從全球來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在絕大部分國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè)。這不僅是因?yàn)樗鼘?duì)GDP增長(zhǎng)、財(cái)政收入和就業(yè)有著直接且巨大的支撐作用，更因以它為核心形成的綿長(zhǎng)、復(fù)雜、交互影響的多層次、立體性產(chǎn)業(yè)鏈體系與資本流動(dòng)在一國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著戰(zhàn)略地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅承載著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需的基礎(chǔ)條件——土地開(kāi)發(fā)的功能，也提供了房地產(chǎn)這種人類(lèi)最大宗的、直接占據(jù)現(xiàn)代社會(huì)財(cái)富價(jià)值七成以上商品的交易系統(tǒng)，更為科技創(chuàng)新提供了巨大而廣泛的應(yīng)用場(chǎng)景。1997年亞洲金融危機(jī)后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快發(fā)展，在多個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和國(guó)家級(jí)重要文件中，都承認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。但2016年后，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲引起的輿論沖擊以及實(shí)施緊縮性調(diào)控政策的需要，國(guó)家基本不再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，相關(guān)文件也大多回避了這種說(shuō)法，“去房地產(chǎn)業(yè)”的傾向非常明顯。自疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，并對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重拖累，威脅到社會(huì)運(yùn)行秩序和國(guó)家安全。這表明，重新討論房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，肯定它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展的支撐作用，不僅是認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，也對(duì)制定科學(xué)的政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形勢(shì)有重大意義。

一、支柱產(chǎn)業(yè)的基本含義與特征

支柱產(chǎn)業(yè)（Pillar Industry）是指在一國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到重要支撐作用的產(chǎn)業(yè)。它不僅在GDP增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)政收入、技術(shù)進(jìn)步等方面具有顯著貢獻(xiàn)，而且能夠整合進(jìn)而帶動(dòng)其他行業(yè)一起向前發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè)以及由其帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)體系的發(fā)展，通常表現(xiàn)為一國(guó)或一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具備強(qiáng)大的輻射和帶動(dòng)效應(yīng)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著“發(fā)動(dòng)機(jī)”作用。

基于我的理解，支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具有如下五個(gè)特征：

第一，貢獻(xiàn)度高。支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)一國(guó)GDP、財(cái)政收入、就業(yè)、出口收入等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的大多數(shù)，具有直接而且重要的貢獻(xiàn)。亞當(dāng)·斯密（Adam Smith）曾指出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動(dòng)力來(lái)源于能夠產(chǎn)生價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)恰恰具有較高的價(jià)值增值能力。例如，在很多工業(yè)化國(guó)家的GDP創(chuàng)造中，機(jī)械制造業(yè)常占據(jù)主導(dǎo)地位，顯示出它在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的支柱作用。

第二，帶動(dòng)性強(qiáng)。支柱產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)重要特征就是具有強(qiáng)大的“產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)”。根據(jù)邁克爾·波特（Michael Porter）在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書(shū)中提出的“鉆石模型”理論，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠通過(guò)供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動(dòng)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如基礎(chǔ)設(shè)施、原材料和技術(shù)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。例如，在德國(guó)，汽車(chē)工業(yè)不僅為社會(huì)提供了巨大就業(yè)量和收入，同時(shí)通過(guò)對(duì)鋼鐵、橡膠、電子等行業(yè)的需求，產(chǎn)生了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)發(fā)展效應(yīng)。

第三，資本需求大。大部分支柱產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為資本密集型行業(yè)，對(duì)土地、機(jī)械、建筑和研發(fā)等方面會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的投資拉動(dòng)作用。保羅·薩繆爾森（Paul Samuelson）認(rèn)為，資本密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠進(jìn)一步促進(jìn)資本積累，提高技術(shù)生產(chǎn)效率和產(chǎn)出水平，從而進(jìn)一步帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于其生產(chǎn)規(guī)模大、技術(shù)密集，因此資本投入量較一般行業(yè)要大得多，這也是確保其生產(chǎn)效率和競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的需要。

