高盛集團(tuán)是全球投資銀行的“大哥”，對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)具有重要影響。近期它對(duì)中國(guó)樓市頻頻發(fā)表評(píng)論。了解其觀點(diǎn)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，可以據(jù)此研究如何應(yīng)對(duì)國(guó)際輿論，調(diào)整、檢測(cè)國(guó)內(nèi)調(diào)控方向與力度；對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，可以參考著做好房地產(chǎn)投資以及證券投資決策。

高盛的看法反映在其內(nèi)部會(huì)議、投資分析報(bào)告和高管演講中，不同場(chǎng)合的說(shuō)法有些差別，可能是因?yàn)橛衅淅婵紤]及控制輿論的需要。綜合一下這些資料的主要觀點(diǎn)及理由，可以大致總結(jié)如下，僅供大家參考：

1. 樓市低迷嚴(yán)重拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)

高盛認(rèn)為，樓市困局已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要阻礙之一，其沖擊遠(yuǎn)重于即將開(kāi)始的中美新貿(mào)易戰(zhàn)。投資和消費(fèi)的持續(xù)下滑，加上債務(wù)問(wèn)題和爛尾樓事件，導(dǎo)致信心進(jìn)一步削弱。過(guò)去高杠桿和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)模式已難為繼。由于供需失衡及庫(kù)存高企，短期內(nèi)市場(chǎng)秩序也難恢復(fù)。千萬(wàn)不要低估樓市低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序破壞的嚴(yán)重程度。

2. 現(xiàn)有救市政策的作用有限

高盛認(rèn)為，松綁政策頻出雖利于短期市場(chǎng)穩(wěn)定，但難以從根本上扭轉(zhuǎn)其下行趨勢(shì)。房?jī)r(jià)的下降已嚴(yán)重打擊市場(chǎng)信心，使得購(gòu)房意愿低迷，“保值增值”預(yù)期消失。開(kāi)發(fā)商債務(wù)危機(jī)、項(xiàng)目爛尾及大眾收入下降進(jìn)一步削弱了居民對(duì)樓市的信心，抑制了需求的恢復(fù)。

3. 樓市的結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)長(zhǎng)期存在

高盛的報(bào)告多次分析過(guò)人口與城鎮(zhèn)化問(wèn)題對(duì)需求的長(zhǎng)期影響。高盛認(rèn)為，供需失衡是中國(guó)樓市的核心問(wèn)題。人口老齡化、出生率下降、城鎮(zhèn)化紅利的減弱，使得三、四線城市需求萎縮，庫(kù)存積壓嚴(yán)重。而京滬等大都市人口在流入，卻又限購(gòu)，不讓外地人買(mǎi)。長(zhǎng)期看，三、四線城市的頹勢(shì)已難以挽救，因?yàn)槿丝诶淆g化加重和出生率下降趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)化紅利也已基本消失。

4. 將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)為保障房的政策，也難以落實(shí)

央行宣布設(shè)立保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)庫(kù)存商品房，改作配售型或配租型保障性住房。高盛認(rèn)為該政策難以落實(shí)，因?yàn)橹醒氲闹С至Χ扔邢蓿胤秸涮拙揞~資金，而他們財(cái)力緊張，沒(méi)有積極性。另外目前租金水平太低，盈虧難以平衡，長(zhǎng)期看財(cái)政負(fù)擔(dān)會(huì)加重。

5. 從長(zhǎng)期看，樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響會(huì)逐漸減弱

高盛預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)投資的下滑趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間。這種疲軟對(duì)GDP增速的拖累和消費(fèi)者信心的抑制很難改變。已出臺(tái)的政策主要是短期應(yīng)急措施，無(wú)法解決樓市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。但樓市的負(fù)面影響，會(huì)隨著時(shí)間推移慢慢緩解。屆時(shí)，隨著消費(fèi)的復(fù)蘇、新基建的投入及地方債務(wù)的緩解，樓市會(huì)逐漸恢復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐。