二娃說(shuō)

　　大家嘴上說(shuō)著不買(mǎi)房，不買(mǎi)房，身體卻很誠(chéng)實(shí)嘛！

　　你看10月和11月，廣州狂賣(mài)了4.4萬(wàn)套房子！最近幾天，全市的不動(dòng)產(chǎn)登記中心更是連號(hào)都約不上，全是人......

　　郊區(qū)買(mǎi)房的人，后悔了！想要買(mǎi)回市中心！

　　你們發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，早幾年在廣州郊區(qū)買(mǎi)房的人呀，在經(jīng)歷了最近3年的房?jī)r(jià)動(dòng)蕩后，紛紛開(kāi)始后悔了。

　　現(xiàn)在，大家都想要賣(mài)掉自己手上的房子后，重新買(mǎi)回市中心......

　　吶~不開(kāi)玩笑，最近找我咨詢的幾位粉絲，都有這種訴求：

　　這位粉絲，目前未婚未孕，名下有2套房產(chǎn)，一套在南沙，一套在天河。

　　但因?yàn)楫?dāng)前南沙的房?jī)r(jià)跌得厲害，所以考慮賣(mài)掉南沙的房子后，重新買(mǎi)回市區(qū)，預(yù)算500萬(wàn)左右......

　　而這一位粉絲呢，房子買(mǎi)了不少，但在我看來(lái)，每一套買(mǎi)得都不太行。

　　因?yàn)?，她三套房子，一套在南沙蜜柚，一套在亞運(yùn)城。另一套呢，則是天河最便宜的二手房小區(qū)-棠德花園。

　　◆ 棠德花園實(shí)景圖

　　她說(shuō)，自己兩公婆買(mǎi)房沒(méi)啥投資眼光，入手時(shí)機(jī)價(jià)格都很高，然后買(mǎi)的房子基本都在跌。

　　所以現(xiàn)在考慮，要不要賣(mài)掉南沙和亞運(yùn)城的房子，重新買(mǎi)回市中心？

　　畢竟，房子買(mǎi)在市中心，上班方便不說(shuō)，還更抗跌，更保值！

　　買(mǎi)回中心4區(qū)，到底需要多少錢(qián)？

　　那說(shuō)到這個(gè)話題，大家可知道，當(dāng)下，想在中心4區(qū)買(mǎi)套三房或四房，到底需要多少錢(qián)呢？

　　我們來(lái)看2組數(shù)據(jù)：

　　據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1月-11月，廣州中心4區(qū)，3房成交均價(jià)為5萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)為465萬(wàn)。

　　其中，越秀區(qū)的三房最貴，單價(jià)高達(dá)8.9萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)去到968萬(wàn)！

　　天河和海珠呢，也不便宜，三房成交單價(jià)分別是5.7萬(wàn)和5.6萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)去到583和551萬(wàn)。

　　相比之下，荔灣最具性價(jià)比。尤其是芳村板塊的供應(yīng)出來(lái)后，讓荔灣三房整體均價(jià)低了很多，變成了4.5萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)僅為395萬(wàn)！

　　至于4房嘛，自然更貴了！

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1月-11月，廣州中心4區(qū)，4房成交均價(jià)為7.3萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)為1042萬(wàn)。

　　其中，越秀、海珠、天河，套均總價(jià)均超1000萬(wàn)！單價(jià)高達(dá)7.6-9.6萬(wàn)/㎡，高不可攀。

　　只有荔灣，依舊最為親民！4房的成交單價(jià)只要5.7萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)為781萬(wàn)！

　　所以，這讓很多買(mǎi)房人看到了希望，有了“重新買(mǎi)回市中心”的機(jī)會(huì)。

　　荔灣小戶型賣(mài)爆了，10月后，已無(wú)貨可賣(mài)！

　　也正因?yàn)檫@樣，荔灣開(kāi)始瘋狂圈粉！

　　2024年1月-11月，荔灣區(qū)4房的成交套數(shù)，直接碾壓越秀、天河和海珠，穩(wěn)居中心4區(qū)冠軍之位。

　　而三房，因?yàn)殚T(mén)檻更低，成交量就更猛了！

　　截止目前，荔灣三房已經(jīng)網(wǎng)簽2935套！比越秀、天河、海珠加起來(lái)，還要高出整整1253套！

　　而最可怕是，隨著廣州新政來(lái)臨，加上利率下降等多重利好，10月，荔灣樓市賣(mài)爆了！

　　特別是以低總價(jià)博出圈的芳村板塊，小戶型三房被直接買(mǎi)斷貨！10月之后，便已無(wú)貨可賣(mài)！

　　比如，保利和頌?zāi)壳耙呀?jīng)基本清盤(pán)。而保利雅郡，也已正式關(guān)閉售樓部，僅剩幾套尾貨在售，清盤(pán)在即！

　　萬(wàn)科理想花地·朗庭呢，79㎡三房，已賣(mài)斷貨了！

　　中海浣花里的71㎡三房，更是一套不剩！

　　見(jiàn)此狀況，那些預(yù)算不是很高，卻想要買(mǎi)回市中心的購(gòu)房者，開(kāi)始慌了！他們擔(dān)心芳村斷貨后，市中心再也沒(méi)有低總價(jià)上車(chē)的新盤(pán)了。

