驚喜不斷 ！

繼“銀十”市場(chǎng)回暖后，深圳樓市再掀熱潮，這次看點(diǎn)在中心區(qū)土地市場(chǎng)——

11月2日，深圳灣后海商改住T107-0107地塊正式公告出讓?zhuān)鲎寱r(shí)間為12月2日，起始價(jià)高達(dá)126.52億。

而在此之前，前海合作區(qū)招商街道的K104-0049地塊也已正式公告出讓?zhuān)鲎寱r(shí)間為11月13日，起始價(jià)為12.32億。

這兩宗地塊早在9月就引起了廣泛關(guān)注，地理位置好，且未設(shè)置商品房銷(xiāo)售限價(jià)，不受“70/90”戶(hù)型限制，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人，不知最后能被誰(shuí)收入囊中。

與此同時(shí)，城市更新也有相關(guān)動(dòng)作，據(jù)悉太子灣北片區(qū)城市更新項(xiàng)目、 蛇口愛(ài)榕舊改等也有了新的相關(guān)進(jìn)展，兩個(gè)地塊將帶來(lái)近15萬(wàn)平的宅地。

四塊地加起來(lái)的土地面積約20.23萬(wàn)平，這也就意味著南山區(qū)又會(huì)迎來(lái)一批新住宅項(xiàng)目， 今天我們就一起來(lái)看看這些地塊具體在哪里，周邊又是什么情況。

圖源釘圖

01.

定價(jià)超20萬(wàn)/平？

后海+前海靚地將花落誰(shuí)家？

首先，我們先看看即將拍賣(mài)的兩塊地的情況。

T107-0107宗地

出讓時(shí)間：12月3日

起拍價(jià)：126.52億

該地塊位于南山后?？偛炕?，從出讓公示來(lái)看 ，用地面積 3.86公頃，總建筑面積為26.3萬(wàn)平，包括住宅17.69萬(wàn)平、商務(wù)公寓7萬(wàn)平（其中4萬(wàn)平可分割轉(zhuǎn)讓、3萬(wàn)平限整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，總起拍價(jià)126.52億。

圖源深圳公共資源交易中心

地塊緊鄰深圳地鐵8（2）號(hào)線(xiàn)登良地鐵站，公告顯示，該宗地內(nèi)現(xiàn)狀有兩處軌道2號(hào)線(xiàn)出入口及一處消防出口，在確保地鐵正常運(yùn)行和安全的情況下，可與項(xiàng)目一體化設(shè)計(jì)與建設(shè)（改建），也就說(shuō)明該地塊極有可能做成TOD項(xiàng)目。

圖源深圳公共資源交易中心

從位置來(lái)看，往東沿登良路直走就是深圳人才公園，旁邊就是春筍、春繭等城市級(jí)地標(biāo)建筑，抬頭就能看到阿里中心、中鐵等企業(yè)總部大廈。不過(guò)也正因?yàn)橹苓厡?xiě)字樓的存在，將來(lái)有景觀面會(huì)有部分遮擋。

圖源深圳公共資源交易中心

當(dāng)然，最重要也是大家最為關(guān)心的問(wèn)題——價(jià)格。

目前周邊的蔚藍(lán)海岸、觀海臺(tái)、浪琴嶼等豪宅掛牌均價(jià)基本都在10萬(wàn)+，深圳灣壹號(hào)掛牌均價(jià)在20萬(wàn)+，市場(chǎng)對(duì)該地塊定價(jià)猜測(cè)不一，有人直呼20萬(wàn)+/平，也有人認(rèn)為定價(jià)在15-16萬(wàn)/平。

且據(jù)坊間傳言，中海對(duì)于此塊地有很大興趣，不過(guò)最終定價(jià)、以及將會(huì)花落誰(shuí)家，我們共同期待。

圖源貝殼

K104-0049地塊

拍賣(mài)時(shí)間：11月13日

起拍價(jià)：12.32億

K104-0049宗地位于前海合作區(qū)招商街道，從出讓公示來(lái)看，為純二類(lèi)住宅用地，土地面積1.37公頃，建筑面積為3.82萬(wàn)平，起始價(jià)為12.32億。

