓盤兩室兩廳15.5萬成交。

惠州，總價6.9萬，單價不到4千/平。

日照，去年賣地是89.69億，比2019年高峰期下降了61.8%。

土地沒有人要，降價賣不出去，形成庫存去化周期長的循環(huán)中，這將會是99%三四線的結(jié)局。

因為未來關(guān)于城市的答案越來越清晰：政策+人口，將會是王炸的存在。

對于全國來說，未來紅利傾斜的地方是粵港澳大灣區(qū)，長三角，海南自貿(mào)區(qū)，雄安新區(qū)，橫琴澳粵深度合作示范區(qū)。

想要打破這種格局很難，城市格局以及排名已經(jīng)固化，有些城市注定逆襲不了。

比如萬億城市的晉級在過去10年是非常猛，但是三季的表現(xiàn)，唐山，徐州等這些備選城市都很難了，未來進(jìn)入萬億的城市數(shù)量也越來越少。

所以——

一線城市：北京，上海，深圳，廣州一定是第一梯隊

二線城市：杭州，蘇州，成都，南京，合肥等優(yōu)先買核心。

三四線高鐵時代，被虹吸的更加厲害，盡量遠(yuǎn)離。

★以上數(shù)據(jù)來源：中指研究院，感謝支持！