　　◆ 示意圖，AI生成

　　別急！老西關(guān)，來(lái)了個(gè)更牛更炸的全新盤(pán)！

　　那么，這是不是意味著，買(mǎi)房人就徹底失去了重新買(mǎi)回市區(qū)的機(jī)會(huì)了呢？

　　當(dāng)然不是！

　　因?yàn)?，老西關(guān)板塊，來(lái)了個(gè)更炸，更牛的全新盤(pán)！

　　它就是，越秀地產(chǎn)全新的“廣府系”項(xiàng)目—越秀·瓏悅西關(guān)！

　　◆ 航拍示意圖

　　為什么二娃覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目更牛，更炸呢？

　　第一、地段更好！

　　眾所周知，越秀·瓏悅西關(guān)，所在的位置是老西關(guān)板塊。而老西關(guān)在廣州人心中的地位有多強(qiáng)，懂得自然懂......

　　像來(lái)了廣州，必須打卡的景點(diǎn)“永慶坊”、“上下九步行”、“恩寧路騎樓”、“陳家祠”、“仁威廟”，均在西關(guān)！

　　而泮溪酒家、廣州酒家、陶陶居、蓮香樓這些老字號(hào)門(mén)店，也依舊在西關(guān)。

　　◆ 上下九步行街 實(shí)景圖

　　可以說(shuō)，西關(guān)是廣州中心4區(qū)中，商業(yè)成熟度、配套豐富度、煙火氣濃厚度至高的板塊之一。

　　以前，這里住的都是富商之家。所以，老廣民間一直流傳著一句話，那就是“東山少爺，西關(guān)小姐”。

　　可見(jiàn)，西關(guān)在廣州的地位有多高。

　　二娃試著去項(xiàng)目周邊走了一圈，老城區(qū)獨(dú)有煙火味真的撲面而來(lái)。各種老字號(hào)美食店，應(yīng)有盡有！吃不完，根本吃不完！

　　◆ 項(xiàng)目門(mén)口的美食店

　　第二、交通很牛！

　　項(xiàng)目距離中山八地鐵站（5號(hào)線+11號(hào)線的交匯站）約1km左右。距離西場(chǎng)站（5號(hào)線+13號(hào)線二期）約900米左右。

　　所以，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，越秀·瓏悅西關(guān)其實(shí)是一個(gè)涵蓋5號(hào)線+11號(hào)線（預(yù)計(jì)年底通車(chē)）+13號(hào)線二期（在建中）三軌交匯的樓盤(pán)。

　　而這三條線呢，又都是含金量很高的線路。從項(xiàng)目出發(fā)，基本可以不用換乘，一線直達(dá)廣州數(shù)個(gè)核心商圈。

　　◆ 項(xiàng)目交通示意圖

　　比如，未來(lái)業(yè)主從中山八站出發(fā)，通過(guò)11號(hào)線，可以直達(dá)：白鵝潭CBD、琶洲CBD、金融城CBD、廣州東站及廣州北站。

　　從中山八出發(fā)，通過(guò)地鐵5號(hào)線，可以直達(dá)：環(huán)市東CBD、珠江新城CBD、金融城CBD、黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　從西場(chǎng)站出發(fā)，地鐵13號(hào)線二期，可以直達(dá)：珠江新城CBD（冼村）、天河公園、魚(yú)珠CBD。

　　就問(wèn)你一句：這種交通便捷度，市中心有幾個(gè)樓盤(pán)能夠比？

　　第三、學(xué)校很好！

　　至于書(shū)包資源，也無(wú)需擔(dān)心。根據(jù)規(guī)劃，瓏悅西關(guān)將配建一所24班小學(xué)，目前已確定為華僑小學(xué)。

　　◆ 來(lái)源土拍公開(kāi)信息

　　了解過(guò)這所學(xué)校的家長(zhǎng)應(yīng)該知道，華僑小學(xué)在荔灣可是位于第一梯隊(duì)。

　　其對(duì)口搖號(hào)的中學(xué)，都是一些赫赫有名的牛校。比如：西關(guān)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、西關(guān)廣雅學(xué)校、廣州真光中學(xué)、廣州市第一中學(xué)，均在其中。