圖源深圳公共資源交易中心

該地塊就在天后宮北側(cè)，周邊以居住區(qū)為主，包括新推出的金眾云山海、前海宸灣、開(kāi)云府等新盤(pán)，以及待入市的瑯玥灣家園。

目前片區(qū)的新盤(pán)售價(jià)普遍在7-8萬(wàn)/平，例如近兩年入市的金眾云山海公館、開(kāi)云府，備案均價(jià)分別約9萬(wàn)元/平、9.78萬(wàn)元/平，折后均價(jià)約為7.6萬(wàn)/平、8.2萬(wàn)/平。

圖源諸葛找房

K104-0049宗地要達(dá)到這一售價(jià)水平，對(duì)照現(xiàn)在起始樓面價(jià)3.2萬(wàn)/平，或許還有一定上升空間。

且地塊近5號(hào)線(xiàn)赤灣站，交通較為方便，臨近小南山，生態(tài)環(huán)境較好。值得注意的是，該地塊的容積率僅2.8，從目前的新房市場(chǎng)來(lái)看，屬于容積率較低的住宅項(xiàng)目，居住舒適度較高。

02.

拆除面積約15萬(wàn)方

都由招商蛇口主導(dǎo)？

接著，我們?cè)趤?lái)看看城市更新的情況。

項(xiàng)目名稱(chēng)：太子灣北片區(qū)城市更新單元

擬拆除重建面積：約8萬(wàn)平

擬更新方向：R2

申報(bào)主體：南山區(qū)招商街道辦事處、深圳招商房地產(chǎn)有限公司

南山區(qū)招商街道太子灣北片區(qū)城市更新單元位于興海大道與南海大道交匯處東北側(cè)，擬拆除范圍約8萬(wàn)平。

前段時(shí)間，由深圳市南山區(qū)招商街道辦事處、深圳招商房地產(chǎn)有限公司作為聯(lián)合申報(bào)主體向前海管理局申請(qǐng)將該城市更新單元納入城市更新單元計(jì)劃。

從更新意愿相關(guān)材料來(lái)看，該 項(xiàng)目由原本的雅園酒店、華美鋼廠(chǎng)、友聯(lián)船廠(chǎng)單身宿舍樓等統(tǒng)一整合拆除，有M0工業(yè)用地和R2住宅用地 ，現(xiàn)擬更新方向?yàn)榫幼　?/strong>

整個(gè)地塊有近兩個(gè)招商璽的占地大小，一旦盤(pán)活，將有望成為一個(gè)規(guī)模較大的住宅社區(qū)。

圖源深圳政府在線(xiàn)

從地圖來(lái)看，該地塊地理位置優(yōu)越，東邊看海，西靠大南山，同時(shí)緊鄰南海大道，距離2號(hào)線(xiàn)蛇口港站、12號(hào)線(xiàn)太子灣站直線(xiàn)約500米，交通便捷。

周邊除了有龍瑞佳園、鯨山覲海、太子灣花園等住宅之外，還有海上世界、K11購(gòu)物中心等商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等多種配套設(shè)施，生活非常便捷。

圖源百度地圖

項(xiàng)目名稱(chēng)：愛(ài)榕園片區(qū)城市更新單元

擬拆除重建面積：約7萬(wàn)平

擬更新方向：R2

前期服務(wù)單位：深圳招商房地產(chǎn)有限公司

10月22日，深圳市公共資源交易平臺(tái)公示南山區(qū)招商街道愛(ài)榕園片區(qū)城市更新單元前期服務(wù)單位公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目（二次）交易結(jié)果，中標(biāo)人為深圳招商房地產(chǎn)有限公司。這一動(dòng)作也標(biāo)志這該更新單元有了進(jìn)一步的進(jìn)展。

圖源深圳公共資源交易中心

據(jù)悉，愛(ài)榕園片區(qū)城市更新單元位于南山區(qū)招商街道，已于2024年10月15日列入《2024年深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃（草案）》，擬拆除用地范圍面積約7萬(wàn)平，擬更新方向?yàn)榫幼」δ堋?/strong>