第四，對(duì)就業(yè)影響大。支柱產(chǎn)業(yè)不僅涉及到自身的生產(chǎn)、服務(wù)、銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，又通過(guò)產(chǎn)品生產(chǎn)和技術(shù)研發(fā)、支撐、應(yīng)用，形成多層次、龐雜、綿長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)體系。這不僅意味著自身對(duì)勞動(dòng)力產(chǎn)生的直接需求，也使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)體系產(chǎn)生了大量不同的就業(yè)崗位，從而創(chuàng)造出眾多直接和間接的就業(yè)機(jī)會(huì)。由于產(chǎn)業(yè)鏈綿長(zhǎng)復(fù)雜，對(duì)不同行業(yè)、不同工種、不同技能、不同專(zhuān)業(yè)背景、不同知識(shí)層次的勞動(dòng)力都創(chuàng)造出廣泛的就業(yè)空間，使得勞動(dòng)力崗位需求豐富多彩。這種就業(yè)影響的廣泛性和深遠(yuǎn)性，決定了支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的重要性。

第五，穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。支柱產(chǎn)業(yè)通常具有較高的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中保持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。弗里德曼（Milton Friedman）在“永久收入假說(shuō)”中提到，消費(fèi)者和投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的信心，依賴(lài)于核心產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性。他所說(shuō)的核心產(chǎn)業(yè)其實(shí)就是支柱產(chǎn)業(yè)的另一種說(shuō)法。在美國(guó)次貸危機(jī)期間，科技產(chǎn)業(yè)就通過(guò)創(chuàng)新活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)自我修復(fù)，使美國(guó)經(jīng)濟(jì)得以迅速?gòu)?fù)蘇，表現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)維護(hù)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的功能。

二、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大影響

人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集于城鎮(zhèn)區(qū)域以來(lái)，城鎮(zhèn)土地與房屋便成為社會(huì)財(cái)富的主要載體。進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)后，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化、商品化程度進(jìn)一步提高，其地位也越來(lái)越重要，已完全符合支柱產(chǎn)業(yè)的特征，并對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)揮著關(guān)鍵而穩(wěn)定的影響。

首先，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP產(chǎn)出貢獻(xiàn)巨大。這一點(diǎn)大家都認(rèn)可，但貢獻(xiàn)率該怎樣計(jì)算呢？通常直接按照增加值（房地產(chǎn)行業(yè)直接生產(chǎn)的價(jià)值）計(jì)算，但這很不科學(xué)，還必須考慮它對(duì)關(guān)聯(lián)的多層次、網(wǎng)狀、立體產(chǎn)業(yè)鏈的整合與帶動(dòng)作用，即投資乘數(shù)效應(yīng)。因各國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的完備程度差別巨大，該乘數(shù)效應(yīng)的確不好計(jì)算。例如，中國(guó)大陸建材產(chǎn)業(yè)體系發(fā)達(dá)、完備，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它的乘數(shù)效應(yīng)很大；而在新加坡、新西蘭及香港這些國(guó)家和地區(qū)，建材生產(chǎn)活動(dòng)很少，甚至幾乎不存在，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建材業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)就很弱。因此，大家看到的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，都是只考慮了房地產(chǎn)業(yè)增加值，被嚴(yán)重低估的。盡管如此，在大多數(shù)國(guó)家，其貢獻(xiàn)率仍處于各產(chǎn)業(yè)前三名。以疫情之前、處于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)的2019年為例，美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率分別約為13%、11%、12%、13%，其中在美國(guó)排名第一，高于制造業(yè)（11%）和金融保險(xiǎn)業(yè)（7.8%），英、加、澳三國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率也都排在前三位中。

