先別急著覺得荒謬，土拍降價(jià)只是蝴蝶扇的第一下翅膀，看完你就知道，最終還是二手房業(yè)主們承擔(dān)了所有。

先說土拍。

11月28日上午，張馬屯12宗居住用地成交，總面積407442平，中建底價(jià)拿下。

地塊分別位于王舍人01、02街區(qū)，分布在華山—白泉景觀廊道北側(cè)，也就是張馬屯萬科魅力之城等眾多小區(qū)還要往北的位置。

最引人矚目的是地價(jià)，比兩年前成交的鄰居們，便宜了兩千多元。

2024年11月，王舍人8宗容積率1.1的地塊，樓面價(jià)6991元/平。4宗容積率1.2的地塊，樓面價(jià)6391元/平。

2022年5月，站前商務(wù)區(qū)西南用地A1和A12地塊，容積率1.2，樓面價(jià)分別為9222元/平、9035元/平。

2016年12月，翡麗公館兩個(gè)住宅地塊樓面價(jià)分別為10024元/平、9959元/平，容積率2.4。

盡管三個(gè)地塊組團(tuán)有些地段、配套的些許不同，但王舍人此次供地在很多方面和濟(jì)南東站旁地塊旗鼓相當(dāng)，濟(jì)南的地價(jià)實(shí)打?qū)嵔盗?000，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。

接下來這兩個(gè)趨勢(shì)會(huì)越來越明顯：

1，土地市場(chǎng)從樓面價(jià)到游戲規(guī)則，都會(huì)對(duì)開發(fā)商越來越友好。

最明顯的就是樓面價(jià)降價(jià)幅度，直接降價(jià)2000元左右，降幅超1/5。

前兩年并沒有這樣的優(yōu)惠，2023年濟(jì)鋼韓倉河組團(tuán)流拍后再登場(chǎng)，樓板價(jià)從7100-7500元/㎡降到5900-6300元/㎡，降幅也不過1300元/平左右。

降價(jià)更狠了，政策也對(duì)開發(fā)商更友好了。前段時(shí)間新出的《進(jìn)一步優(yōu)化土地市場(chǎng)的若干措施》，對(duì)開發(fā)商各種贈(zèng)送、不計(jì)入容積率，一樓帶院合法化等等，宗旨只有一個(gè)，只要拿地，都好說。

換句話說，未來的樓盤，地價(jià)更便宜了，產(chǎn)品力更高了，開發(fā)商在性價(jià)比上，能玩更多花活了。

2，新房市場(chǎng)產(chǎn)品力+性價(jià)比成制勝之道。新房對(duì)二手房的沖擊，或許會(huì)是一場(chǎng)海嘯。

像這次中建在張馬屯的組團(tuán)，估計(jì)不只包含洋房產(chǎn)品，還能正大光明送院子，再加上設(shè)備陽臺(tái)、風(fēng)雨連廊等等，產(chǎn)品力、得房率、社區(qū)品質(zhì)，對(duì)比當(dāng)下的二手房不只升了一個(gè)臺(tái)階。

產(chǎn)品更好了，價(jià)格反而可能比二手房更有性價(jià)比。

當(dāng)下新房市場(chǎng)的趨勢(shì)，顯然是產(chǎn)品力+性價(jià)比才能贏得剛改市場(chǎng)。

比如工業(yè)北路以南的中電建國譽(yù)鳳啟，開盤均價(jià)在1.7萬/平。當(dāng)年張馬屯業(yè)主的購房?jī)r(jià)格，都在一萬四五左右。新盤地段更好、產(chǎn)品力更強(qiáng)、性價(jià)比更高，價(jià)格碾壓可想而知。

就目前來說，張馬屯的二手房市場(chǎng)還算堅(jiān)挺，畢竟都是剛需自住，剛交付不久還沒到換房的時(shí)候。

但待到大量新盤上市呢？

未來，張馬屯片區(qū)已成交未入市住宅用地約27宗，開發(fā)商包含軌交、中建、瑞馬、建工、海通等。總建筑面積高達(dá)124萬平，按照120平/戶計(jì)算，將是1萬套新房等待上市。

地塊的樓面價(jià)大部分在六七千一平，算上成本等，開發(fā)商賣上一萬三四都有得賺。這些地塊里或許有小高層有洋房，產(chǎn)品當(dāng)然和二手房有差異。

問題是，當(dāng)下市場(chǎng)里，高層產(chǎn)品被視為二手房食物鏈的最底層。本身價(jià)值在不斷縮水，當(dāng)隔壁鄰居的洋房賣一萬五六的時(shí)候，一萬三四的高層還守得住嗎？

再過幾年大量新盤上市，張馬屯第一任剛需盤業(yè)主們又到了集中換房、集中掛牌的時(shí)間點(diǎn)，當(dāng)新房有產(chǎn)品力更有性價(jià)比，當(dāng)年一萬四五買的高層，要退到哪一步才有生存空間？

現(xiàn)在是張馬屯的地價(jià)降了，張馬屯的業(yè)主們隱憂在前。未來，又是哪個(gè)片區(qū)的地價(jià)會(huì)再次面臨調(diào)整，沖擊的，又是哪里的二手房呢？

蝴蝶扇了一下翅膀，從土拍到二手房市場(chǎng)的震顫卻從未停止。最終啊，還是已經(jīng)上車的賣房人，承擔(dān)了所有。

未來的地價(jià)會(huì)繼續(xù)降嗎？看一下土拍市場(chǎng)吧，底價(jià)或低溢價(jià)正在成為主流。

起步區(qū)核心地段三宗“花園住宅”用地

三宗地塊位于起步區(qū)城市副中心示范區(qū)內(nèi)的鵲山生態(tài)文化區(qū)。

26街區(qū)YB-R-2-1地塊位于園博園西部，南側(cè)為張公柳大街，北側(cè)為會(huì)清路東延，西側(cè)為鵲華西路，東側(cè)為縱一路。地塊面積62665㎡，容積率1.1，樓面價(jià)6818元/平，底價(jià)成交。

26街區(qū)YB-R-2-1地塊和2-2地塊位于省博園中心湖東側(cè)，南側(cè)為張公柳大街，北側(cè)為科技大道，西側(cè)為縱二路。YB-R-2-1地塊面積37590㎡，YB-R-2-2地塊面積29618㎡，兩個(gè)地塊容積率均為1.1。

這次是起步區(qū)地塊近幾年首次溢價(jià)成交，YB-R-2-1地塊溢價(jià)率8.87%，樓面價(jià)7424元/平，YB-R-2-2地塊溢價(jià)率15.75%，樓面價(jià)7894元/平。濟(jì)南先投北起投資發(fā)展有限公司最終以10.342億元成功摘得該三宗土地。

濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A-4地塊

地塊位于歷下區(qū)解放東路以南，二環(huán)東路以東，占地面積合計(jì)7.87畝，用地面積5247㎡，容積率2.7，地上建筑面積14166.9㎡，成交樓面價(jià)15000元/㎡。由歷下城發(fā)底價(jià)摘得。

地塊位于保利金茂瑯譽(yù)北側(cè)，歷下區(qū)政府正對(duì)過。地段很不錯(cuò)，就是地塊太小了，這意味著園林沒有太多可發(fā)揮空間。同樣被小地塊困擾銷售的云頂1號(hào)就是前車之鑒。不知要和哪個(gè)開發(fā)商合作，現(xiàn)在的豪宅市場(chǎng)，沒有金剛鉆，可攬不了瓷器活。

西客站片區(qū)會(huì)展中心北側(cè)（A-1、A-3、A-5）組團(tuán)地塊

地塊位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)會(huì)展中心北側(cè)，占地面積合計(jì)117.24畝，用地總面積78163㎡，容積率2.8，地上總建筑面積218856.4㎡，成交樓面價(jià)5487-5502元/㎡，濟(jì)南城市建設(shè)集團(tuán)有限公司底價(jià)摘得

西客站片區(qū)會(huì)展中心北側(cè)（A-2）地塊

地塊位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)會(huì)展中心北側(cè)，占地面積39.63畝，用地總面積26420㎡，容積率2.8，地上總建筑面積73976㎡，成交樓面價(jià)5487元/㎡，成交總價(jià)40587萬元。山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價(jià)摘得。

容積率2.8這一點(diǎn)，就限制了所有。小概率是沒前途的高層產(chǎn)品，大概率是犧牲樓間距排密密麻麻的小高層。不過價(jià)格應(yīng)該不會(huì)太貴，畢竟有西客站哀嚎一片的高層價(jià)格在那做標(biāo)尺，太貴了市場(chǎng)也不接受。做豪宅的話，地塊素質(zhì)又有點(diǎn)夠不上。

樓市還在熱火朝天呢，土拍市場(chǎng)已經(jīng)有點(diǎn)熄火了。