　　所以，在意教育資源，看中學(xué)校質(zhì)量的家長(zhǎng)，這個(gè)盤(pán)真的可以重點(diǎn)關(guān)注。

　　◆ 來(lái)源教育局地段劃分明細(xì)表

　　第四、產(chǎn)品很強(qiáng)！

　　更何況，瓏悅西關(guān)還是超新規(guī)產(chǎn)品，使用率超高。同板塊內(nèi)，產(chǎn)品幾乎沒(méi)對(duì)手，可以吊打周邊二手房！

　　不信，我們來(lái)看看戶型圖：

　　建面約68㎡戶型做到3房2衛(wèi)，同板塊，乃至整個(gè)中心4區(qū)，都很難找到第二個(gè)盤(pán)吧？

　　關(guān)鍵人家68㎡都是南向，還是4開(kāi)間朝南，帶主套和入戶花園！

　　建面約82㎡戶型，更是做到了4.5開(kāi)間朝南，約13米的采光面，帶入戶花園！

　　別看它建筑面積不大，實(shí)際上，相當(dāng)于以前100㎡的戶型那么大！

　　就問(wèn)你爽不爽？

　　而98㎡戶型呢，則更加舒適，不僅做到了4房2衛(wèi)，還是南北對(duì)流戶型。

　　整個(gè)面寬高達(dá)約13.7米，僅陽(yáng)臺(tái)就有約6米長(zhǎng)！

　　如果是改善家庭，孩子有2個(gè)的話，二娃建議，優(yōu)先考慮這個(gè)戶型。

　　不過(guò)，想買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)，可能真的要拼手速！因?yàn)?，?xiàng)目一共就2棟樓，全南向戶型，全盤(pán)貨量?jī)H有270多套。

　　不夠賣(mài)，根本不夠賣(mài)！

　　第五、總價(jià)不高！

　　當(dāng)然，最重要的還是價(jià)格！

　　因?yàn)轫?xiàng)目是小戶型定位，所以很好的控制了總價(jià)。也就是說(shuō)，以前從來(lái)不敢奢望能買(mǎi)入西關(guān)板塊的人，現(xiàn)在已經(jīng)完全有機(jī)會(huì)買(mǎi)入這里了！

　　怎么理解這句話呢？我們?cè)賮?lái)看張圖！

　　發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，老西關(guān)板塊的價(jià)格，從來(lái)都不便宜。即便是今年，網(wǎng)簽單價(jià)依舊保持在5.5-10萬(wàn)/㎡！

　　一套三房，動(dòng)輒500萬(wàn)起步，四房更是800萬(wàn)起！非一般人所能企及。

　　但因?yàn)榄噽偽麝P(guān)的到來(lái)，68㎡便做到了3房2衛(wèi)，即便我們按照5.5萬(wàn)/㎡的單價(jià)來(lái)算，總價(jià)也才3字頭！

　　這便給了無(wú)數(shù)人，買(mǎi)入這里的機(jī)會(huì)。

　　你說(shuō)，68㎡太小？

　　不不不，人家可是超新規(guī)產(chǎn)品。所以，即便買(mǎi)一套68㎡的三房，也相當(dāng)于之前一套80多接近90㎡的戶型。

　　一個(gè)主臥，就有約16㎡！

　　◆ 示意圖

　　而這樣的定位，我認(rèn)為是非常正確的！因?yàn)樗袭?dāng)下買(mǎi)房人的消費(fèi)理念—降級(jí)買(mǎi)房！

　　“能全款，不貸款！盡可能買(mǎi)總價(jià)低一點(diǎn)的房子，降低月供壓力，降低負(fù)債”。

　　于此同時(shí)，項(xiàng)目又能迅速圈粉板塊及周邊換房的居民。

　　因?yàn)槔衔麝P(guān)的房?jī)r(jià)一直很高，新盤(pán)基本以改善為主，所以，板塊居民想要換房，很多都被迫去買(mǎi)了芳村或者其他地方。

　　現(xiàn)在好了，越秀·瓏悅西關(guān)到來(lái)后，他們不用為了買(mǎi)房，離開(kāi)西關(guān)了！

　　所以啊，這樣一個(gè)地段+學(xué)位+配套+交通+產(chǎn)品都好的樓盤(pán)。如果價(jià)格再有驚喜的話，賣(mài)爆那便是必然的了！

　　那么，你們覺(jué)得它開(kāi)盤(pán)，會(huì)賣(mài)多少錢(qián)呢？