2024年11月5日，重慶市規(guī)劃和自然資源局全面深化改革委員會印發(fā)《支持高品質住宅建設的若干措施》，涉及12條重磅措施。

這12條政策措施主要內容包括：

一、嚴控新增土地供應，提高土地出讓質量。

二、優(yōu)化存量土地開發(fā)條件。

三、鼓勵立體綠化住宅建設。

四、完善房屋設備平臺管理。

五、優(yōu)化商住分離控制要求。

六、鼓勵配套完善公共服務設施。

七、鼓勵提升居住小區(qū)公共空間品質。

八、新出讓土地建設用地規(guī)劃許可證“免申即領”。

九、優(yōu)化建設工程規(guī)劃許可證辦理

十、細化同一建設項目的宗地合同管理

十一、簡化配建車庫規(guī)劃許可及竣工核實手續(xù)辦理。

十二、優(yōu)化建設項目竣工規(guī)劃核實程序。

千萬不要低估這12條政策，它足以深遠影響重慶未來的樓市格局。

01

嚴控增量，優(yōu)化存量

過去很長一段時間，重慶曾被詬病天量供地，造成目前重慶市場存量二手房的體量也較大。

但二手市場存量大多為剛需高層塔樓，高品質住宅項目并不多。所以，“嚴控增量，優(yōu)化存量”對重慶樓市非常重要。

在嚴控增量上，第一條政策原文提到“調整住宅用地供需結構，嚴控新增住宅用地供應，堅持軌道交通引領城市發(fā)展格局和城市規(guī)劃引領土地出讓，供應區(qū)位條件好、交通服務好、公共配套好、居住環(huán)境好的高品質住宅用地?！?/p>

近幾年，重慶住宅供地已大幅減少，在逐步改善供需結構。

今年迄今為止，重慶中心城區(qū)新增供應住宅用地可建規(guī)模還不到70萬方，但今年僅10月份一個月重慶中心城區(qū)的新房成交量就超60萬方，重慶新房庫存在持續(xù)減少。

根據(jù)銘騰的統(tǒng)計，2022-2024年，重慶中心城區(qū)庫存去化減少了892萬方，重慶樓市的庫存情況得到改善。

如何避免開發(fā)商再進行低質量重復建設，優(yōu)化存量呢？

第二條政策原文提到，“鼓勵已供應土地建設高品質住宅，結合市場需求，主動優(yōu)化居住空間布局和規(guī)劃指標，積極統(tǒng)籌各類資源服務要素，優(yōu)化完善道路、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、公園、商服等配套設施，構建高品質生活服務圈，鼓勵用地主體建設高品質住宅?！?/p>

其實，此次政策的第三條到第七條，都是促進開發(fā)商開發(fā)高質量住宅的支持政策。

02

第四代住宅將全面爆發(fā)

近年，第四代住宅在全國各地悄悄興起，并且受到市場普遍歡迎。

重慶早期曾有幾個第四代住宅項目，但并未形成潮流。不過自今年以來，重慶第四代住宅迎來了大爆發(fā)，目前已經(jīng)公開宣布的第四代住宅產(chǎn)品已經(jīng)有二十多個，此外還有大量四代住宅項目正在路上。

江北區(qū)：觀宸千重錦、聯(lián)發(fā)嘉和府。

渝北區(qū)：龍湖北島（售罄）、北島N11、華潤中央公園悅府梵星島、保億中央潤府，海成云湖郡

兩江新區(qū)：金茂龍興國際生態(tài)新城（售罄）、龍湖攬境（售罄）、龍湖云河頌（售罄）、金融街兩江融府、保利拾光年雅頌、電建重慶之丘、康田星河云鏡

南岸區(qū)：國瑞長嘉外灘麓林府、國瑞浩月府、長嘉匯兩江嶺、國瑞龍門里

高新區(qū)：龍湖鳳棲湖畔、龍湖西嶼、國瑞學府壹號、國盛自在蓮花、陜建山與湖

九龍坡區(qū)：春風與你

大渡口區(qū)：華宇春江明月

今年重慶以及全國第四代住宅爆發(fā)現(xiàn)象，背后其實主要還是因為政策支持，其關鍵點在于，第四代住宅的空中綠化庭院不計容積率，也不計產(chǎn)權面積。

其實，官方并沒有第四代住宅這種提法，而是稱之為立體綠化住宅。重慶已經(jīng)出臺過多次文件支持立體綠化住宅。不過在此次政策之前，重慶對第四代住宅仍有不少限制。

如今在新政策下，各種限制基本已悉數(shù)取消，本次政策第三條原文提到，“中心城區(qū)新出讓及已出讓的住宅、商住(住商)混合用地，均可申請立體綠化住宅試點，不設置單套房屋建筑面積、平層戶型、綠化平臺個數(shù)限制，有條件的可以優(yōu)化建筑高度控制要求，結合片區(qū)城市空間形態(tài)開展論證?！?/p>

可以預見，此次政策之后，重慶第四代住宅開發(fā)必將全面爆發(fā)。

第一，此前政策第四代住宅的最低單套面積要求是期房套內不低于100平米，現(xiàn)房建面不低于100平米。所以此前部分開發(fā)商出于面積段和總價段的考慮，并未轉向開發(fā)第四代住宅。如今沒了面積限制，將打消開發(fā)商后顧之憂。

