這一篇文章，我挑一些北京熱點(diǎn)片區(qū)比較有代表性的改善盤，盤點(diǎn)下他們的歷史成交情況，大家可以對(duì)比下漲跌幅。也可以和上一篇老破小的跌幅做一下對(duì)比。

1）對(duì)標(biāo)的幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一個(gè)是當(dāng)前的價(jià)格，也就是2024年房?jī)r(jià)有了一輪跌幅后，相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格；

一個(gè)是近幾年（2021-2023）的最高成交價(jià)，也是歷史上的最高成交價(jià)；

19年的價(jià)格基本上是2021-2023年房?jī)r(jià)上漲前的相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格，維持了一年多直到2020年；

再往前就是上上一輪，北京翻倍大漲行情之前的北京房?jī)r(jià)，也就是大家看到的2014年的價(jià)格。

2）小區(qū)多是北京熱點(diǎn)板塊的熱點(diǎn)盤，很有代表性。分布在朝陽(yáng)、海淀、西城、石景山等。

1，海淀，橡樹(shù)灣四期。99平米兩居室。

24年6月，1130萬(wàn)

23年11月，1377萬(wàn)（最高）

19年7月，935萬(wàn)

16年3月，736萬(wàn)

14年4月，557萬(wàn)

10年漲幅103%，到最高點(diǎn)翻1.47倍

近期成交跌幅18%（近期成交價(jià)和最高成交價(jià)對(duì)比）

2，海淀，世紀(jì)城翠疊園，160平左右三居室

24年7月，1820萬(wàn)

23年4月，2445萬(wàn)（最高）

19年7月，1600萬(wàn)

16年3月，1455萬(wàn)

15年3月，1175萬(wàn)

10年漲幅55%，到最高點(diǎn)翻1.08倍

近期成交跌幅25%

3，朝陽(yáng)，融科橄欖城三期，95平米左右兩居室

24年5月，885萬(wàn)

23年3月，1187萬(wàn)（最高）

19年5月，930萬(wàn)

14年8月，490萬(wàn)

10年漲幅80.6%，到最高點(diǎn)翻1.42倍

近期成交跌幅25%

4，朝陽(yáng)，珠江帝景，125平米左右兩居室

24年8月，965萬(wàn)

23年4月，1300萬(wàn)（最高）

19年3月，970萬(wàn)

16年5月，829萬(wàn)

14年9月，595萬(wàn)

10年漲幅62%，到最高點(diǎn)翻1.18倍

近期成交跌幅25%

5，西城，紅山世家，95平米左右兩居室

24年9月，1105萬(wàn)

22年7月，1300萬(wàn)（最高）

19年1月，980萬(wàn)

16年7月，840萬(wàn)

15年12月，664萬(wàn)

14年10月，570萬(wàn)

10年漲幅93.8%，到最高點(diǎn)翻1.28倍

近期成交跌幅15%

5.1，在這我簡(jiǎn)單提一下，紅山世家的跌幅是比較小的，現(xiàn)在的問(wèn)題是，你覺(jué)得紅山世家更保值呢，還是覺(jué)得紅山世家沒(méi)跌到位？

或者換一個(gè)角度，如果是你，會(huì)不會(huì)花1100萬(wàn)接盤紅山世家？

6，朝陽(yáng)，東湖灣，110平米左右兩居

24年11月，1050萬(wàn)

23年9月，1360萬(wàn)（最高）

19年7月，1110萬(wàn)

14年1月，620萬(wàn)

10年漲幅69.3%，到最高點(diǎn)翻1.19倍

近期成交跌幅22%

7，朝陽(yáng)，首城國(guó)際，89左右兩居

24年10月，805萬(wàn)

23年4月，970萬(wàn)（最高）

19年7月，800萬(wàn)

16年3月，655萬(wàn)

14年12月，483萬(wàn)

10年漲幅66.7%，到最高點(diǎn)翻1倍

近期成交跌幅17%

8，石景山，遠(yuǎn)洋沁山水，89左右三居

24年10月，795萬(wàn)

23年8月，970萬(wàn)（最高）

19年8月，790萬(wàn)

16年3月，620萬(wàn)

14年9月，467萬(wàn)

10年漲幅70%，到最高點(diǎn)翻1倍

近期成交跌幅18%

3）為了方便對(duì)比，下面是老破小和改善盤的跌幅對(duì)比，黃色是跌幅。

團(tuán)結(jié)湖

花家地

安貞西里

廠洼

25.54%

43.27%

30.97%

36.95%

466

520

536

682

347

295

370

430

普惠南里

恩濟(jì)里

裕中東里

紅蓮南里

24.96%

22.11%

27.22%

27.42%

653

597

900

620

490

465

655

450

橡樹(shù)灣

翠疊園

融科

珠江帝景

17.94%

25.56%

25.44%

25.77%

1377

2445

1187

1300

1130

1820

885

965

紅山世家

東湖灣

首城

沁山水

15.00%

22.79%

17.01%

18.04%

1300

1360

970

970

1105

1050

805

795

4）簡(jiǎn)單總結(jié)，第一，改善盤的走勢(shì)沒(méi)有那么神秘，北京所有樓盤的價(jià)格都是跟著市場(chǎng)行情走，在下跌周期里，不跌甚至逆勢(shì)上漲的樓盤，是不存在的，大家不要迷信改善盤；

第二，這些樓盤的價(jià)格，大家可以反復(fù)對(duì)比下，也可以根據(jù)自己關(guān)注的樓盤的具體戶型去做對(duì)比，對(duì)比的目標(biāo)是，這個(gè)盤到底有沒(méi)有跌到合理價(jià)位，參考紅山世家。只有通過(guò)對(duì)比這些數(shù)據(jù)，才能在買房賣房決策的時(shí)候，有相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。

5）最后留個(gè)問(wèn)題，以上8個(gè)改善盤的近期成交價(jià)，你覺(jué)得哪個(gè)價(jià)格是典型的高位接盤？

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