這兩年隨著土拍遇冷，鼓臺(tái)開(kāi)啟供應(yīng)，大家聊的話題也越來(lái)越多開(kāi)始關(guān)注鼓臺(tái)，伴隨著供應(yīng)加速，面對(duì)新盤(pán)撲面而來(lái)的宣發(fā)，在二手市場(chǎng)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，反而更加明顯。

對(duì)于這幾年鼓臺(tái)的次新，算是二手市場(chǎng)保值的代表，不少項(xiàng)目都出現(xiàn)較大程度的溢價(jià)，其中網(wǎng)紅盤(pán)不少，下面就看看如今的表現(xiàn)。

鼓樓項(xiàng)目

對(duì)于融僑錦江悅府、融信瀾郡，兩個(gè)項(xiàng)目算是這幾年漲幅最驚人的次新，依靠怡山小+過(guò)渡楊橋中，加上鼓樓的斷供，兩個(gè)次新成交價(jià)突破5W。

不過(guò)如今兩個(gè)項(xiàng)目的二手成交有大幅回落的表現(xiàn)：

融信瀾郡：

目前二手掛牌110平，中層，單價(jià)3.69W，總價(jià)408W

同樣復(fù)式產(chǎn)品，在2021年成交，低層，單價(jià)4.55W，總價(jià)510W。

融僑錦江悅府：

2024年10月，133平，中層毛坯，成交單價(jià)3.5W，總價(jià)475W。

2023年4月，133平，低層精裝，成交單價(jià)5W，總價(jià)678W。

分析：對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目這幾年漲幅不少，不過(guò)在這一年時(shí)間，跌幅不小，這里面有哪些原因？

首先是融信瀾郡，分成ABC三個(gè)區(qū)，其中C區(qū)是安置房，商品房的面積段非常廣，有兩棟主打剛需70左右的產(chǎn)品，剩余樓棟以端頭120、160，中戶(hù)110復(fù)式，除了160平的做到方正通透四房布局外，其他的都存在得房率偏低，不通透等。

區(qū)位地處鼓樓西，周邊華潤(rùn)萬(wàn)象城，沒(méi)有近距離的地鐵等。

對(duì)于瀾郡，放在目前的新盤(pán)市場(chǎng)，可以說(shuō)連改善盤(pán)都談不上，加上戶(hù)型接受度并不高，過(guò)高的溢價(jià)，放在目前市場(chǎng)，可選的項(xiàng)目還是不少。

對(duì)于悅府，分成三個(gè)區(qū)，北區(qū)、南區(qū)A區(qū)、南區(qū)B區(qū)，其中B區(qū)是安置房。

相比于瀾郡，項(xiàng)目的改善更純粹，面積段起步不錯(cuò)，不過(guò)項(xiàng)目的戶(hù)型在目前市場(chǎng)依舊不夠看。

目前周邊在售的保利天珺，即便套數(shù)不多，周邊也沒(méi)有直接競(jìng)品，但是開(kāi)盤(pán)后的表現(xiàn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，112套的小區(qū)，10個(gè)月過(guò)去，網(wǎng)簽才85套。

這樣的數(shù)據(jù)放在開(kāi)盤(pán)前，可能誰(shuí)都想不到，這里可是福州當(dāng)年改善氛圍濃厚的區(qū)域，斷供多年，居然這樣體量的改善盤(pán)，都無(wú)法立刻消耗。

可以說(shuō)保利天珺，直接揭露了區(qū)域的虛胖。

對(duì)于鼓樓除了這兩個(gè)項(xiàng)目外，還有一個(gè)網(wǎng)紅次新，就是烏山九巷。

2024年10月，38平高層精裝，成交單價(jià)3.5W，總價(jià)135W

2024年3月，37平中層精裝，成交單價(jià)4.5W，總價(jià)169W。

分析：烏山九巷的項(xiàng)目非常復(fù)雜，這是一個(gè)SOHO、安置房、住宅混合的小區(qū)。

2018年-2019年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)3.95W左右，每次上市都是接近日光。

甚至出現(xiàn)了“因故退房”，重新?lián)u號(hào)的情況。

對(duì)于項(xiàng)目的SOHO，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)4W左右，目前腰斬2W以下了。