圖源深圳政府在線(xiàn)

從地圖來(lái)看，該地塊四周被住宅包圍，有文竹園、榆桂小區(qū)、翠微園、招商雍華府等老小區(qū)，也有招商四海臻邸一、二這樣的新小區(qū)，居住氛圍濃厚。

作為老蛇口，周邊配套也是相當(dāng)豐富，有CITY花園城、蛇口沃爾瑪、南海意庫(kù)、海上世界藝術(shù)中心、四海公園、育才第二中學(xué)、深圳大學(xué)附屬教育集團(tuán)后海小學(xué)等配套設(shè)施，住起來(lái)也較為舒適。

且其面積幾乎相當(dāng)于近7個(gè)招商四海臻邸二期項(xiàng)目的總和，一旦盤(pán)活，社區(qū)住宅非常龐大。

圖源百度地圖

值得注意的是，經(jīng)查詢(xún)工商信息顯示，深圳招商房地產(chǎn)有限公司由招商蛇口全資控股，也就是說(shuō)這兩個(gè)地塊也都可能由招商蛇口主導(dǎo)。這些年招商蛇口陸續(xù)出現(xiàn)不少舊改項(xiàng)目，包括餅干廠(chǎng)項(xiàng)目、 南玻科技大廈城市更新 、漁二村舊改等，可見(jiàn)其實(shí)力。

03.

小結(jié)

其實(shí)，近兩年我們可以直觀感受到深圳“宅地不 足的魔咒 ”終于要破開(kāi)了！

從去年3月開(kāi)始，深圳就在瘋狂調(diào)規(guī)，特別是核心區(qū)的南山、福田、羅湖，如去年4月媽灣一口氣調(diào)出14宗宅地，福田安托山、羅湖筍崗片區(qū)、寶中也都相繼有地塊調(diào)整。 在加上 核心區(qū)的城市更新進(jìn)程也在 不斷推進(jìn)，可預(yù)見(jiàn) 會(huì)有更多機(jī)會(huì)入住 核心區(qū)。

2024年還剩下不到兩個(gè)月，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，南山還有11個(gè)項(xiàng)目，其中瑯玥灣佳園、深業(yè)世紀(jì)山谷世家、四海臻邸二期、天源華府、山海丹華府等樓盤(pán)預(yù)計(jì)將在本月入市，有300多的大平層、也有60來(lái)平的小戶(hù)型，購(gòu)房者可有的選了。

此外，深圳大網(wǎng)紅盤(pán)中信深圳灣也有了新消息，有網(wǎng)友爆料樓盤(pán)戶(hù)型面積段在195-495平之間，首推5棟樓，約400套，目前挖地基中，預(yù)計(jì)最快2025年底開(kāi)盤(pán)入市。

最后，核心地段住宅因稀而貴，隨著深圳宅地市場(chǎng)的調(diào)整，南山區(qū)的宅地供應(yīng)逐漸增加，這對(duì)房?jī)r(jià)的影響成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為這將有助于更多人有機(jī)會(huì)入住南山，也有人擔(dān)憂(yōu)宅地過(guò)多可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)。

對(duì)此，你怎么看？歡迎留言探討~

【版權(quán)聲明】本文版權(quán)歸「深圳壹地產(chǎn)」所有，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)與我平臺(tái)取得聯(lián)系。

【免責(zé)聲明】本文部分信息和圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，如有相關(guān)內(nèi)容侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。本文對(duì)項(xiàng)目周?chē)煌ā⑸虡I(yè)、文化教育、醫(yī)療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際為準(zhǔn)。效果圖是規(guī)劃意向的概念設(shè)計(jì)展示，非最終規(guī)劃方案，不作為開(kāi)發(fā)商承諾，最終以向政府報(bào)批報(bào)建的方案為準(zhǔn)。本文所述內(nèi)容和意見(jiàn)僅供參考，不構(gòu)成市場(chǎng)交易依據(jù)和投資建議，買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)。

聯(lián)系人：壹地產(chǎn)（微信：ydc20210420）