第二，此前政策第四代住宅只針對2021年之后成交的土地才可以申請，把部分地塊擋在了第四代住宅的門外。這一次政策全部放開，第四代住宅必將徹底大爆發(fā)。

第三，此前政策第四代住宅要求為必須是4層及以上的平層（非躍層）戶型，這次對躍層戶型不再設限。之前的政策要求是每戶只可設置 1 處立體綠化平臺，此次對綠化平臺數(shù)量也不再限制，可以肯定，未來重慶市場將出現(xiàn)更多更具特色、更高質量的第四代住宅。

重慶第四代住宅開發(fā)時代來了，住宅產(chǎn)品真正迎來更新?lián)Q代的時間了。

03

多重政策促進高品質住宅建設

支持立體綠化住宅開發(fā)，是重慶引導支持開發(fā)商打造高品質住宅最重要的舉措，除此之外，重慶還出臺了多重政策促進高品質住宅的開發(fā)建設，解決了當前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的一些痛點。

• 完善房屋設備平臺管理。

過去開發(fā)商出于容積率考慮，再加上政策上對空調板位置和尺寸限制，所以很多些住宅產(chǎn)品只設置了中央空調機位或分零機位，卻使得購房人后期無法根據(jù)自己的意愿靈活選擇，這種現(xiàn)象未來可以改變。

此次新政第四條原文提到，“取消空調板位置和尺寸限制，單套住宅用于放置空調、供熱等設備的平臺應安全可通達，并可按照不超過套內建筑面積5%的標準進行分零或合并設置，最多不超過10平方米，不計入項目規(guī)劃容積率。”

另外，因為新政后空調機位不計容積率，未來的住宅產(chǎn)品還通過“偷”空調機位面積的方式，來進一步提升產(chǎn)品的贈送空間。

• 優(yōu)化商住分離控制要求

很多人發(fā)現(xiàn)近年一些新建小區(qū)都沒有底商，買包鹽都要跑幾條街，生活太不方便。其實，這一定程度上也是因為之前的商住分離規(guī)范對商業(yè)和住宅的退距等要求太高，導致很多開發(fā)商直接放棄設置底商。

此次新政第五條原文提到，“位于住宅塔樓下方的底層商業(yè)用房，設置獨立煙道、空調機位、防墜落設施的，可認定為符合商住相對分離要求?！?/p>

新規(guī)出臺后，有利于開發(fā)商根據(jù)片區(qū)的商業(yè)分布情況，合理選擇設置底商，滿足業(yè)主們的日常商業(yè)需求。

• 鼓勵配套完善公共服務設施

社區(qū)配套公共服務設施對于一個小區(qū)的品質也非常重要。不過，因為要計入容積率，也就意味著要分攤土地成本，如果不是開發(fā)條件限制，開發(fā)商一般不會太上心。

此次新政第六條原文提到，“企業(yè)無償移交的社區(qū)綜合服務中心、社區(qū)組織工作用房和居民公益性服務設施以及社區(qū)養(yǎng)老、幼兒園、醫(yī)療、文化等社區(qū)配套公共服務設施，可不計入項目規(guī)劃容積率。轄區(qū)政府應在供地方案中明確移交社區(qū)配套公共服務設施的產(chǎn)權歸屬及交接等具體事項，土地供應時納入競買文件對外公告?！?/p>

社區(qū)配套公共服務設施不計容積率，會使開發(fā)商更愿意為社區(qū)提更更多公共服務設施，從而進一步提升社區(qū)品質。

04

房企享受多重VIP待遇

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金成本高，有時候流程多耽擱幾天，就要多花不少資金成本。

我們可以看到，本次政策第八條到第十二條涉及內容，可以說都是為開發(fā)商量身定制的各種VIP待遇，盡可能地為開發(fā)商在各個環(huán)節(jié)簡化流程手續(xù)。

• 新出讓土地建設用地規(guī)劃許可證“免申即領”。
• 優(yōu)化建設工程規(guī)劃許可證辦理
• 細化同一建設項目的宗地合同管理
• 簡化配建車庫規(guī)劃許可及竣工核實手續(xù)辦理。
• 優(yōu)化建設項目竣工規(guī)劃核實程序。

所謂時間就是金錢，效率就是生命。對于開發(fā)商來說，一個城市的營商環(huán)境其實是非常重要的。

我想，此次新政中，我們可以看到重慶為了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康向上而作出的諸多努力，開發(fā)商們應該也能感受到重慶的誠意。

寫在文末：

今年，重慶已經(jīng)出臺了多輪房地產(chǎn)政策。

一方面是從需求端考慮，比如降低首付比例，優(yōu)化首套房套數(shù)認定，提高公積金貸款額度等等，從而降低購房人的購房門檻和成本。這些政策更容易被廣泛關注。

另一方面則是從供應端發(fā)力，通過嚴控增量，優(yōu)化存量，優(yōu)化各種行業(yè)管理規(guī)范，優(yōu)化開發(fā)鏈條各類流程等方式支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，只是這些通常不被關注。近年我們看到第四代住宅大爆發(fā)，看到越來越多有競爭力的產(chǎn)品，背后其實都有政策層面的支持引導。

愿重慶樓市越來越好，重慶城市越來越好。