至于住宅，依靠倒板贈(zèng)送，不過(guò)實(shí)際的戶(hù)型布局相對(duì)一般。

特別是那些小戶(hù)型的房源，雖然是商品住宅，但是梯戶(hù)比驚人，居住毫無(wú)體驗(yàn)。

換言之，這個(gè)項(xiàng)目唯一的賣(mài)點(diǎn)就是鼓樓的區(qū)位，小戶(hù)型最大的溢價(jià)劃片，項(xiàng)目也沒(méi)有做到。

那些戶(hù)型90以上的房源，當(dāng)初掛牌5W以上，總價(jià)接近500W。

很明顯這種價(jià)格，買(mǎi)這種項(xiàng)目，也就在鼓樓沒(méi)得選的時(shí)候，可能還有人硬上而已。

綜上，對(duì)于鼓樓這三個(gè)網(wǎng)紅代表，從項(xiàng)目定位來(lái)看，除了悅府外，另外兩個(gè)根本談不上改善盤(pán)，但是過(guò)高的單價(jià)，造就過(guò)高的總價(jià)，當(dāng)周邊開(kāi)啟供應(yīng)后，新盤(pán)的戶(hù)型、社區(qū)等，完全不是一個(gè)級(jí)別，潮水退去，也就只能降價(jià)了。

臺(tái)江項(xiàng)目

對(duì)于臺(tái)江的次新，前幾年以幾個(gè)安商房為主，再早一點(diǎn)，就是融信雙杭城，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也基本是接近日光的表現(xiàn)。

其中最后三期別院：2棟住宅，共推出186套（6#/94套、7#/92套），開(kāi)盤(pán)去化率84.5%。

項(xiàng)目備案均價(jià)32000元/㎡，平層均價(jià)31978元/㎡，復(fù)式均價(jià)32045元/㎡。

對(duì)于目前的二手表現(xiàn)：

108平：高層毛坯，成交單價(jià)2.76W，總價(jià)300W。

110平：中層毛坯，掛牌單價(jià)2.87W，總價(jià)316W。

分析：從目前項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)看，對(duì)比當(dāng)初開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，已經(jīng)跌了5K左右，這還不包括持有成本和辦證等費(fèi)用。

當(dāng)初接近日光的項(xiàng)目，為什么跌幅這么大？

對(duì)于別院而言，項(xiàng)目只有2棟商品房，剩余都的安置房，還有兩棟超高層的安置房。

放在目前市場(chǎng)而言，這就是一個(gè)安商房。

項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的特色就是依靠倒板做高贈(zèng)送。

項(xiàng)目附近就是省人民醫(yī)院+古建筑，距離地鐵1、2號(hào)線都在900米左右，學(xué)區(qū)劃片也不出彩，唯一的賣(mài)點(diǎn)就是二環(huán)內(nèi)。

這對(duì)于剛需而言，沒(méi)有配套的二環(huán)，加上項(xiàng)目的高比例安置房，土黃的外立面，品質(zhì)基本是無(wú)。

當(dāng)初交房的時(shí)候，二手掛牌高達(dá)3.8W左右，如今2年后，滿(mǎn)二了，結(jié)果掛牌跌1W，還不好成交。

這就是如今樓市殘酷的寫(xiě)照。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

鼓臺(tái)的次新，在前幾年依靠板塊斷供，即便沒(méi)有非常出彩的配套，在保值方面壓力也不大，不少有一些閃光點(diǎn)，還能做到高溢價(jià)。

如今隨著樓市遇冷，供應(yīng)加劇，這些高溢價(jià)的次新，一下子看上去處境尷尬。

不出彩的配套，價(jià)不配身的產(chǎn)品定位，在周邊新品的內(nèi)卷對(duì)比下，毫無(wú)看點(diǎn)。

這些網(wǎng)紅次新，也僅僅是目前鼓臺(tái)二手的縮影而已。

雖然鼓臺(tái)是樓市的上游，看上去鼓臺(tái)跌了，外圍肯定跌，當(dāng)然實(shí)際外圍早跌了。

如今鼓臺(tái)加速供應(yīng)后，看上去外圍可能更難受，但是實(shí)際可能是鼓臺(tái)光環(huán)被打破，鼓臺(tái)和外圍的差價(jià)，反而會(huì)收縮。