其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)起巨大的資本需求。據(jù)聯(lián)合國(guó)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，自1976年以來(lái)，年度中用于建造房屋的投資占GDP的比率，各國(guó)一般處于6%～12%之間，新加坡甚至高達(dá)12%～26%；所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占GDP的3%～8%，占固定資產(chǎn)形成總值的20%～30%。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資占GDP的比率通常年份大約在13%-14%%。加、澳、英三國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP的比率也相對(duì)較高，加拿大在近期的房地產(chǎn)投資熱潮中，僅其中的住宅投資占GDP的比率就多在9%以上。隨著人口增長(zhǎng)及需求增加，該比值還會(huì)上升。在中國(guó)，房地產(chǎn)投資占GDP的比率曾長(zhǎng)期處于15-20%之間。但近期受調(diào)控影響，呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。從微觀(guān)上看，與一般商品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)數(shù)額大。以中國(guó)為例，從單價(jià)來(lái)看，每平方米土地或房屋的價(jià)格，少則千元，多則幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元，繁華地段商業(yè)地產(chǎn)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總價(jià)上看，一棟幾千至上萬(wàn)平方米的樓房，僅建安工程造價(jià)就高達(dá)幾百萬(wàn)元至上千萬(wàn)元，上億元的也屢見(jiàn)不鮮。在中國(guó)，一些城市綜合體的投資規(guī)模常高達(dá)幾十億元甚至上百億元。巨大的投資規(guī)模使得房地產(chǎn)業(yè)成為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)超強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性滋生出超強(qiáng)的就業(yè)創(chuàng)造力。這是需要重點(diǎn)闡述的。中國(guó)現(xiàn)在有各類(lèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)約220萬(wàn)家，若平均每家有10人就業(yè)，就達(dá)2200萬(wàn)人。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)與建筑、建材、金融、商貿(mào)、家居裝修、物業(yè)管理、旅游酒店、教育、健康醫(yī)療、文化娛樂(lè)、物流配送、科技等行業(yè)，通過(guò)前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，建立起綿長(zhǎng)、復(fù)雜、立體性的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，而這些行業(yè)各自又包含著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，都可細(xì)分成很多行業(yè)，涉及眾多企業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，勞動(dòng)力需求巨大。如建材業(yè)包括鋼鐵、水泥、玻璃、電解鋁、化工建材等大大小小上萬(wàn)種建材產(chǎn)品，其中鋼鐵又包含冶煉、采礦、勘探、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，建筑鋼材又可分為鋼結(jié)構(gòu)用鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用鋼筋，鋼結(jié)構(gòu)用鋼主要有普通碳素結(jié)構(gòu)鋼和低合金結(jié)構(gòu)鋼，品種有型鋼、鋼管和鋼筋，型鋼中有角鋼、工字鋼和槽鋼。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用鋼筋，按加工方法可分為熱軋鋼筋、熱處理鋼筋、冷拉鋼筋、冷拔低碳鋼絲和鋼絞線(xiàn)管，按表面形狀可分為光面與螺紋鋼筋，按鋼材品種可分為低碳鋼、中碳鋼、高碳鋼和合金鋼等。這種復(fù)雜、細(xì)密、立體的產(chǎn)業(yè)分工及協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，創(chuàng)造出大量、多專(zhuān)業(yè)、多工種、多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)，估計(jì)在中國(guó)涉及上億個(gè)就業(yè)崗位，由此不難理解房地產(chǎn)業(yè)用工與整個(gè)就業(yè)市場(chǎng)之間“一榮俱榮、一損俱損”關(guān)系。

最后，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在世界主要國(guó)家都是財(cái)政收入的重要來(lái)源。這些國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)都涉及到企業(yè)稅，類(lèi)似于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、代理公司、策劃公司等繳納的各種稅收，但房地產(chǎn)稅收更大部分是個(gè)人與企業(yè)在交易、持有房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅收。在美國(guó)，地方政府依賴(lài)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅來(lái)支撐公共服務(wù)開(kāi)支，該稅種的征收按市值計(jì)算，稅率因州和城市而不同，大約在0.5%-2%之間。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，部分州和城市需繳納轉(zhuǎn)讓稅，稅率在0.1%-2%之間。出售投資性物業(yè)時(shí)，需支付資本利得稅，最高稅率約為20%。部分州僅對(duì)房地產(chǎn)稅的依賴(lài)度就高達(dá)50%。與房地產(chǎn)有關(guān)的交易與持有稅收，在英國(guó)包括中央政府收取的印花稅、資本利得稅、增值稅以及地方政府征收市政稅；在加拿大包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、資本利得稅和財(cái)產(chǎn)稅；在澳大利亞則包括印花稅、資本利得稅和土地稅。這些稅種的含義、稅率和計(jì)算方法在各國(guó)各不相同，但合計(jì)征繳數(shù)量都很大，是地方財(cái)政的最主要來(lái)源。

從多個(gè)角度均能推導(dǎo)出房地產(chǎn)業(yè)具有支柱產(chǎn)業(yè)地位這一結(jié)論。綜合來(lái)看，在包括中國(guó)在內(nèi)的幾乎所有市場(chǎng)化國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)不僅在GDP、就業(yè)和財(cái)政收入方面貢獻(xiàn)領(lǐng)先，也是形成居民財(cái)富的主要來(lái)源，還通過(guò)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展進(jìn)一步支撐著國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定管理中，與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的調(diào)控和管理事務(wù)從來(lái)都是極其重要的工作。

三、中國(guó)需要房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展

20世紀(jì)90年代末“亞洲金融危機(jī)”之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模上獲得了快速發(fā)展。在大約20年的時(shí)間里，它總體上處于供需兩旺的狀態(tài)，表現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的明確地位和全面特征，極大改善了全民的居住條件和全社會(huì)的辦公、商業(yè)條件。但由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了輿論壓力，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也不斷強(qiáng)化，民間和學(xué)術(shù)界對(duì)其支柱產(chǎn)業(yè)地位也出現(xiàn)了強(qiáng)烈的否定傾向，“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法在文件中消失了。理論與實(shí)踐都已證明，房地產(chǎn)業(yè)目前仍是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也需要它支撐著繼續(xù)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。

第一，從提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定社會(huì)秩序方面看，需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮支撐作用。

房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)綿長(zhǎng)、復(fù)雜、多層次、立體化的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從不同層次、不同角度深度勾連、嵌合在一起。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和發(fā)展質(zhì)量。在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大，從前些年市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期的情況看，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出上億的直接、間接就業(yè)機(jī)會(huì)和65%左右的地方本級(jí)財(cái)政收入，以及決定著30%-40%的GDP的實(shí)現(xiàn)（包含乘數(shù)效應(yīng)的影響）。當(dāng)房地產(chǎn)投資與交易暴跌時(shí)，影響的不僅是行業(yè)本身，還通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖入困境，GDP產(chǎn)出大幅收縮，全社會(huì)可能因失業(yè)、收入下降、債務(wù)增加而陷入不穩(wěn)定狀態(tài)。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)景氣度的衰減，充分驗(yàn)證了“房地產(chǎn)業(yè)興，則經(jīng)濟(jì)興；房地產(chǎn)業(yè)衰，則經(jīng)濟(jì)衰”的道理——這也是被世界各國(guó)發(fā)展實(shí)踐充分證明的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。從中國(guó)目前的情況看，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不能有效恢復(fù)、健康發(fā)展，很多人就找不到工作，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，使更多人失去工作或收入下降，各種違約會(huì)增加，信貸質(zhì)量會(huì)下降，經(jīng)濟(jì)秩序受到威脅，治安會(huì)惡化，民間糾紛與沖突會(huì)大量增加。所以，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易秩序的恢復(fù)，保不住良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)秩序。

第二，從穩(wěn)定財(cái)富價(jià)值和恢復(fù)大眾信心角度，需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮提振作用。

從財(cái)富積累看，許多國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)總財(cái)富的一半左右或更高。英國(guó)曾有一項(xiàng)調(diào)查估計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)總財(cái)富的比率高達(dá)73.2%。在中國(guó)，從家庭來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)值大約占家庭財(cái)富的7成左右。從全社會(huì)看，以房?jī)r(jià)尚算穩(wěn)定的2021年的數(shù)據(jù)推算，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為10139元/平方米，商品房交易面積179433萬(wàn)平方米，僅此一項(xiàng)當(dāng)年交易對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)量就達(dá)約18.19萬(wàn)億元。若把存量房都折價(jià)計(jì)算，全國(guó)房產(chǎn)財(cái)富規(guī)模至少有三、四百萬(wàn)億。全國(guó)城市與建制鎮(zhèn)中未建造房屋的土地的價(jià)值還未包括在內(nèi)。對(duì)這么基礎(chǔ)性、巨量的資產(chǎn)，其價(jià)格漲跌不僅對(duì)政府的財(cái)政收入影響顯著，而且對(duì)大眾心態(tài)、投資與消費(fèi)支出和社會(huì)秩序也具有重大影響：價(jià)格上漲會(huì)帶來(lái)“財(cái)富效應(yīng)”，業(yè)主的凈資產(chǎn)增加，投資與消費(fèi)信心會(huì)增強(qiáng)，家庭支出上升，全社會(huì)的交易增加，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到促進(jìn)作用。反之，價(jià)格下跌則可能導(dǎo)致“資產(chǎn)縮水”，甚至引發(fā)恐慌性?huà)伿?。業(yè)主會(huì)減少投資與消費(fèi)，市場(chǎng)狀況進(jìn)一步惡化。當(dāng)房產(chǎn)是家庭主要資產(chǎn)時(shí)，在失業(yè)、收入下降但還必須還月供的條件下，業(yè)主可能陷入生活困境甚至信心崩潰。所以，從穩(wěn)定財(cái)富價(jià)值和提升大眾信心角度看，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，十分必要。

第三，只要經(jīng)濟(jì)存在波動(dòng)，就需要實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控，而房地產(chǎn)業(yè)則是調(diào)控的重要著力點(diǎn)，這正是由其支柱產(chǎn)業(yè)地位決定的。

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，且通過(guò)前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，建立起綿長(zhǎng)、復(fù)雜、立體化的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，對(duì)GDP增長(zhǎng)、就業(yè)和財(cái)政收入的影響顯著。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)比較穩(wěn)定、健康；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)，往往產(chǎn)生較強(qiáng)的“乘數(shù)效應(yīng)”，使經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)繁榮景象；反之，若房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，則會(huì)加重經(jīng)濟(jì)下行壓力。因此，房地產(chǎn)業(yè)也就有了經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”與“加速器”的功能，成為宏觀(guān)調(diào)控的重要抓手和著力點(diǎn)。20世紀(jì)70年代開(kāi)始，美國(guó)就通過(guò)低利率等政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，從而改善了就業(yè)與經(jīng)濟(jì)狀況。但未把握好節(jié)奏，在2008年，由于按揭政策過(guò)松和次級(jí)貸款證券化等原因，引發(fā)了全球金融危機(jī)。而此后美國(guó)按揭貸款政策的收緊，又造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退，進(jìn)而拖累了經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。這次金融危機(jī)也波及到中國(guó)，但中國(guó)通過(guò)調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策，刺激房地產(chǎn)交易和投資增長(zhǎng)，有效扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。這說(shuō)明房地產(chǎn)政策在短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)具有顯著擴(kuò)張與收縮作用，必需科學(xué)、靈活把握。在今后的經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，特別是振興經(jīng)濟(jì)時(shí)，仍需要房地產(chǎn)業(yè)作為著力點(diǎn)，發(fā)揮重要作用。

基于理論分析、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和目前樓市的情況，還可從更多角度論述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位具有長(zhǎng)期性這個(gè)判斷。有些人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)供給已過(guò)剩，有些人認(rèn)為中國(guó)的城市化過(guò)程已趨于結(jié)束，還有些人認(rèn)為中國(guó)的人均居住面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的天花板水平，從需求上難以支撐房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位已難維持。房地產(chǎn)業(yè)的確不會(huì)再像高峰時(shí)期那樣發(fā)展，但結(jié)構(gòu)性的短缺需求、改善性需求和城市更新改造活動(dòng)仍然存在，對(duì)應(yīng)的投資需求仍很大。所以，這些說(shuō)法看似很有道理，其實(shí)都是值得商榷的，以后我會(huì)專(zhuān)文討論。

注：本文原載于2024-11-18日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》